Luận điểm đầu tư DXG – Phục hồi lợi nhuận nhờ m&#244;i giới &amp; dự &#225;n c&#243; ph&#225;p l&#253; r&#245; r&#224;ng
1. Luận điểm ch&#237;nh
Mặc d&#249; doanh thu b&#225;n căn hộ &amp; đất nền của DXG giảm trong một số qu&#253;, c&#244;ng ty đang ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ ở mảng m&#244;i giới v&#224; cho thu&#234; bất động sản, c&#249;ng với việc cải thiện ph&#225;p l&#253; cho c&#225;c dự &#225;n trọng điểm. Với lợi nhuận sau thuế 6 th&#225;ng đầu năm 2025 tăng ~100% so với c&#249;ng kỳ, DXG đang c&#243; cơ hội trở lại đường tăng trưởng nếu c&#225;c dự &#225;n mở b&#225;n / b&#224;n giao đ&#250;ng tiến độ.
2. Luận cứ chi tiết
Kết quả kinh doanh 6 th&#225;ng đầu năm 2025

Doanh thu thuần đạt khoảng 1.971 tỷ đồng, giảm ~10% so với c&#249;ng kỳ năm trước.
Lợi nhuận sau thuế tăng ~107%, đạt 355 tỷ đồng.
Qu&#253; II/2025 chi tiết

Doanh thu thuần đạt 1.046 tỷ đồng, giảm ~7% so với c&#249;ng kỳ (căn hộ &amp; đất nền giảm).
Tuy nhi&#234;n, lợi nhuận sau thuế trong qu&#253; II đạt ~277 tỷ đồng, gấp gần 3 lần so với qu&#253; II/2024.
Điểm s&#225;ng l&#224; doanh thu t&#224;i ch&#237;nh tăng mạnh (~729%), chủ yếu từ l&#227;i tiền gửi; chi ph&#237; t&#224;i ch&#237;nh v&#224; chi ph&#237; quản l&#253; được cắt giảm.
T&#224;i sản, thanh khoản &amp; quỹ đất / dự &#225;n mới

Tổng t&#224;i sản đến 30/6/2025 khoảng 32.700-33.000 tỷ đồng, tăng khoảng 12% so với đầu năm.
Tiền mặt &amp; tương đương tiền ngắn hạn ~3.400 tỷ đồng, cao gấp ~2,5 lần so với c&#249;ng đầu năm.
DXG vừa ph&#234; duyệt chủ trương đầu tư dự &#225;n ven s&#244;ng S&#224;i G&#242;n ~7.000 tỷ đồng, quy m&#244; ~3.000 căn hộ thuộc 6 block cao 40 tầng; dự &#225;n c&#243; quy hoạch 1/500, chủ trương đầu tư đ&#227; được chấp thuận.
Ph&#225;p l&#253; dự &#225;n đang dần được ho&#224;n thiện

C&#225;c dự &#225;n như Gem Sky World, DXH Riverside v&#224; Opal Luxury được hỗ trợ để giải quyết c&#225;c vướng mắc ph&#225;p l&#253; – giấy ph&#233;p, chi ph&#237; sử dụng đất, x&#226;y dựng – được ch&#237;nh quyền địa phương phối hợp.
Việc ho&#224;n thiện ph&#225;p l&#253; sẽ l&#224; điều kiện để mở b&#225;n / b&#224;n giao đ&#250;ng hạn, từ đ&#243; cải thiện d&#242;ng tiền v&#224; lợi nhuận trong c&#225;c qu&#253; tới.
3. Lợi thế v&#224; tiềm năng
Đ&#224; tăng của mảng m&#244;i giới &amp; cho thu&#234; bất động sản gi&#250;p giảm sự phụ thuộc v&#224;o doanh thu từ b&#225;n căn hộ / đất nền – mảng c&#243; t&#237;nh chu kỳ cao hơn.
Thanh khoản tiền mặt lớn gi&#250;p DXG c&#243; dư địa để triển khai dự &#225;n mới m&#224; kh&#244;ng qu&#225; phụ thuộc vay nợ ngay lập tức.
Việc ph&#234; duyệt dự &#225;n mới c&#243; quy hoạch v&#224; giấy ph&#233;p gần ho&#224;n thiện, đặc biệt dự &#225;n ven s&#244;ng S&#224;i G&#242;n 7.000 tỷ đồng, l&#224; t&#237;n hiệu tốt cho doanh thu / b&#224;n giao tương lai.
Bi&#234;n lợi nhuận gộp của mảng ph&#225;t triển bất động sản được cải thiện; khi dự &#225;n c&#243; ph&#225;p l&#253; r&#245; r&#224;ng th&#236; chi ph&#237; t&#224;i ch&#237;nh/phụ ph&#237; ph&#225;t sinh sẽ thấp hơn, gi&#250;p lợi nhuận cao hơn.
4. Rủi ro cần lưu &#253;
Doanh thu từ mảng ph&#225;t triển bất động sản đang giảm so với c&#249;ng kỳ, do việc b&#224;n giao dự &#225;n chậm hoặc tiến độ mở b&#225;n mới bị tr&#236; ho&#227;n.
&#193;p lực nợ vay vẫn l&#224; vấn đề, nếu thanh to&#225;n dự &#225;n hoặc chi ph&#237; thiết lập quỹ đất/vốn lưu động cao m&#224; d&#242;ng tiền chưa về đủ th&#236; c&#243; thể ảnh hưởng.
Thị trường bất động sản vẫn c&#243; t&#237;nh chu kỳ v&#224; bị ảnh hưởng bởi l&#227;i suất, ch&#237;nh s&#225;ch t&#237;n dụng bất động sản, khả năng cung vượt cầu.
Nếu ph&#225;p l&#253; dự &#225;n kh&#244;ng được ho&#224;n thiện đ&#250;ng tiến độ (giấy ph&#233;p x&#226;y dựng, sử dụng đất, chuyển nhượng, sổ hồng) th&#236; c&#243; nguy cơ tr&#236; ho&#227;n b&#224;n giao v&#224; l&#224;m chậm thu nhập.
Biến động chi ph&#237; đầu v&#224;o (vật liệu, nh&#226;n c&#244;ng) v&#224; chi ph&#237; t&#224;i ch&#237;nh nếu l&#227;i suất tăng c&#243; thể ảnh hưởng bi&#234;n lợi nhuận.
5. Kết luận – Triển vọng đầu tư
DXG đang thể hiện r&#245; dấu hiệu phục hồi lợi nhuận đ&#225;ng kể: lợi nhuận sau thuế 6 th&#225;ng đầu năm tăng mạnh, trong khi doanh thu c&#243; giảm nhẹ nhưng kh&#244;ng l&#224;m ảnh hưởng tới xu hướng cải thiện hiệu quả.
Nếu c&#225;c dự &#225;n mới được mở b&#225;n / b&#224;n giao đ&#250;ng tiến độ, đặc biệt dự &#225;n ven s&#244;ng S&#224;i G&#242;n v&#224; c&#225;c dự &#225;n c&#243; ph&#225;p l&#253; gần ho&#224;n chỉnh, DXG c&#243; tiềm năng tăng trưởng vững chắc trong 2025-2026.
Cổ phiếu DXG th&#237;ch hợp cho nh&#224; đầu tư trung hạn tới d&#224;i hạn, đặc biệt người tin v&#224;o ph&#226;n kh&#250;c bất động sản c&#243; chất lượng &amp; ph&#225;p l&#253; r&#245; r&#224;ng.
Chiến lược đầu tư gợi &#253;:

Giải ng&#226;n khi cổ phiếu c&#243; nhịp điều chỉnh kỹ thuật hoặc khi c&#243; th&#244;ng tin ph&#225;p l&#253; của dự &#225;n lớn được c&#244;ng bố.
Theo d&#245;i s&#225;t c&#225;c b&#225;o c&#225;o qu&#253; để xem tiến độ mở b&#225;n, b&#224;n giao sản phẩm v&#224; thực tế d&#242;ng tiền về từ dự &#225;n.
Giữ vị thế trung hạn để tận dụng lợi thế từ cải thiện m&#244;i giới, ph&#225;p l&#253; &amp; dự &#225;n vừa được ph&#234; duyệt.

Luận điểm đầu tư DXG – Phục hồi lợi nhuận nhờ môi giới & dự án có pháp lý rõ ràng
1. Luận điểm chính
Mặc dù doanh thu bán căn hộ & đất nền của DXG giảm trong một số quý, công ty đang ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ ở mảng môi giới và cho thuê bất động sản, cùng với việc cải thiện pháp lý cho các dự án trọng điểm. Với lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm 2025 tăng ~100% so với cùng kỳ, DXG đang có cơ hội trở lại đường tăng trưởng nếu các dự án mở bán / bàn giao đúng tiến độ.
2. Luận cứ chi tiết
Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2025

Doanh thu thuần đạt khoảng 1.971 tỷ đồng, giảm ~10% so với cùng kỳ năm trước.
Lợi nhuận sau thuế tăng ~107%, đạt 355 tỷ đồng.
Quý II/2025 chi tiết

Doanh thu thuần đạt 1.046 tỷ đồng, giảm ~7% so với cùng kỳ (căn hộ & đất nền giảm).
Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế trong quý II đạt ~277 tỷ đồng, gấp gần 3 lần so với quý II/2024.
Điểm sáng là doanh thu tài chính tăng mạnh (~729%), chủ yếu từ lãi tiền gửi; chi phí tài chính và chi phí quản lý được cắt giảm.
Tài sản, thanh khoản & quỹ đất / dự án mới

Tổng tài sản đến 30/6/2025 khoảng 32.700-33.000 tỷ đồng, tăng khoảng 12% so với đầu năm.
Tiền mặt & tương đương tiền ngắn hạn ~3.400 tỷ đồng, cao gấp ~2,5 lần so với cùng đầu năm.
DXG vừa phê duyệt chủ trương đầu tư dự án ven sông Sài Gòn ~7.000 tỷ đồng, quy mô ~3.000 căn hộ thuộc 6 block cao 40 tầng; dự án có quy hoạch 1/500, chủ trương đầu tư đã được chấp thuận.
Pháp lý dự án đang dần được hoàn thiện

Các dự án như Gem Sky World, DXH Riverside và Opal Luxury được hỗ trợ để giải quyết các vướng mắc pháp lý – giấy phép, chi phí sử dụng đất, xây dựng – được chính quyền địa phương phối hợp.
Việc hoàn thiện pháp lý sẽ là điều kiện để mở bán / bàn giao đúng hạn, từ đó cải thiện dòng tiền và lợi nhuận trong các quý tới.
3. Lợi thế và tiềm năng
Đà tăng của mảng môi giới & cho thuê bất động sản giúp giảm sự phụ thuộc vào doanh thu từ bán căn hộ / đất nền – mảng có tính chu kỳ cao hơn.
Thanh khoản tiền mặt lớn giúp DXG có dư địa để triển khai dự án mới mà không quá phụ thuộc vay nợ ngay lập tức.
Việc phê duyệt dự án mới có quy hoạch và giấy phép gần hoàn thiện, đặc biệt dự án ven sông Sài Gòn 7.000 tỷ đồng, là tín hiệu tốt cho doanh thu / bàn giao tương lai.
Biên lợi nhuận gộp của mảng phát triển bất động sản được cải thiện; khi dự án có pháp lý rõ ràng thì chi phí tài chính/phụ phí phát sinh sẽ thấp hơn, giúp lợi nhuận cao hơn.
4. Rủi ro cần lưu ý
Doanh thu từ mảng phát triển bất động sản đang giảm so với cùng kỳ, do việc bàn giao dự án chậm hoặc tiến độ mở bán mới bị trì hoãn.
Áp lực nợ vay vẫn là vấn đề, nếu thanh toán dự án hoặc chi phí thiết lập quỹ đất/vốn lưu động cao mà dòng tiền chưa về đủ thì có thể ảnh hưởng.
Thị trường bất động sản vẫn có tính chu kỳ và bị ảnh hưởng bởi lãi suất, chính sách tín dụng bất động sản, khả năng cung vượt cầu.
Nếu pháp lý dự án không được hoàn thiện đúng tiến độ (giấy phép xây dựng, sử dụng đất, chuyển nhượng, sổ hồng) thì có nguy cơ trì hoãn bàn giao và làm chậm thu nhập.
Biến động chi phí đầu vào (vật liệu, nhân công) và chi phí tài chính nếu lãi suất tăng có thể ảnh hưởng biên lợi nhuận.
5. Kết luận – Triển vọng đầu tư
DXG đang thể hiện rõ dấu hiệu phục hồi lợi nhuận đáng kể: lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm tăng mạnh, trong khi doanh thu có giảm nhẹ nhưng không làm ảnh hưởng tới xu hướng cải thiện hiệu quả.
Nếu các dự án mới được mở bán / bàn giao đúng tiến độ, đặc biệt dự án ven sông Sài Gòn và các dự án có pháp lý gần hoàn chỉnh, DXG có tiềm năng tăng trưởng vững chắc trong 2025-2026.
Cổ phiếu DXG thích hợp cho nhà đầu tư trung hạn tới dài hạn, đặc biệt người tin vào phân khúc bất động sản có chất lượng & pháp lý rõ ràng.
Chiến lược đầu tư gợi ý:

Giải ngân khi cổ phiếu có nhịp điều chỉnh kỹ thuật hoặc khi có thông tin pháp lý của dự án lớn được công bố.
Theo dõi sát các báo cáo quý để xem tiến độ mở bán, bàn giao sản phẩm và thực tế dòng tiền về từ dự án.
Giữ vị thế trung hạn để tận dụng lợi thế từ cải thiện môi giới, pháp lý & dự án vừa được phê duyệt.