Ch&#224;o c&#225;c b&#225;c, c&#225;c anh chị em cộng đồng đầu tư,

Ch&#250;ng ta đ&#227; đi qua một năm 2025 đầy biến động. Nếu như năm ngo&#225;i c&#226;u chuyện xoay quanh “phục hồi”, th&#236; bước sang 2026, với việc Ch&#237;nh phủ ban h&#224;nh Nghị định 20/2026/NĐ-CP, t&#244;i cho rằng từ kh&#243;a của năm nay sẽ l&#224; “Cởi tr&#243;i” v&#224; “Thực chất”.

1. BẤT ĐỘNG SẢN KHU C&#212;NG NGHIỆP (BĐS KCN): HƯỞNG LỢI K&#201;P
Đ&#226;y l&#224; nh&#243;m ng&#224;nh t&#244;i đ&#225;nh gi&#225; cao nhất sau khi đọc kỹ Điều 4 v&#224; Điều 5 của Nghị định.
Cơ chế minh bạch quỹ đất (Điều 4): Trước đ&#226;y, “n&#250;t thắt cổ chai” của c&#225;c doanh nghiệp KCN l&#224; ph&#225;p l&#253; v&#224; giải ph&#243;ng mặt bằng. Nghị định mới buộc UBND cấp tỉnh phải c&#244;ng khai quỹ đất cho doanh nghiệp c&#244;ng nghệ/SME. Điều n&#224;y đồng nghĩa với việc c&#225;c &#244;ng lớn c&#243; quỹ đất sạch sẵn s&#224;ng cho thu&#234; (Ready-built factory) sẽ c&#243; lợi thế cực lớn để đ&#243;n d&#242;ng vốn FDI v&#224; doanh nghiệp nội địa mở rộng sản xuất.
D&#242;ng tiền hỗ trợ (Điều 5): Cơ chế “Ho&#224;n trả khoản giảm tiền thu&#234; lại đất” l&#224; một điểm s&#225;ng. Chủ đầu tư hạ tầng giảm gi&#225; cho kh&#225;ch thu&#234; (để h&#250;t kh&#225;ch), sau đ&#243; được Nh&#224; nước b&#249; trừ v&#224;o tiền thu&#234; đất phải nộp. =&gt; T&#225;c động: Gi&#250;p cải thiện bi&#234;n lợi nhuận r&#242;ng v&#224; d&#242;ng tiền hoạt động (CFO) cho c&#225;c doanh nghiệp ph&#225;t triển hạ tầng.
T&#226;m điểm ch&#250; &#253;: H&#227;y nh&#236;n v&#224;o những doanh nghiệp KCN c&#243; quỹ đất thương phẩm lớn tại miền Bắc v&#224; Đ&#244;ng Nam Bộ (như KBC, IDC, SZC…). Đ&#226;y sẽ l&#224; những “địa chỉ” đầu ti&#234;n d&#242;ng vốn t&#236;m đến.

2. C&#212;NG NGHỆ &amp; DOANH NGHIỆP S&#193;NG TẠO: “THI&#202;N THỜI” CHO LỢI NHUẬN
Nếu anh chị em đang nắm giữ cổ phiếu c&#244;ng nghệ, h&#227;y đọc kỹ Điều 9. Đ&#226;y l&#224; “vũ kh&#237; b&#237; mật” để tăng trưởng lợi nhuận sau thuế.
Si&#234;u ưu đ&#227;i thuế từ chi ph&#237; R&amp;D: Quy định cho ph&#233;p t&#237;nh chi ph&#237; R&amp;D bằng 200% chi ph&#237; thực tế khi x&#225;c định thu nhập chịu thuế.V&#237; dụ đơn giản: Doanh nghiệp chi 100 tỷ cho nghi&#234;n cứu. Trước đ&#226;y chỉ được trừ 100 tỷ v&#224;o doanh thu để t&#237;nh thuế. Nay được trừ 200 tỷ. Điều n&#224;y l&#224;m giảm số thuế TNDN phải đ&#243;ng một c&#225;ch hợp ph&#225;p =&gt; Lợi nhuận r&#242;ng tăng l&#234;n m&#224; kh&#244;ng cần tăng doanh thu.
Miễn thuế TNDN 3 năm đầu (Điều 7): Điều n&#224;y k&#237;ch th&#237;ch l&#224;n s&#243;ng c&#225;c tập đo&#224;n c&#244;ng nghệ lớn (như FPT, CMG…) t&#225;ch c&#225;c bộ phận dự &#225;n tiềm năng th&#224;nh c&#244;ng ty con (Spin-off) để hưởng ưu đ&#227;i v&#224; ni&#234;m yết.
3. G&#211;C NH&#204;N QUẢN TRỊ RỦI RO: ĐỪNG ĐỂ “SAY” S&#211;NG
Cơ hội l&#224; c&#243; thật, nhưng t&#244;i lu&#244;n phải nhắc nhở anh chị em một thực tế t&#224;n khốc: 90% nh&#224; đầu tư mới (F0) thường thua lỗ trong năm đầu ti&#234;n v&#236; lỗi sơ đẳng nhất: Mua đuổi (FOMO) khi tin ra.

Ch&#237;nh s&#225;ch lu&#244;n c&#243; độ trễ (Policy Lag). Từ văn bản Nghị định đi v&#224;o thực tế doanh nghiệp c&#243; thể mất 3-6 th&#225;ng.
Kh&#244;ng mua bất chấp: D&#249; tin tốt, nhưng nếu định gi&#225; (P/E, P/B) của cổ phiếu đ&#227; qu&#225; cao so với trung b&#236;nh 5 năm, đ&#243; kh&#244;ng phải l&#224; điểm mua an to&#224;n.
Chọn lọc: Kh&#244;ng phải m&#227; n&#224;o gắn m&#225;c “c&#244;ng nghệ” hay “KCN” cũng hưởng lợi. Chỉ những doanh nghiệp l&#224;m thật, c&#243; quỹ đất thật, c&#243; sản phẩm R&amp;D thật mới “hứng” được tiền từ ch&#237;nh s&#225;ch n&#224;y.
KẾT LUẬN
Nghị định 20/2026/NĐ-CP l&#224; một bệ đỡ vĩ m&#244; vững chắc cho chu kỳ kinh tế mới.
H&#224;nh động: R&#224; so&#225;t lại danh mục. Nếu đang cầm tiền, h&#227;y ki&#234;n nhẫn đợi c&#225;c nhịp chỉnh để gom c&#225;c m&#227; đầu ng&#224;nh KCN v&#224; C&#244;ng nghệ.
Tư duy: Đầu tư theo ch&#237;nh s&#225;ch l&#224; cuộc chơi của sự ki&#234;n nhẫn, kh&#244;ng phải lướt s&#243;ng T+3 ăn bằng lần.
Ch&#250;c c&#225;c b&#225;c c&#243; một tư duy s&#225;ng suốt v&#224; một danh mục “xanh t&#237;m”!

Tố Như - Ph&#226;n t&#237;ch &amp; Thực chiến.

Chào các bác, các anh chị em cộng đồng đầu tư,

Chúng ta đã đi qua một năm 2025 đầy biến động. Nếu như năm ngoái câu chuyện xoay quanh “phục hồi”, thì bước sang 2026, với việc Chính phủ ban hành Nghị định 20/2026/NĐ-CP, tôi cho rằng từ khóa của năm nay sẽ là “Cởi trói” và “Thực chất”.

1. BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP (BĐS KCN): HƯỞNG LỢI KÉP
Đây là nhóm ngành tôi đánh giá cao nhất sau khi đọc kỹ Điều 4 và Điều 5 của Nghị định.
Cơ chế minh bạch quỹ đất (Điều 4): Trước đây, “nút thắt cổ chai” của các doanh nghiệp KCN là pháp lý và giải phóng mặt bằng. Nghị định mới buộc UBND cấp tỉnh phải công khai quỹ đất cho doanh nghiệp công nghệ/SME. Điều này đồng nghĩa với việc các ông lớn có quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê (Ready-built factory) sẽ có lợi thế cực lớn để đón dòng vốn FDI và doanh nghiệp nội địa mở rộng sản xuất.
Dòng tiền hỗ trợ (Điều 5): Cơ chế “Hoàn trả khoản giảm tiền thuê lại đất” là một điểm sáng. Chủ đầu tư hạ tầng giảm giá cho khách thuê (để hút khách), sau đó được Nhà nước bù trừ vào tiền thuê đất phải nộp. => Tác động: Giúp cải thiện biên lợi nhuận ròng và dòng tiền hoạt động (CFO) cho các doanh nghiệp phát triển hạ tầng.
Tâm điểm chú ý: Hãy nhìn vào những doanh nghiệp KCN có quỹ đất thương phẩm lớn tại miền Bắc và Đông Nam Bộ (như KBC, IDC, SZC…). Đây sẽ là những “địa chỉ” đầu tiên dòng vốn tìm đến.

2. CÔNG NGHỆ & DOANH NGHIỆP SÁNG TẠO: “THIÊN THỜI” CHO LỢI NHUẬN
Nếu anh chị em đang nắm giữ cổ phiếu công nghệ, hãy đọc kỹ Điều 9. Đây là “vũ khí bí mật” để tăng trưởng lợi nhuận sau thuế.
Siêu ưu đãi thuế từ chi phí R&D: Quy định cho phép tính chi phí R&D bằng 200% chi phí thực tế khi xác định thu nhập chịu thuế.Ví dụ đơn giản: Doanh nghiệp chi 100 tỷ cho nghiên cứu. Trước đây chỉ được trừ 100 tỷ vào doanh thu để tính thuế. Nay được trừ 200 tỷ. Điều này làm giảm số thuế TNDN phải đóng một cách hợp pháp => Lợi nhuận ròng tăng lên mà không cần tăng doanh thu.
Miễn thuế TNDN 3 năm đầu (Điều 7): Điều này kích thích làn sóng các tập đoàn công nghệ lớn (như FPT, CMG…) tách các bộ phận dự án tiềm năng thành công ty con (Spin-off) để hưởng ưu đãi và niêm yết.
3. GÓC NHÌN QUẢN TRỊ RỦI RO: ĐỪNG ĐỂ “SAY” SÓNG
Cơ hội là có thật, nhưng tôi luôn phải nhắc nhở anh chị em một thực tế tàn khốc: 90% nhà đầu tư mới (F0) thường thua lỗ trong năm đầu tiên vì lỗi sơ đẳng nhất: Mua đuổi (FOMO) khi tin ra.

Chính sách luôn có độ trễ (Policy Lag). Từ văn bản Nghị định đi vào thực tế doanh nghiệp có thể mất 3-6 tháng.
Không mua bất chấp: Dù tin tốt, nhưng nếu định giá (P/E, P/B) của cổ phiếu đã quá cao so với trung bình 5 năm, đó không phải là điểm mua an toàn.
Chọn lọc: Không phải mã nào gắn mác “công nghệ” hay “KCN” cũng hưởng lợi. Chỉ những doanh nghiệp làm thật, có quỹ đất thật, có sản phẩm R&D thật mới “hứng” được tiền từ chính sách này.
KẾT LUẬN
Nghị định 20/2026/NĐ-CP là một bệ đỡ vĩ mô vững chắc cho chu kỳ kinh tế mới.
Hành động: Rà soát lại danh mục. Nếu đang cầm tiền, hãy kiên nhẫn đợi các nhịp chỉnh để gom các mã đầu ngành KCN và Công nghệ.
Tư duy: Đầu tư theo chính sách là cuộc chơi của sự kiên nhẫn, không phải lướt sóng T+3 ăn bằng lần.
Chúc các bác có một tư duy sáng suốt và một danh mục “xanh tím”!

Tố Như - Phân tích & Thực chiến.