DXG - CỔ PHIẾU KH&#212;NG THỂ THUA

❓Nếu bạn hỏi t&#244;i tư vấn về một doanh nghiệp &quot;Ngon, bổ, rẻ&quot;, một năm gấp 5 lần gửi ng&#226;n h&#224;ng th&#236; đ&#227; c&#243; rồi đấy.
&#128073;DXG - một doanh nghiệp nổi tiếng trong ng&#224;nh BDS. Đang c&#243; một bức tranh ĐẸP hơn hết c&#225;c DN BDS c&#242;n lại.
Với BCTC qu&#253; III của DXG ta thấy điều g&#236;?
1. Tiền &amp; tương đương tiền tăng mạnh từ 1200 tỉ l&#234;n 4000 tỉ so với đầu năm (vốn lưu động lớn), chất lượng t&#224;i sản đảm bảo.
2. Tồn kho tăng nhẹ hơn 1200 tỉ, từ 13,6 l&#234;n 14,6k tỉ chủ yếu tăng do BDS đang x&#226;y dở dang v&#224; th&#224;nh phẩm tăng =&gt; lu&#244;n c&#243; dự &#225;n gối đầu, điều quan trọng bậc nhất của một doanh nghiệp BDS
3. Tỉ lệ nợ/Vốn chủ = 0.8 lần (kh&#244;ng cao so với 1 DN BDS)
* Một điều cực quan trọng trong khoản n&#224;y đ&#243; l&#224; nợ ngắn hạn tăng 1200 tỉ, nợ d&#224;i hạn tăng 800 tỉ. Nhưng khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng mạnh từ 1200 tỉ trong qu&#253; II l&#234;n 2900 tỉ trong qu&#253; III/2025, dự kiến qu&#253; IV khoản n&#224;y tiếp tục tăng.
- Bản chất của khoản &quot;người mua trả tiền trước&quot; n&#224;y của DXG chủ yếu đến từ c&#225; nh&#226;n trả trước mua chung cư v&#224; căn hộ. Đ&#226;y l&#224; d&#242;ng tiền tương lai sẽ được book v&#224;o doanh thu sau khi DXG b&#224;n giao nh&#224; cho người mua =&gt; Bản chất l&#224; DN đi chiếm dụng được vốn v&#224; d&#249;ng tiền đ&#243; để tiếp tục quay v&#242;ng.
4. Thị gi&#225; thấp hơn gi&#225; trị sổ s&#225;ch đến 20%.
Nếu bạn lấy Vốn CSH/cổ phiếu phổ th&#244;ng c&#243; quyền BQ th&#236; gi&#225; trị sổ s&#225;ch của DXG phải l&#224; 18k/cp. Nhưng hiện tại DXG đang được giao dịch với gi&#225; 15 tr&#234;n thị trường (rẻ hơn 20% so với gi&#225; sổ s&#225;ch) v&#224; rẻ hơn nhiều so với CEO, CII, DIG...
5. B&#225;o c&#225;o KQHD
Tuy rằng 2025 Doanh thu v&#224; lợi nhuận DXG thấp hơn đ&#225;ng kể so với 2024 nhưng ch&#250;ng ta đầu tư th&#236; n&#234;n nh&#236;n v&#224;o k&#236; vọng. Khi gi&#225; cổ phiếu đ&#227; phản &#225;nh v&#224; qu&#225; rẻ, c&#242;n đ&#243; khoản người mua trả trước li&#234;n tục tăng mạnh. Th&#236; khoản n&#224;y ch&#237;nh l&#224; Doanh thu, lợi nhuận rất lớn trong tương lai gần của DXG.
6. Lưu chuyển tiền
- 3 d&#242;ng lưu chuyển tiền ch&#237;nh của DXG đều rất tốt, doanh nghiệp khỏe, sức khỏe t&#224;i ch&#237;nh đảm bảo
+ Lưu chuyển tiền từ HD kinh doanh tăng 1200 tỉ so với lũy kế qu&#253; III 2024 &#226;m 700 ti.
+ Lưu chuyển tiền HD đầu tư: chi hơn 36 tỉ (kh&#244;ng cao)
+ Lưu chuyển tiền từ HDTC tăng hơn 1400 tỉ.
=&gt; d&#242;ng tiền rất tốt, kh&#244;ng c&#243; rủi ro về thanh khoản

❗CHUYỆN NGO&#192;I BCTC
- Ph&#225;t h&#224;nh th&#224;nh c&#244;ng 93.5 triệu cổ phiếu cho nh&#224; đầu tư chuy&#234;n nghiệp, ng&#224;y 9/12, DXG cho biết đ&#227; ho&#224;n tất việc ph&#225;t h&#224;nh to&#224;n bộ 93.5 triệu cổ phiếu (tương đương tỷ lệ 9.2% số lượng cổ phiếu đang lưu h&#224;nh) cho 4 nh&#224; đầu tư chuy&#234;n nghiệp, to&#224;n bộ l&#224; c&#225;c nh&#224; đầu ngoại với gi&#225; ph&#225;t h&#224;nh 18,600 đồng/cổ phiếu. To&#224;n bộ 1,739 tỷ đồng thu về DXG sử dụng để g&#243;p vốn v&#224;o C&#244;ng ty con l&#224; CTCP Đầu tư Kinh doanh bất động sản H&#224; An nhằm ph&#225;t triển dự &#225;n DatXanhHomes Parkview (B&#236;nh Dương cũ).

❗TIẾN ĐỘ THI C&#212;NG
-The Prive vẫn được DXG đẩy nhanh tiến độ triển khai, phần m&#243;ng hầm v&#224; những tầng đầu của c&#225;c Block mở b&#225;n đợt 1 về cơ bản đ&#227; được ho&#224;n thiện. Một số Block đ&#227; thi c&#244;ng đến tầng 3, tầng 4.
TIẾN ĐỘ MỞ B&#193;N
- DXG đ&#227; mở b&#225;n giai đoạn 1 của dự &#225;n The Priv&#233; với 1,027 căn hộ thuộc c&#225;c block 5, 6, 7 v&#224; 8. Dự &#225;n ghi nhận sức cầu rất t&#237;ch cực khi to&#224;n bộ sản phẩm được ti&#234;u thụ hết chỉ sau 3 ng&#224;y, mang về tổng gi&#225; trị hợp đồng gần 10,000 tỷ đồng. Mức gi&#225; b&#225;n b&#236;nh qu&#226;n đạt 120–140 triệu đồng/m&#178;, cao hơn đ&#225;ng kể so với kỳ vọng ban đầu 100 triệu đồng/m2 của NSI.
- Sau th&#224;nh c&#244;ng của giai đoạn 1, DXG tiếp tục mở b&#225;n giai đoạn 2 từ đầu th&#225;ng 11, bao gồm 1,020 căn hộ tại c&#225;c block 9–12, với mức gi&#225; dự kiến trong khoảng 150 triệu đồng/m&#178;. Doanh nghiệp hiện đ&#227; triển khai mở booking theo từng block nhưng vẫn chưa c&#244;ng bố th&#234;m c&#225;c số liệu sơ bộ về t&#236;nh h&#236;nh ti&#234;u thụ.
- Gem Sky World — đại dự &#225;n 92 ha của DXG tại Đồng Nai — đ&#227; ti&#234;u thụ khoảng 60% tổng số sản phẩm t&#237;nh đến cuối Q3/2025, con số gần như kh&#244;ng thay đổi so với cuối năm 2024. Trong đ&#243;, khoảng 50% sản phẩm đ&#227; được b&#224;n giao, phần c&#242;n lại dự kiến sẽ tiếp tục được hạch to&#225;n v&#224; b&#224;n giao trong Q4/2025 v&#224; Q1/2026.

❗❗❗ĐỊNH GI&#193;:
Định gi&#225;: Mức gi&#225; mục ti&#234;u trong b&#225;o c&#225;o gần nhất nhiều người đưa ra l&#224; 25,600 đồng/cp với những kỳ vọng:
(1) Th&#224;nh c&#244;ng vượt kỳ vọng của giai đoạn 1 dự &#225;n The Priv&#233; khi 1,027 căn được b&#225;n hết trong 3 ng&#224;y với gi&#225; b&#225;n b&#236;nh qu&#226;n cao hơn dự kiến (120 triệu đồng/m&#178;)
(2) Mảng m&#244;i giới duy tr&#236; đ&#224; tăng trưởng mạnh trong bối cảnh thị trường hồi phục rộng
(3) Kỳ vọng d&#224;i hạn đến từ việc dự &#225;n Gem Sky World mở b&#225;n sang ngay trong giai đoạn cuối 2025.
Tuy nhi&#234;n, trong qu&#253; 3 v&#224; đầu qu&#253; 4, dự &#225;n Gem Sky World của DXG kh&#244;ng được tiến h&#224;nh đ&#250;ng như kỳ vọng, doanh nghiệp l&#249;i thời gian mở b&#225;n sang nửa cuối 2026.
(4) Gi&#225; thị trường đang thấp hơn gi&#225; trị sổ s&#225;ch đến 20%, hơn nữa DXG c&#242;n ph&#225;t h&#224;nh 9,6% lượng CP lưu h&#224;nh cho 4 NDT chiến lược với mức gi&#225; 18,600đ/cp (cao hơn thị gi&#225; hiện tại 20%)
=&gt;&gt;Do đ&#243;, t&#244;i &#225;p dụng tỷ lệ chiết khấu rủi ro 20%, v&#224; đưa ra mức gi&#225; mục ti&#234;u mới l&#224; 20,200 đồng/cp nắm giữ 6-9 th&#225;ng (upside 30% so với gi&#225; thị trường hiện tại).
CH&#218;C A/C ĐẦU TƯ TH&#192;NH C&#212;NG!!!

DXG - CỔ PHIẾU KHÔNG THỂ THUA

❓Nếu bạn hỏi tôi tư vấn về một doanh nghiệp "Ngon, bổ, rẻ", một năm gấp 5 lần gửi ngân hàng thì đã có rồi đấy.
👉DXG - một doanh nghiệp nổi tiếng trong ngành BDS. Đang có một bức tranh ĐẸP hơn hết các DN BDS còn lại.
Với BCTC quý III của DXG ta thấy điều gì?
1. Tiền & tương đương tiền tăng mạnh từ 1200 tỉ lên 4000 tỉ so với đầu năm (vốn lưu động lớn), chất lượng tài sản đảm bảo.
2. Tồn kho tăng nhẹ hơn 1200 tỉ, từ 13,6 lên 14,6k tỉ chủ yếu tăng do BDS đang xây dở dang và thành phẩm tăng => luôn có dự án gối đầu, điều quan trọng bậc nhất của một doanh nghiệp BDS
3. Tỉ lệ nợ/Vốn chủ = 0.8 lần (không cao so với 1 DN BDS)
* Một điều cực quan trọng trong khoản này đó là nợ ngắn hạn tăng 1200 tỉ, nợ dài hạn tăng 800 tỉ. Nhưng khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng mạnh từ 1200 tỉ trong quý II lên 2900 tỉ trong quý III/2025, dự kiến quý IV khoản này tiếp tục tăng.
- Bản chất của khoản "người mua trả tiền trước" này của DXG chủ yếu đến từ cá nhân trả trước mua chung cư và căn hộ. Đây là dòng tiền tương lai sẽ được book vào doanh thu sau khi DXG bàn giao nhà cho người mua => Bản chất là DN đi chiếm dụng được vốn và dùng tiền đó để tiếp tục quay vòng.
4. Thị giá thấp hơn giá trị sổ sách đến 20%.
Nếu bạn lấy Vốn CSH/cổ phiếu phổ thông có quyền BQ thì giá trị sổ sách của DXG phải là 18k/cp. Nhưng hiện tại DXG đang được giao dịch với giá 15 trên thị trường (rẻ hơn 20% so với giá sổ sách) và rẻ hơn nhiều so với CEO, CII, DIG...
5. Báo cáo KQHD
Tuy rằng 2025 Doanh thu và lợi nhuận DXG thấp hơn đáng kể so với 2024 nhưng chúng ta đầu tư thì nên nhìn vào kì vọng. Khi giá cổ phiếu đã phản ánh và quá rẻ, còn đó khoản người mua trả trước liên tục tăng mạnh. Thì khoản này chính là Doanh thu, lợi nhuận rất lớn trong tương lai gần của DXG.
6. Lưu chuyển tiền
- 3 dòng lưu chuyển tiền chính của DXG đều rất tốt, doanh nghiệp khỏe, sức khỏe tài chính đảm bảo
+ Lưu chuyển tiền từ HD kinh doanh tăng 1200 tỉ so với lũy kế quý III 2024 âm 700 ti.
+ Lưu chuyển tiền HD đầu tư: chi hơn 36 tỉ (không cao)
+ Lưu chuyển tiền từ HDTC tăng hơn 1400 tỉ.
=> dòng tiền rất tốt, không có rủi ro về thanh khoản

❗CHUYỆN NGOÀI BCTC
- Phát hành thành công 93.5 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, ngày 9/12, DXG cho biết đã hoàn tất việc phát hành toàn bộ 93.5 triệu cổ phiếu (tương đương tỷ lệ 9.2% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) cho 4 nhà đầu tư chuyên nghiệp, toàn bộ là các nhà đầu ngoại với giá phát hành 18,600 đồng/cổ phiếu. Toàn bộ 1,739 tỷ đồng thu về DXG sử dụng để góp vốn vào Công ty con là CTCP Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An nhằm phát triển dự án DatXanhHomes Parkview (Bình Dương cũ).

❗TIẾN ĐỘ THI CÔNG
-The Prive vẫn được DXG đẩy nhanh tiến độ triển khai, phần móng hầm và những tầng đầu của các Block mở bán đợt 1 về cơ bản đã được hoàn thiện. Một số Block đã thi công đến tầng 3, tầng 4.
TIẾN ĐỘ MỞ BÁN
- DXG đã mở bán giai đoạn 1 của dự án The Privé với 1,027 căn hộ thuộc các block 5, 6, 7 và 8. Dự án ghi nhận sức cầu rất tích cực khi toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ hết chỉ sau 3 ngày, mang về tổng giá trị hợp đồng gần 10,000 tỷ đồng. Mức giá bán bình quân đạt 120–140 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu 100 triệu đồng/m2 của NSI.
- Sau thành công của giai đoạn 1, DXG tiếp tục mở bán giai đoạn 2 từ đầu tháng 11, bao gồm 1,020 căn hộ tại các block 9–12, với mức giá dự kiến trong khoảng 150 triệu đồng/m². Doanh nghiệp hiện đã triển khai mở booking theo từng block nhưng vẫn chưa công bố thêm các số liệu sơ bộ về tình hình tiêu thụ.
- Gem Sky World — đại dự án 92 ha của DXG tại Đồng Nai — đã tiêu thụ khoảng 60% tổng số sản phẩm tính đến cuối Q3/2025, con số gần như không thay đổi so với cuối năm 2024. Trong đó, khoảng 50% sản phẩm đã được bàn giao, phần còn lại dự kiến sẽ tiếp tục được hạch toán và bàn giao trong Q4/2025 và Q1/2026.

❗❗❗ĐỊNH GIÁ:
Định giá: Mức giá mục tiêu trong báo cáo gần nhất nhiều người đưa ra là 25,600 đồng/cp với những kỳ vọng:
(1) Thành công vượt kỳ vọng của giai đoạn 1 dự án The Privé khi 1,027 căn được bán hết trong 3 ngày với giá bán bình quân cao hơn dự kiến (120 triệu đồng/m²)
(2) Mảng môi giới duy trì đà tăng trưởng mạnh trong bối cảnh thị trường hồi phục rộng
(3) Kỳ vọng dài hạn đến từ việc dự án Gem Sky World mở bán sang ngay trong giai đoạn cuối 2025.
Tuy nhiên, trong quý 3 và đầu quý 4, dự án Gem Sky World của DXG không được tiến hành đúng như kỳ vọng, doanh nghiệp lùi thời gian mở bán sang nửa cuối 2026.
(4) Giá thị trường đang thấp hơn giá trị sổ sách đến 20%, hơn nữa DXG còn phát hành 9,6% lượng CP lưu hành cho 4 NDT chiến lược với mức giá 18,600đ/cp (cao hơn thị giá hiện tại 20%)
=>>Do đó, tôi áp dụng tỷ lệ chiết khấu rủi ro 20%, và đưa ra mức giá mục tiêu mới là 20,200 đồng/cp nắm giữ 6-9 tháng (upside 30% so với giá thị trường hiện tại).
CHÚC A/C ĐẦU TƯ THÀNH CÔNG!!!