&#128293;Chu kỳ của một doanh nghiệp Bất động sản

Thật ra m&#224; n&#243;i c&#225;c DN BĐS tại Việt Nam đại đa phần l&#224; t&#224;i ch&#237;nh yếu do vay nợ nhiều để triển khai dự &#225;n. Do đ&#243;, c&#225;c DN ng&#224;nh n&#224;y m&#224; để đầu tư d&#224;i hạn th&#236; thật sự kh&#243; v&#236; l&#250;c thị trường BĐS đ&#243;ng băng th&#236; t&#236;nh h&#236;nh t&#224;i ch&#237;nh mấy DN n&#224;y đi v&#224;o giai đoạn kh&#243; khăn. DN BĐS đối với m&#236;nh l&#224; để đầu cơ. M&#224; đầu cơ th&#236; cần xem n&#243; đang ở đ&#226;u tronng chu kỳ. Dưới đ&#226;y l&#224; case study v&#237; dụ.

N&#243;i về chu kỳ th&#236; nhiều người n&#243;i nhưng rất mơ hồ về n&#243;. M&#236;nh sẽ giới thiệu đến mọi người c&#225;ch x&#225;c định chu kỳ dựa tr&#234;n b&#225;o c&#225;o lưu chuyển tiền tệ của doanh nghiệp v&#224; dựa v&#224;o đ&#226;y ch&#250;ng ta &#225;p dụng cho c&#225;c DN sau n&#224;y.

&#128073;Giai đoạn gieo mầm: Năm 2023, KDH tập trung vốn v&#224;o c&#225;c dự &#225;n T&#226;n Tạo, Clarita – Emeria v&#224; The Privia, khiến tồn kho tăng hơn 6.000 tỷ v&#224; d&#242;ng tiền kinh doanh &#226;m khoảng 1.500 tỷ. D&#249; doanh số The Privia đạt hơn 2.000 tỷ, doanh thu chưa được ghi nhận v&#236; sản phẩm chưa ho&#224;n thiện, chỉ đi v&#224;o khoản “người mua trả tiền trước”. Đồng thời, doanh nghiệp thu về hơn 3.100 tỷ từ chuyển nhượng c&#244;ng ty con nhưng vẫn giữ quyền kiểm so&#225;t, đ&#226;y l&#224; c&#225;ch xoay v&#242;ng vốn th&#244;ng minh, vừa giảm &#225;p lực thanh khoản, vừa kh&#244;ng tăng vay nợ hay pha lo&#227;ng cổ phiếu.

&#128073;Giai đoạn tăng tốc: Sang 2024, KDH tiếp tục triển khai c&#225;c dự &#225;n lớn, d&#242;ng tiền kinh doanh vẫn &#226;m hơn 3.600 tỷ. Tuy nhi&#234;n, việc tăng vốn gi&#250;p doanh nghiệp duy tr&#236; thanh khoản v&#224; chuẩn bị cho giai đoạn mở b&#225;n. Đ&#226;y l&#224; bước đi chiến lược, thể hiện khả năng quản trị chu kỳ: chuẩn bị nguồn lực trước khi bước v&#224;o pha thu hồi vốn.

&#128073; Giai đoạn chuẩn bị thu hoạch: Đến 2025, d&#242;ng tiền hoạt động kinh doanh vẫn &#226;m khoảng 2.500 tỷ, nhưng kh&#225;c với trước, ph&#225;p l&#253; c&#225;c dự &#225;n đ&#227; ho&#224;n tất. Clarita v&#224; Emeria dự kiến mang về 6.000 tỷ năm 2025 v&#224; 4.000 tỷ năm 2026, The Solina bổ sung hơn 1.000 tỷ. Khi doanh thu từ c&#225;c dự &#225;n n&#224;y được ghi nhận, KDH sẽ bước v&#224;o giai đoạn thu hồi vốn v&#224; lợi nhuận ổn định, ho&#224;n tất chu kỳ đầu tư.

=&gt; Như vậy, khi đầu tư KDH giai đoạn hiện tại h&#227;y nhớ rằng ch&#250;ng ta đang trong giai đoạn m&#224; DN sẽ bắt đầu mở b&#225;n dự &#225;n, dĩ nhi&#234;n gi&#225; sẽ kh&#244;ng c&#242;n rẻ như 2 giai đoạn trước nữa v&#236; nhiều NĐT c&#249;ng nh&#236;n thấy điều đ&#243;. Do đ&#243;, Đ&#226;y l&#224; giai đoạn đầu tư tăng trưởng.

Nguồn: Nguyễn Văn Thắng

🔥Chu kỳ của một doanh nghiệp Bất động sản

Thật ra mà nói các DN BĐS tại Việt Nam đại đa phần là tài chính yếu do vay nợ nhiều để triển khai dự án. Do đó, các DN ngành này mà để đầu tư dài hạn thì thật sự khó vì lúc thị trường BĐS đóng băng thì tình hình tài chính mấy DN này đi vào giai đoạn khó khăn. DN BĐS đối với mình là để đầu cơ. Mà đầu cơ thì cần xem nó đang ở đâu tronng chu kỳ. Dưới đây là case study ví dụ.

Nói về chu kỳ thì nhiều người nói nhưng rất mơ hồ về nó. Mình sẽ giới thiệu đến mọi người cách xác định chu kỳ dựa trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ của doanh nghiệp và dựa vào đây chúng ta áp dụng cho các DN sau này.

👉Giai đoạn gieo mầm: Năm 2023, KDH tập trung vốn vào các dự án Tân Tạo, Clarita – Emeria và The Privia, khiến tồn kho tăng hơn 6.000 tỷ và dòng tiền kinh doanh âm khoảng 1.500 tỷ. Dù doanh số The Privia đạt hơn 2.000 tỷ, doanh thu chưa được ghi nhận vì sản phẩm chưa hoàn thiện, chỉ đi vào khoản “người mua trả tiền trước”. Đồng thời, doanh nghiệp thu về hơn 3.100 tỷ từ chuyển nhượng công ty con nhưng vẫn giữ quyền kiểm soát, đây là cách xoay vòng vốn thông minh, vừa giảm áp lực thanh khoản, vừa không tăng vay nợ hay pha loãng cổ phiếu.

👉Giai đoạn tăng tốc: Sang 2024, KDH tiếp tục triển khai các dự án lớn, dòng tiền kinh doanh vẫn âm hơn 3.600 tỷ. Tuy nhiên, việc tăng vốn giúp doanh nghiệp duy trì thanh khoản và chuẩn bị cho giai đoạn mở bán. Đây là bước đi chiến lược, thể hiện khả năng quản trị chu kỳ: chuẩn bị nguồn lực trước khi bước vào pha thu hồi vốn.

👉 Giai đoạn chuẩn bị thu hoạch: Đến 2025, dòng tiền hoạt động kinh doanh vẫn âm khoảng 2.500 tỷ, nhưng khác với trước, pháp lý các dự án đã hoàn tất. Clarita và Emeria dự kiến mang về 6.000 tỷ năm 2025 và 4.000 tỷ năm 2026, The Solina bổ sung hơn 1.000 tỷ. Khi doanh thu từ các dự án này được ghi nhận, KDH sẽ bước vào giai đoạn thu hồi vốn và lợi nhuận ổn định, hoàn tất chu kỳ đầu tư.

=> Như vậy, khi đầu tư KDH giai đoạn hiện tại hãy nhớ rằng chúng ta đang trong giai đoạn mà DN sẽ bắt đầu mở bán dự án, dĩ nhiên giá sẽ không còn rẻ như 2 giai đoạn trước nữa vì nhiều NĐT cùng nhìn thấy điều đó. Do đó, Đây là giai đoạn đầu tư tăng trưởng.

Nguồn: Nguyễn Văn Thắng