SCR (TTC Land) đang trong giai đoạn &quot;hồi sinh&quot; sau 4 năm ngủ đ&#244;ng (2020-2024), với lợi nhuận 2025 tăng 15 lần so với 2024. Tuy nhi&#234;n, chất lượng lợi nhuận rất đ&#225;ng lo ngại.

P/E 42.4x — đắt gấp 3.4 lần trung vị ng&#224;nh BĐS (12.4x). Mức P/E n&#224;y phản &#225;nh nền lợi nhuận cực thấp (ROE chỉ 1.4% tr&#234;n nền t&#224;i sản 12,912 tỷ), kh&#244;ng phải kỳ vọng tăng trưởng cao.

P/B 0.6x — rẻ hơn sổ s&#225;ch, dưới mức trung vị ng&#224;nh 1.9x. Tuy nhi&#234;n, chất lượng sổ s&#225;ch đ&#225;ng nghi ngờ: phải thu 5,166 tỷ (40% tổng t&#224;i sản), phần lớn l&#224; &quot;phải thu kh&#225;c&quot; 3,044 tỷ v&#224; &quot;cho vay ngắn hạn&quot; 887 tỷ — c&#243; dấu hiệu giao dịch b&#234;n li&#234;n quan quy m&#244; lớn.

EV/EBITDA 22.9x — kh&#244;ng ph&#249; hợp đ&#225;nh gi&#225; SCR v&#236; nợ qu&#225; lớn đẩy EV l&#234;n 10,300 tỷ (gấp 3.2 lần vốn h&#243;a 3,200 tỷ). Đ&#226;y l&#224; đặc th&#249; BĐS d&#226;n cư — sử dụng P/B + NAV quỹ đất thay thế.

Doanh thu 2025 đạt 1,215 tỷ (+52% YoY), LNST 67.4 tỷ (gấp 15 lần), LNTT 96.9 tỷ (vượt kế hoạch 194%). Nhưng d&#242;ng tiền kinh doanh &#226;m 1,165 tỷ — lợi nhuận b&#225;o c&#225;o KH&#212;NG chuyển th&#224;nh tiền thật.

KẾT LUẬN: TI&#202;U CỰC — P/B 0.6x tạo cảm gi&#225;c rẻ nhưng chất lượng t&#224;i sản v&#224; d&#242;ng tiền rất yếu. Phải thu khổng lồ 5,166 tỷ (40% t&#224;i sản) với th&#224;nh phần đ&#225;ng nghi ngờ, OCF &#226;m s&#226;u li&#234;n tiếp, ROE chỉ 1.4%, ban l&#227;nh đạo n&#233; c&#226;u hỏi cổ tức/d&#242;ng tiền tại ĐHCĐ. Rủi ro quản trị doanh nghiệp cao. Chỉ ph&#249; hợp nh&#224; đầu tư chấp nhận rủi ro rất cao với kỳ vọng dự &#225;n Đảo Kim Quy v&#224; Selavia ghi nhận doanh thu 2026-2027.

SCR (TTC Land) đang trong giai đoạn "hồi sinh" sau 4 năm ngủ đông (2020-2024), với lợi nhuận 2025 tăng 15 lần so với 2024. Tuy nhiên, chất lượng lợi nhuận rất đáng lo ngại.

P/E 42.4x — đắt gấp 3.4 lần trung vị ngành BĐS (12.4x). Mức P/E này phản ánh nền lợi nhuận cực thấp (ROE chỉ 1.4% trên nền tài sản 12,912 tỷ), không phải kỳ vọng tăng trưởng cao.

P/B 0.6x — rẻ hơn sổ sách, dưới mức trung vị ngành 1.9x. Tuy nhiên, chất lượng sổ sách đáng nghi ngờ: phải thu 5,166 tỷ (40% tổng tài sản), phần lớn là "phải thu khác" 3,044 tỷ và "cho vay ngắn hạn" 887 tỷ — có dấu hiệu giao dịch bên liên quan quy mô lớn.

EV/EBITDA 22.9x — không phù hợp đánh giá SCR vì nợ quá lớn đẩy EV lên 10,300 tỷ (gấp 3.2 lần vốn hóa 3,200 tỷ). Đây là đặc thù BĐS dân cư — sử dụng P/B + NAV quỹ đất thay thế.

Doanh thu 2025 đạt 1,215 tỷ (+52% YoY), LNST 67.4 tỷ (gấp 15 lần), LNTT 96.9 tỷ (vượt kế hoạch 194%). Nhưng dòng tiền kinh doanh âm 1,165 tỷ — lợi nhuận báo cáo KHÔNG chuyển thành tiền thật.

KẾT LUẬN: TIÊU CỰC — P/B 0.6x tạo cảm giác rẻ nhưng chất lượng tài sản và dòng tiền rất yếu. Phải thu khổng lồ 5,166 tỷ (40% tài sản) với thành phần đáng nghi ngờ, OCF âm sâu liên tiếp, ROE chỉ 1.4%, ban lãnh đạo né câu hỏi cổ tức/dòng tiền tại ĐHCĐ. Rủi ro quản trị doanh nghiệp cao. Chỉ phù hợp nhà đầu tư chấp nhận rủi ro rất cao với kỳ vọng dự án Đảo Kim Quy và Selavia ghi nhận doanh thu 2026-2027.

Quách Việt Đức

biết được th&#236; n&#243; đ&#227; k n&#243;i d&#224;i thế :)) n&#243; gọi cả họ n&#243; v&#224;o rồi

biết được thì nó đã k nói dài thế :)) nó gọi cả họ nó vào rồi

Bắt Chó Sủa

JoJo

Kết luận xem gi&#225; nhi&#234;u th&#236; v&#224;o, n&#243;i d&#224;i n&#243;i dai mục đ&#237;ch l&#224; g&#236; chốt đi :)))

Kết luận xem giá nhiêu thì vào, nói dài nói dai mục đích là gì chốt đi :)))

Viết th&#236; d&#224;i nhưng ko v&#224;o bản chất.

Viết thì dài nhưng ko vào bản chất.

Kẻ đi tìm siêu cổ

Đang &#226;m lồi đ&#226;y, b&#225;c l&#234;n b&#224;i lại hết hi vọng về bờ 

Đang âm lồi đây, bác lên bài lại hết hi vọng về bờ 

Mong Về Bờ

ch&#250; th&#244;i ngay kh&#244;ng nhiều thằng đ&#234;m nay ko ngủ dc&#128518;

chú thôi ngay không nhiều thằng đêm nay ko ngủ dc😆

Chuyên Gia Bốc Phét

Rủi ro quản trị doanh nghiệp — MỨC CAO: Phải thu &quot;kh&#225;c&quot; 3,044 tỷ + cho vay 887 tỷ gợi &#253; chuyển vốn nội bộ tập đo&#224;n TTC. Ban l&#227;nh đạo n&#233; c&#226;u hỏi về cổ tức v&#224; d&#242;ng tiền tại ĐHCĐ. &#212;ng Đặng Hồng Anh (Ph&#243; CT HĐQT) từ nhiệm — t&#237;n hiệu thay đổi nội bộ kh&#244;ng r&#245; r&#224;ng.
D&#242;ng tiền &#226;m s&#226;u k&#233;o d&#224;i — MỨC CAO: OCF -1,165 tỷ, phụ thuộc ho&#224;n to&#224;n v&#224;o vay nợ. Nếu ng&#226;n h&#224;ng siết t&#237;n dụng BĐS hoặc tr&#225;i chủ kh&#244;ng gia hạn, SCR đối mặt rủi ro thanh khoản nghi&#234;m trọng.
G&#225;nh nặng nợ — MỨC CAO: Nợ vay 4,185 tỷ, chi ph&#237; l&#227;i 273-304 tỷ/năm &quot;ăn&quot; gần hết lợi nhuận kinh doanh. Net Debt/EBITDA 15.7x — mức cực kỳ nguy hiểm.
Rủi ro dự &#225;n Selavia — MỨC TRUNG B&#204;NH: Quy m&#244; 30,000 tỷ vượt xa năng lực t&#224;i ch&#237;nh SCR (vốn h&#243;a chỉ 3,200 tỷ). Dễ bị đội vốn v&#224; k&#233;o d&#224;i.
Pha lo&#227;ng cổ phiếu — MỨC TRUNG B&#204;NH: Đ&#227; ho&#225;n đổi 349.3 tỷ nợ th&#224;nh 34.93 triệu CP mới. C&#243; thể tiếp tục ph&#225;t h&#224;nh th&#234;m để t&#225;i cơ cấu nợ, pha lo&#227;ng EPS.
Thị trường BĐS chưa hồi phục đồng bộ — MỨC TRUNG B&#204;NH: Ph&#226;n kh&#250;c nghỉ dưỡng (Selavia, TTC Plaza ĐN) vẫn ế, du lịch chưa đạt kỳ vọng.

Rủi ro quản trị doanh nghiệp — MỨC CAO: Phải thu "khác" 3,044 tỷ + cho vay 887 tỷ gợi ý chuyển vốn nội bộ tập đoàn TTC. Ban lãnh đạo né câu hỏi về cổ tức và dòng tiền tại ĐHCĐ. Ông Đặng Hồng Anh (Phó CT HĐQT) từ nhiệm — tín hiệu thay đổi nội bộ không rõ ràng.
Dòng tiền âm sâu kéo dài — MỨC CAO: OCF -1,165 tỷ, phụ thuộc hoàn toàn vào vay nợ. Nếu ngân hàng siết tín dụng BĐS hoặc trái chủ không gia hạn, SCR đối mặt rủi ro thanh khoản nghiêm trọng.
Gánh nặng nợ — MỨC CAO: Nợ vay 4,185 tỷ, chi phí lãi 273-304 tỷ/năm "ăn" gần hết lợi nhuận kinh doanh. Net Debt/EBITDA 15.7x — mức cực kỳ nguy hiểm.
Rủi ro dự án Selavia — MỨC TRUNG BÌNH: Quy mô 30,000 tỷ vượt xa năng lực tài chính SCR (vốn hóa chỉ 3,200 tỷ). Dễ bị đội vốn và kéo dài.
Pha loãng cổ phiếu — MỨC TRUNG BÌNH: Đã hoán đổi 349.3 tỷ nợ thành 34.93 triệu CP mới. Có thể tiếp tục phát hành thêm để tái cơ cấu nợ, pha loãng EPS.
Thị trường BĐS chưa hồi phục đồng bộ — MỨC TRUNG BÌNH: Phân khúc nghỉ dưỡng (Selavia, TTC Plaza ĐN) vẫn ế, du lịch chưa đạt kỳ vọng.

Rồi t&#243;m lại gi&#225; mấy gom được?

Rồi tóm lại giá mấy gom được?

L&#226;u l&#226;u tr&#234;n n&#224;y mới c&#243; ch&#250; hiểu biết t&#253;&#128518;. C&#225;c em c&#242;n lại thấy doanh thu ngh&#236;n tỷ l&#224; nhảy cẫng l&#234;n ph&#226;n t&#237;ch triển vọng n&#224;y nọ&#128513;

Lâu lâu trên này mới có chú hiểu biết tý😆. Các em còn lại thấy doanh thu nghìn tỷ là nhảy cẫng lên phân tích triển vọng này nọ😁

t&#243;m lại kh&#244;ng c&#243; được về bờ rồi phải kh&#244;ng b&#225;c?

tóm lại không có được về bờ rồi phải không bác?

Tổng t&#224;i sản 12,912 tỷ | VCSH 5,358 tỷ | Nợ phải trả 7,554 tỷ (D/E 1.4x)

Cơ cấu t&#224;i sản — nhiều điểm bất thường:

Phải thu ngắn hạn 2,811 tỷ (21.8% tổng TS):
Trả trước cho người b&#225;n: 1,110 tỷ — tiền đặt cọc mua đất/M&amp;A, kh&#243; thu hồi nhanh
Cho vay ngắn hạn: 887 tỷ — SCR đang cho vay ai? C&#243; phải b&#234;n li&#234;n quan trong hệ sinh th&#225;i TTC?
Phải thu kh&#225;c: 698 tỷ — khoản mục mờ nhất, cần thuyết minh
Dự ph&#242;ng kh&#243; đ&#242;i: -58 tỷ (chỉ 1.1% tổng phải thu NH — mức tr&#237;ch lập rất thấp)
Phải thu d&#224;i hạn 2,355 tỷ (18.2% tổng TS):
Gần như to&#224;n bộ l&#224; &quot;phải thu d&#224;i hạn kh&#225;c&quot; 2,346 tỷ — khoản mục rủi ro cao nhất, thường l&#224; giao dịch nội bộ tập đo&#224;n
Tồn kho 3,493 tỷ (27.1% tổng TS): BĐS dở dang ~2,393 tỷ, phần c&#242;n lại l&#224; đất nền chờ ph&#225;t triển
BĐS đầu tư 1,558 tỷ: gi&#225; trị sổ s&#225;ch, c&#243; thể cao hơn nếu định gi&#225; lại
Tiền mặt chỉ 360 tỷ (2.8% tổng TS) — thanh khoản rất mỏng
Cơ cấu nợ:

Nợ ngắn hạn 3,300 tỷ + Nợ d&#224;i hạn 4,300 tỷ → nợ vay 4,185 tỷ (tăng 13.8% YoY)
Tỷ lệ nợ NH/Tổng nợ ~43% — chấp nhận được
Nợ r&#242;ng: 7,100 tỷ — gấp 2.2 lần vốn h&#243;a, gấp 15.7 lần EBITDA
T&#243;m lại: Bảng c&#226;n đối k&#233;m l&#224;nh mạnh. T&#224;i sản ph&#236;nh to nhưng phần lớn l&#224; phải thu v&#224; tồn kho kh&#243; thanh khoản. Tổng phải thu 5,166 tỷ (40% t&#224;i sản) l&#224; con số bất thường, gợi &#253; chuyển dịch vốn nội bộ tập đo&#224;n TTC. Tiền mặt qu&#225; mỏng so với quy m&#244; nợ.

Tổng tài sản 12,912 tỷ | VCSH 5,358 tỷ | Nợ phải trả 7,554 tỷ (D/E 1.4x)

Cơ cấu tài sản — nhiều điểm bất thường:

Phải thu ngắn hạn 2,811 tỷ (21.8% tổng TS):
Trả trước cho người bán: 1,110 tỷ — tiền đặt cọc mua đất/M&A, khó thu hồi nhanh
Cho vay ngắn hạn: 887 tỷ — SCR đang cho vay ai? Có phải bên liên quan trong hệ sinh thái TTC?
Phải thu khác: 698 tỷ — khoản mục mờ nhất, cần thuyết minh
Dự phòng khó đòi: -58 tỷ (chỉ 1.1% tổng phải thu NH — mức trích lập rất thấp)
Phải thu dài hạn 2,355 tỷ (18.2% tổng TS):
Gần như toàn bộ là "phải thu dài hạn khác" 2,346 tỷ — khoản mục rủi ro cao nhất, thường là giao dịch nội bộ tập đoàn
Tồn kho 3,493 tỷ (27.1% tổng TS): BĐS dở dang ~2,393 tỷ, phần còn lại là đất nền chờ phát triển
BĐS đầu tư 1,558 tỷ: giá trị sổ sách, có thể cao hơn nếu định giá lại
Tiền mặt chỉ 360 tỷ (2.8% tổng TS) — thanh khoản rất mỏng
Cơ cấu nợ:

Nợ ngắn hạn 3,300 tỷ + Nợ dài hạn 4,300 tỷ → nợ vay 4,185 tỷ (tăng 13.8% YoY)
Tỷ lệ nợ NH/Tổng nợ ~43% — chấp nhận được
Nợ ròng: 7,100 tỷ — gấp 2.2 lần vốn hóa, gấp 15.7 lần EBITDA
Tóm lại: Bảng cân đối kém lành mạnh. Tài sản phình to nhưng phần lớn là phải thu và tồn kho khó thanh khoản. Tổng phải thu 5,166 tỷ (40% tài sản) là con số bất thường, gợi ý chuyển dịch vốn nội bộ tập đoàn TTC. Tiền mặt quá mỏng so với quy mô nợ.

Ph&#226;n t&#237;ch nguy&#234;n nh&#226;n OCF &#226;m s&#226;u:

Phải thu tăng r&#242;ng -1,118 tỷ → đ&#226;y l&#224; nguy&#234;n nh&#226;n ch&#237;nh. Ai đang nợ SCR hơn 1,000 tỷ mới ph&#225;t sinh trong năm?
Chi ph&#237; trả trước tăng -209 tỷ → tiền đặt cọc mua đất/dự &#225;n
L&#227;i vay đ&#227; trả -105 tỷ → g&#225;nh nặng t&#224;i ch&#237;nh lớn
Tồn kho giảm nhẹ +82 tỷ → t&#237;n hiệu t&#237;ch cực duy nhất (đang b&#225;n được h&#224;ng)
Khả năng trả l&#227;i vay: 4.9x (EBIT/l&#227;i vay) — tạm chấp nhận nhưng nếu t&#237;nh tr&#234;n cơ sở tiền mặt thực tế, c&#244;ng ty đang d&#249;ng nợ mới trả nợ cũ.

FCF: &#194;m s&#226;u. CFO -1,165 tỷ, chưa t&#237;nh capex. C&#244;ng ty ho&#224;n to&#224;n phụ thuộc v&#224;o vay nợ v&#224; ph&#225;t h&#224;nh th&#234;m để duy tr&#236; hoạt động.

Cảnh b&#225;o nghi&#234;m trọng: D&#242;ng tiền &#226;m li&#234;n tiếp 3+ qu&#253;. Lợi nhuận b&#225;o c&#225;o kh&#244;ng c&#243; gi&#225; trị nếu kh&#244;ng chuyển th&#224;nh tiền mặt. M&#244; h&#236;nh &quot;l&#227;i sổ s&#225;ch, lỗ tiền mặt&quot; l&#224; dấu hiệu điển h&#236;nh của rủi ro t&#224;i ch&#237;nh ở doanh nghiệp BĐS Việt Nam.


Phân tích nguyên nhân OCF âm sâu:

Phải thu tăng ròng -1,118 tỷ → đây là nguyên nhân chính. Ai đang nợ SCR hơn 1,000 tỷ mới phát sinh trong năm?
Chi phí trả trước tăng -209 tỷ → tiền đặt cọc mua đất/dự án
Lãi vay đã trả -105 tỷ → gánh nặng tài chính lớn
Tồn kho giảm nhẹ +82 tỷ → tín hiệu tích cực duy nhất (đang bán được hàng)
Khả năng trả lãi vay: 4.9x (EBIT/lãi vay) — tạm chấp nhận nhưng nếu tính trên cơ sở tiền mặt thực tế, công ty đang dùng nợ mới trả nợ cũ.

FCF: Âm sâu. CFO -1,165 tỷ, chưa tính capex. Công ty hoàn toàn phụ thuộc vào vay nợ và phát hành thêm để duy trì hoạt động.

Cảnh báo nghiêm trọng: Dòng tiền âm liên tiếp 3+ quý. Lợi nhuận báo cáo không có giá trị nếu không chuyển thành tiền mặt. Mô hình "lãi sổ sách, lỗ tiền mặt" là dấu hiệu điển hình của rủi ro tài chính ở doanh nghiệp BĐS Việt Nam.
