TỔNG HỢP NỢ TR&#193;I PHIẾU CỦA DN BDS QU&#221; 3/2022 . 
BONG B&#211;NG NỢ VAY BẤT ĐỘNG SẢN V&#192; TR&#193;I PHIẾU ĐẢM BẢO BẰNG CỔ PHIẾU đang đối mặt với kh&#243; khăn chưa từng c&#243;, một số đơn vị đ&#227; sức c&#249;ng, lực kiệt, c&#243; trường hợp c&#225; biệt chủ đầu tư phải đi vay ngo&#224;i x&#227; hội với l&#227;i suất rất cao. 
V&#192; C&#193;CH THU NỢ TR&#193;I PHIẾU. 

Xưa giờ ch&#250;ng ta đều biết ng&#224;nh Bất động sản l&#224; ng&#224;nh c&#243; t&#237;nh chu kỳ tương tự như chứng kho&#225;n hay v&#224;ng nhưng chu kỳ của n&#243; c&#243; t&#237;nh l&#226;u hơn, k&#233;o d&#224;i từ 7-10 năm. Bất động sản cũng được xem như một t&#224;i sản t&#224;i ch&#237;nh hay một sản phẩm h&#224;ng h&#243;a, nếu ch&#250;ng ta sử dụng đ&#250;ng n&#243; sẽ trở th&#224;nh c&#244;ng cụ để ch&#250;ng ta kinh doanh như c&#243; mặt bằng để mở cửa h&#224;ng, x&#226;y nh&#224; m&#225;y hay kh&#225;ch sạn, đơn giản nhất l&#224; phục vụ cho nhu cầu an cư lạc nghiệp.

Nhưng qua b&#224;n tay của con người n&#243; đ&#227; trở th&#224;nh một c&#244;ng cụ để đầu cơ, một số người th&#236; gọi việc đ&#243; l&#224; đầu tư t&#224;i sản, nhưng thực chất l&#224; găm đất đợi gi&#225; tăng để b&#225;n kiếm lời. Nếu họ mua đất ph&#225;t triển dự &#225;n tr&#234;n đ&#243; ngay lặp tức th&#236; kh&#244;ng n&#243;i g&#236;, c&#242;n đằng n&#224;y họ mua để đ&#243; m&#224; kh&#244;ng tạo ra một ch&#250;t đ&#243;ng g&#243;p g&#236; cho nền kinh tế, chỉ chờ đợi gi&#225; đẩy l&#234;n mới l&#224;m dự &#225;n hoặc b&#225;n kiếm lời.

Ai cũng biết những DN bất động sản to&#224;n d&#249;ng đ&#242;n bẫy t&#224;i ch&#237;nh như vay nợ ng&#226;n h&#224;ng, chiếm dụng vốn kh&#225;ch h&#224;ng/ đối t&#225;c, ph&#225;t h&#224;nh tr&#225;i phiếu, ph&#225;t h&#224;nh cổ phiếu, tự vẽ ra dự &#225;n để đi vay vốn,…. Xong lại d&#249;ng tiền đ&#243; đi đầu cơ đất chỗ kh&#225;c (văn chương b&#225;o ch&#237; hay gọi l&#224; th&#226;u t&#243;m quỹ đất) =&gt; sau đ&#243; lại đi vay để đảo nợ =&gt; l&#224;m thế v&#224;i v&#242;ng l&#224; vốn DN tăng l&#234;n =&gt; Bong b&#243;ng BĐS cũng tăng theo.

Kh&#244;ng phải tự nhi&#234;n m&#224; ch&#237;nh phủ “kh&#243;a room” t&#237;n dụng BĐS, sau đ&#243; lại đi siết Tr&#225;i phiếu, thanh tra c&#225;c DN BĐS, chắc chắn l&#224; họ c&#243; l&#253; do, họ cũng đ&#227; r&#250;t ra được b&#224;i học từ vụ vỡ nợ của Evergrande từ th&#225;ng 12/2021 v&#224; vụ bỏ cọc của T&#226;n Ho&#224;ng Minh c&#249;ng c&#225;c DN BĐS kh&#225;c khi đẩy gi&#225; BĐS Thủ Thi&#234;m l&#234;n tuốt tr&#234;n m&#226;y l&#224; mồi lửa để ch&#226;m ngồi cho một loạt ch&#237;nh s&#225;ch thắt chặt đối với ng&#224;nh bất động sản n&#243;i chung.

Quay lại với số liệu về Nợ của nh&#243;m Bất động sản cập nhật Qu&#253; 3/2022 ch&#250;ng ta thấy được tại sao nh&#224; nước lại phải mạnh tay xử l&#253; từ FLC, THM cho tới VTP. Một quả bong b&#243;ng &#226;m thầm lặng lẻ được bơm to ra kh&#244;ng phải từ vay nợ ng&#226;n h&#224;ng dưới chuẩn như 2008 m&#224; đến từ tr&#225;i phiếu v&#224; ph&#225;t h&#224;nh giấy tr&#234;n thị trường chứng kho&#225;n. Năm 2021 ch&#250;ng ta chứng kiến nhiều DN ph&#225;t h&#224;nh tăng vốn, ph&#225;t h&#224;nh tr&#225;i phiếu ồ ạt nhằm lấy tiền thiệt về để đảo nợ tr&#225;i phiếu v&#224; th&#226;u t&#243;m quỹ đất. Sang Qu&#253; 2/2022 ch&#250;ng ta lại thấy nhiều DN mua lại tr&#225;i phiếu trước hạn để đưa tỷ lệ nợ về mức hợp l&#253; tr&#225;nh bị thanh tra. Sắp tới th&#225;ng 12/2022 sẽ l&#224; một loạt tr&#225;i phiếu lại đến hạn, trong khi nguồn tiền để đảo nợ hầu như đang bị tắt, ch&#250;ng ta sẽ c&#249;ng ngồi chờ xem họ xử l&#253; như thế n&#224;o.
T&#244;i cũng đ&#227; ngồi thống k&#234; thử th&#236; 70% c&#225;c Tr&#225;i phiếu ph&#225;t h&#224;nh của c&#225;c DN BĐS năm 2021 đều kh&#244;ng c&#243; t&#224;i sản đảm bảo hoặc chỉ đảm bảo bằng cổ phiếu hoặc quyền mua (về mặt l&#253; thuyết theo luật CK, cổ phần lại thuộc thứ tự ưu ti&#234;n trả nợ cuối c&#249;ng khi DN ph&#225; sản, n&#234;n kh&#244;ng ai sử dụng l&#224;m t&#224;i sản đảm bảo trừ VN).

Nh&#236;n v&#224;o bảng thống k&#234; dưới đ&#226;y  sẽ thấy được mức độ rủi ro đối với hệ thống t&#237;n dụng v&#224; ma trận tr&#225;i phiếu. Dưới đ&#226;y chỉ mới thống k&#234; c&#225;c DN BĐS 1 v&#224;i tổ chức, nhưng cũng đ&#227; cho ch&#250;ng ta thấy r&#245; tỷ lệ nợ tr&#234;n vốn của c&#225;c DN BĐS cao đến nhường n&#224;o.

Trong 2 Qu&#253; tới chắc sẽ l&#224; thời điểm kh&#243; khăn nhất đối với lĩnh vực Bất động sản v&#224; c&#225;c lĩnh vực li&#234;n quan như x&#226;y dựng, vật liệu x&#226;y dựng,… bắt đầu thấy nhiều b&#234;n cắt giảm nh&#226;n sự hoặc dừng dự &#225;n, hi vọng trong thời gian sớm nhất xử l&#253; được vấn đề tr&#225;i phiếu v&#224; nợ, để đưa d&#242;ng tiền trở lại đối với bất động sản v&#224; nhiều ng&#224;nh nghề kh&#225;c.

Tại sao iSaving của TCBS phải tăng rất mạnh l&#227;i suất huy động, thậm ch&#237; l&#234;n 10% để huy động tiền?

Tại sao VHM phải chia nhỏ căn hộ ra l&#224;m 50 phần để b&#225;n?

Tại sao Novaland phải giảm gi&#225; đến tận 50% cho kh&#225;ch h&#224;ng thanh to&#225;n đủ?

Tất cả chỉ chung một l&#253; do th&#244;i: C&#225;c tay to đang rất kẹt thanh khoản rồi, đang ra sức dồn tiền để giải quyết vấn đề tr&#225;i phiếu. Phải mua lại c&#225;c tr&#225;i phiếu đ&#227; ph&#225;t h&#224;nh sai mục đ&#237;ch, m&#224; cả doanh nghiệp BDS, c&#244;ng ty CK v&#224; Bank đều tham gia. Ngo&#224;i ra, cuối năm nay sẽ đ&#225;o hạn 50K tỷ tr&#225;i phiếu, kh&#244;ng thanh to&#225;n được th&#236; v&#224;o l&#242;.

Khi c&#225;c tay to b&#237; tiền th&#236; buộc phải b&#225;n t&#224;i sản, để cứu lấy c&#225;i t&#237;nh mạng, nếu kh&#244;ng muốn nhảy lầu. T&#224;i sản của c&#225;c tay to th&#236; chủ yếu ở BDS v&#224; cổ phiếu. BDS giờ kh&#244;ng b&#225;n được rồi, th&#236; chỉ c&#242;n cổ phiếu l&#224; b&#225;n dễ, phải b&#225;n, gi&#225; n&#224;o cũng phải b&#225;n.

Tay to đ&#227; b&#225;n th&#236; nhỏ lẻ c&#243; đỡ giời. Mọi ph&#226;n t&#237;ch TA, FA hay DJ tăng cũng bằng thừa. Bao giờ họ huy động được đủ lượng tiền cần thiết th&#236; thị trường sẽ c&#226;n bằng lại th&#244;i. Đấy l&#224; chưa t&#237;nh đến c&#225;c bạn T&#226;y tho&#225;i vốn mạnh do VND ph&#225; gi&#225; đấy. Cũng chưa t&#237;nh đến lu&#244;n &#225;p lực call margin khi gi&#225; giảm s&#226;u.

Ch&#250;ng ta c&#249;ng nh&#236;n lại to&#224;n cảnh 7 d&#242;ng vốn chảy v&#224;o, v&#237; như 7 mạch m&#225;u cấp nguồn sống cho c&#225;c Doanh nghiệp:

1. Vốn chủ sở hữu (vốn tự c&#243;)
C&#225;c &#244;ng chủ hiện đều cạn kiệt nguồn vốn tự c&#243;, bao vốn liếng đ&#227; d&#249;ng để mua đất, mua dự &#225;n, x&#226;y dựng, giờ nằm ch&#244;n ch&#226;n hết trong đất.
Một số &#244;ng chủ c&#242;n phải xoay tiền ra mua lại c&#225;c tr&#225;i phiếu chưa đến hạn để tr&#225;nh c&#225;c rủi ro sai phạm, n&#234;n thiếu c&#224;ng th&#234;m thiếu.

2. T&#237;n dụng ng&#226;n h&#224;ng
Ng&#226;n h&#224;ng về cơ bản đ&#227; hết room cho c&#225;c doanh nghiệp BĐS, n&#234;n c&#225;c doanh nghiệp BĐS kh&#244;ng hy vọng g&#236; d&#242;ng tiền từ nguồn n&#224;y

3. Tr&#225;i phiếu Doanh nghiệp
Sau khi xử l&#253; c&#225;c sai phạm trong ph&#225;t h&#224;nh tr&#225;i phiếu T&#226;n Ho&#224;ng Minh hay gần đ&#226;y l&#224; Vạn Thịnh Ph&#225;t th&#236; nh&#224; đầu tư đ&#227; bị thương tổn niềm tin nghi&#234;m trọng với tr&#225;i phiếu doanh nghiệp, nghị định 65 lại c&#243; nhiều y&#234;u cầu chặt chẽ hơn về ti&#234;u chuẩn nh&#224; đầu tư chuy&#234;n nghiệp, về mục đ&#237;ch ph&#225;t h&#224;nh.
Do đ&#243; huy động vốn từ k&#234;nh tr&#225;i phiếu doanh nghiệp hiện nay l&#224; điều rất kh&#243; khăn, mới đ&#226;y c&#244;ng ty con của Novaland (Nova Saigon Roayl) đ&#227; thất bại khi cố huy động vốn từ k&#234;nh n&#224;y

4. Thị trường chứng kho&#225;n
Li&#234;n tục c&#225;c ng&#224;y gần đ&#226;y l&#224; th&#244;ng tin chủ tịch c&#225;c c&#244;ng ty BĐS bị call margin: &#212;ng Tuấn chủ tịch C&#244;ng ty DIC Corp (M&#227; CK: DIG), &#244;ng Đạt, chủ tịch C&#244;ng ty CP Ph&#225;t triển BĐS Ph&#225;t Đạt đều bị call Margin.
Mọi người c&#242;n n&#243;i đ&#249;a l&#224; nh&#224; c&#225;c &#244;ng chủ c&#244;ng ty BĐS v&#224; NĐT cổ phiếu BĐS đều đang “rất sạch”… do c&#225;c cổ phiểu n&#224;y li&#234;n tục được “lau s&#224;n” h&#224;ng ng&#224;y.
Gi&#225; giảm n&#234;n c&#225;c kế hoạch để h&#250;t tiền từ TTCK đều thất bại:
i) Ph&#225;t h&#224;nh th&#234;m cổ phiếu cho cổ đ&#244;ng hiện hữu: c&#225;c cổ đ&#244;ng sẽ kh&#244;ng mua v&#236; kh&#244;ng c&#243; tiền v&#224; gi&#225; đang xu hướng giảm
ii) Cầm cố cổ phiếu để vay lấy tiền th&#236; rủi ro bị call margin do gi&#225; li&#234;n tục giảm &amp; l&#227;i suất vay margin th&#236; đang tăng cao, hiện đ&#227; ở mức 14%/năm.
iii) B&#225;n cổ phiếu để thu tiền về: Gi&#225; đang ở xu hướng giảm mạnh n&#234;n c&#224;ng b&#225;n th&#236; gi&#225; c&#224;ng giảm, c&#224;ng bị lỗ

5. Vốn FDI (vốn đầu tư trực tiếp nước ngo&#224;i)
Thị trường t&#224;i ch&#237;nh to&#224;n cầu đang trong t&#236;nh trạng kh&#243; khăn chung, c&#225;c quỹ đầu tư, doanh nghiệp nước ngo&#224;i cũng đều đang ở trong giai đoạn ph&#242;ng thủ, giữ tiền mặt; ngo&#224;i ra l&#227;i suất đồng USD đang ở mức cao v&#224; vẫn đang c&#243; xu hướng tăng n&#234;n đang c&#243; xu hướng d&#242;ng ngoại tệ chảy khỏi Việt Nam thay v&#236; ch&#250;ng ta thu h&#250;t được d&#242;ng vốn n&#224;y.
Đặc biệt c&#225;c chiến dịch chống tha.m nhũ.ng đang đẩy mạnh trong nước cũng l&#224;m ch&#249;n ch&#226;n c&#225;c nh&#224; đầu tư ngoại, vốn ngại c&#225;c rủi ro về ph&#225;p l&#253;, ch&#237;nh trị.

6. Vốn Ng&#226;n s&#225;ch nh&#224; nước (NSNN)
10 th&#225;ng đầu năm, cả nước mới dải ng&#226;n được 297.700 tỷ đồng, chỉ đạt 46,44% kế hoạch cả năm. Việc chậm dải ng&#226;n đầu tư c&#244;ng l&#224;m nguồn tiền v&#224;o nền kinh tế bị thiếu hụt, kh&#244;ng b&#249; được sự suy giảm từ c&#225;c nguồn kh&#225;c

7. Vốn trong d&#226;n
Hiện vẫn c&#242;n, nhưng người d&#226;n đang mất niềm tin v&#224;o thị trường, đang nghe ng&#243;ng, chờ đợi c&#225;c t&#237;n hiệu đảo chiều của thị trường rồi mới xuống tiền.
L&#227;i suất đang ở mức cao n&#234;n người d&#226;n đang lựa chọn gửi tiền v&#224;o ng&#226;n h&#224;ng như 1 k&#234;nh đầu tư an to&#224;n trong giai đoạn hiện nay.

Cả 7 k&#234;nh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đều đang tắc, nếu kh&#244;ng c&#243; biện ph&#225;p khơi th&#244;ng nhanh ch&#243;ng th&#236; cả thị trường sẽ t&#234; liệt, nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ đứng tr&#234;n bờ vực sinh tồn.

Vậy đ&#226;u l&#224; giải ph&#225;p?

K&#234;nh 1, 3, 5 ch&#250;ng ta kh&#243; c&#243; giải ph&#225;p trong ngắn hạn do:
K&#234;nh 1 – Vốn chủ sở hữu của c&#225;c c&#244;ng ty: Đ&#227; cạn kiệt, bị call margin cổ phiếu l&#224; dấu hiệu r&#245; nhất.
K&#234;nh 3 – Tr&#225;i phiếu doanh nghiệp: Niềm tin đ&#227; mất, kh&#243; c&#243; thể lấy lại được trong ngắn hạn.
K&#234;nh 5 – Vốn FDI: phụ thuộc v&#224;o nhiều yếu tố, ch&#250;ng ta kh&#244;ng chủ động được nguồn n&#224;y.

Giải ph&#225;p hiện giờ chỉ ở K&#234;nh 2,4,6,7.

Nới room l&#224; giải ph&#225;p cho k&#234;nh 2, bước đầu c&#243; thể l&#224; room cho c&#225; nh&#226;n vay mua BĐS để k&#237;ch hoạt t&#237;nh thanh khoản của thị trường.
Quyết liệt đẩy nhanh dải ng&#226;n đầu tư c&#244;ng tại k&#234;nh 4 cũng bơm nguồn vốn đ&#225;ng kể cho thị trường.
C&#225;c giải ph&#225;p đồng bộ cho k&#234;nh 2 + 6, kết hợp với c&#225;c th&#244;ng điệp ổn định l&#227;i suất, giải ph&#225;p xử l&#253; cho tr&#225;i phiếu doanh nghiệp sẽ k&#233;o lại niềm tin cho thị trường, từ đ&#243; K&#234;nh 4 &amp; 7 tự nhi&#234;n được khơi th&#244;ng.

Bất động sản l&#224; ng&#224;nh quan trọng của nền kinh tế, c&#243; tới 270 ng&#224;nh phụ trợ đi theo; nổi bật như ng&#224;nh th&#233;p, ng&#224;nh x&#226;y dựng… đều l&#224; c&#225;c ng&#224;nh th&#226;m dụng vốn &amp; lao động; nếu ng&#224;nh BĐS bị t&#234; liệt th&#236; sẽ c&#243; ảnh hưởng d&#226;y chuyền kh&#243; lường đến cả nền kinh tế.

&quot;H&#224;ng đổi h&#224;ng&quot; l&#224; một phương &#225;n. Trong trường hợp n&#224;y, tr&#225;i chủ y&#234;u cầu doanh nghiệp thực hiện thanh to&#225;n tr&#225;i phiếu bằng sản phẩm của họ, như bất động sản, bao gồm căn hộ, đất ph&#226;n l&#244;, thậm ch&#237; biệt thự.
C&#242;n một giải ph&#225;p kh&#225;c l&#224; thu xếp gi&#227;n nợ. Những người nắm giữ tr&#225;i phiếu c&#243; thể y&#234;u cầu đơn vị đại diện chủ nợ hoặc đơn vị ph&#226;n phối tổ chức đ&#224;m ph&#225;n với doanh nghiệp v&#224; thực hiện gi&#227;n kỳ hạn trả nợ, kết hợp với việc thanh to&#225;n một phần hoặc k&#233;o d&#224;i kỳ hạn của tr&#225;i phiếu đ&#243;.
Phương &#225;n n&#224;y sẽ gi&#250;p giải quyết kh&#243; khăn cho ch&#237;nh doanh nghiệp ph&#225;t h&#224;nh, nh&#224; đầu tư kh&#244;ng phải cắt lỗ v&#224; c&#243; cơ hội thu hồi khoản đầu tư đ&#243; trong tương lai. T&#249;y theo mức độ rủi ro v&#224; triển vọng của dự &#225;n m&#224; nh&#224; đầu tư đ&#224;m ph&#225;n giữ nguy&#234;n l&#227;i suất hoặc tăng l&#227;i suất tr&#225;i phiếu đ&#227; được đ&#225;nh gi&#225; lại v&#224; thỏa thuận với doanh nghiệp.
Phương &#225;n n&#224;y hiện cũng rất phổ biến ở thị trường tr&#225;i phiếu Trung Quốc. Tỷ lệ vỡ nợ hiện ở mức 1,35% tr&#234;n quy m&#244; thị trường 8 ngh&#236;n tỷ USD, chiếm tới 44% GDP của nước n&#224;y. Tuy nhi&#234;n, tỷ lệ vỡ nợ tr&#225;i phiếu c&#243; l&#227;i suất cao hiện l&#234;n tới 28% v&#224;o giữa năm 2022. Với sự chung tay của người sở hữu tr&#225;i phiếu, 46% trong tổng số 97 l&#244; tr&#225;i phiếu vỡ nợ của c&#225;c doanh nghiệp bất động sản từ đầu 2018 đến giữa 2022 đ&#227; được giải quyết m&#224; kh&#244;ng qua c&#225;c thủ tục t&#242;a &#225;n hoặc sự can thiệp trực tiếp của cơ quan quản l&#253;. Những thủ tục n&#224;y vốn mất rất nhiều thời gian v&#224; mang lại kết quả kh&#225; &quot;đau đớn&quot; cho cả hai b&#234;n.
Tương tự, 32% trong tổng số 142 l&#244; tr&#225;i phiếu quốc tế của 36 doanh nghiệp bất động sản đ&#227; được t&#225;i cấu tr&#250;c với kỳ hạn mới v&#224; ho&#224;n trả một phần tiền gốc. C&#225;c biện ph&#225;p n&#224;y đ&#227; g&#243;p phần đưa thị trường tr&#225;i phiếu doanh nghiệp của Trung Quốc trong tầm kiểm so&#225;t.
Kết quả tr&#234;n của Trung Quốc cũng c&#243; sự can thiệp v&#224; chỉ đạo của cơ quan quản l&#253; nh&#224; nước m&#224; Việt Nam c&#243; thể tham khảo với c&#225;c h&#236;nh thức kh&#225;c nhau: chỉ đạo c&#225;c ng&#226;n h&#224;ng thương mại giảm l&#227;i suất cho vay mua nh&#224; nếu chứng minh l&#224; kh&#244;ng đầu cơ; chỉ đạo c&#225;c định chế hoặc doanh nghiệp nh&#224; nước mua lại dự &#225;n của một số chủ đầu tư bất động sản rơi v&#224;o t&#236;nh trạng vỡ nợ; tạo quỹ giải cứu bất động sản...
Thị trường tr&#225;i phiếu doanh nghiệp hiện nay cần c&#243; được sự chủ động của doanh nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ nợ, sự tham gia của c&#225;c định chế t&#224;i ch&#237;nh trung gian trong vai tr&#242; tư vấn, &quot;h&#242;a giải&quot; v&#224; đặc biệt l&#224; sự chia sẻ v&#224; đồng h&#224;nh tiếp tục của nh&#224; đầu tư nắm giữ tr&#225;i phiếu. Đ&#243; cũng l&#224; tr&#225;ch nhiệm khi đi đầu tư v&#224;o một t&#224;i sản c&#243; rủi ro cao. Đ&#243; cũng l&#224; c&#225;ch để hướng tới sự ph&#225;t triển bền vững v&#224; tr&#225;nh những đổ vỡ d&#226;y chuyền đem đến sự thiệt hại cho tất cả c&#225;c b&#234;n.
vnexpress


TỔNG HỢP NỢ TRÁI PHIẾU CỦA DN BDS QUÝ 3/2022 . 
BONG BÓNG NỢ VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TRÁI PHIẾU ĐẢM BẢO BẰNG CỔ PHIẾU đang đối mặt với khó khăn chưa từng có, một số đơn vị đã sức cùng, lực kiệt, có trường hợp cá biệt chủ đầu tư phải đi vay ngoài xã hội với lãi suất rất cao. 
VÀ CÁCH THU NỢ TRÁI PHIẾU. 

Xưa giờ chúng ta đều biết ngành Bất động sản là ngành có tính chu kỳ tương tự như chứng khoán hay vàng nhưng chu kỳ của nó có tính lâu hơn, kéo dài từ 7-10 năm. Bất động sản cũng được xem như một tài sản tài chính hay một sản phẩm hàng hóa, nếu chúng ta sử dụng đúng nó sẽ trở thành công cụ để chúng ta kinh doanh như có mặt bằng để mở cửa hàng, xây nhà máy hay khách sạn, đơn giản nhất là phục vụ cho nhu cầu an cư lạc nghiệp.

Nhưng qua bàn tay của con người nó đã trở thành một công cụ để đầu cơ, một số người thì gọi việc đó là đầu tư tài sản, nhưng thực chất là găm đất đợi giá tăng để bán kiếm lời. Nếu họ mua đất phát triển dự án trên đó ngay lặp tức thì không nói gì, còn đằng này họ mua để đó mà không tạo ra một chút đóng góp gì cho nền kinh tế, chỉ chờ đợi giá đẩy lên mới làm dự án hoặc bán kiếm lời.

Ai cũng biết những DN bất động sản toàn dùng đòn bẫy tài chính như vay nợ ngân hàng, chiếm dụng vốn khách hàng/ đối tác, phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu, tự vẽ ra dự án để đi vay vốn,…. Xong lại dùng tiền đó đi đầu cơ đất chỗ khác (văn chương báo chí hay gọi là thâu tóm quỹ đất) => sau đó lại đi vay để đảo nợ => làm thế vài vòng là vốn DN tăng lên => Bong bóng BĐS cũng tăng theo.

Không phải tự nhiên mà chính phủ “khóa room” tín dụng BĐS, sau đó lại đi siết Trái phiếu, thanh tra các DN BĐS, chắc chắn là họ có lý do, họ cũng đã rút ra được bài học từ vụ vỡ nợ của Evergrande từ tháng 12/2021 và vụ bỏ cọc của Tân Hoàng Minh cùng các DN BĐS khác khi đẩy giá BĐS Thủ Thiêm lên tuốt trên mây là mồi lửa để châm ngồi cho một loạt chính sách thắt chặt đối với ngành bất động sản nói chung.

Quay lại với số liệu về Nợ của nhóm Bất động sản cập nhật Quý 3/2022 chúng ta thấy được tại sao nhà nước lại phải mạnh tay xử lý từ FLC, THM cho tới VTP. Một quả bong bóng âm thầm lặng lẻ được bơm to ra không phải từ vay nợ ngân hàng dưới chuẩn như 2008 mà đến từ trái phiếu và phát hành giấy trên thị trường chứng khoán. Năm 2021 chúng ta chứng kiến nhiều DN phát hành tăng vốn, phát hành trái phiếu ồ ạt nhằm lấy tiền thiệt về để đảo nợ trái phiếu và thâu tóm quỹ đất. Sang Quý 2/2022 chúng ta lại thấy nhiều DN mua lại trái phiếu trước hạn để đưa tỷ lệ nợ về mức hợp lý tránh bị thanh tra. Sắp tới tháng 12/2022 sẽ là một loạt trái phiếu lại đến hạn, trong khi nguồn tiền để đảo nợ hầu như đang bị tắt, chúng ta sẽ cùng ngồi chờ xem họ xử lý như thế nào.
Tôi cũng đã ngồi thống kê thử thì 70% các Trái phiếu phát hành của các DN BĐS năm 2021 đều không có tài sản đảm bảo hoặc chỉ đảm bảo bằng cổ phiếu hoặc quyền mua (về mặt lý thuyết theo luật CK, cổ phần lại thuộc thứ tự ưu tiên trả nợ cuối cùng khi DN phá sản, nên không ai sử dụng làm tài sản đảm bảo trừ VN).

Nhìn vào bảng thống kê dưới đây  sẽ thấy được mức độ rủi ro đối với hệ thống tín dụng và ma trận trái phiếu. Dưới đây chỉ mới thống kê các DN BĐS 1 vài tổ chức, nhưng cũng đã cho chúng ta thấy rõ tỷ lệ nợ trên vốn của các DN BĐS cao đến nhường nào.

Trong 2 Quý tới chắc sẽ là thời điểm khó khăn nhất đối với lĩnh vực Bất động sản và các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng,… bắt đầu thấy nhiều bên cắt giảm nhân sự hoặc dừng dự án, hi vọng trong thời gian sớm nhất xử lý được vấn đề trái phiếu và nợ, để đưa dòng tiền trở lại đối với bất động sản và nhiều ngành nghề khác.

Tại sao iSaving của TCBS phải tăng rất mạnh lãi suất huy động, thậm chí lên 10% để huy động tiền?

Tại sao VHM phải chia nhỏ căn hộ ra làm 50 phần để bán?

Tại sao Novaland phải giảm giá đến tận 50% cho khách hàng thanh toán đủ?

Tất cả chỉ chung một lý do thôi: Các tay to đang rất kẹt thanh khoản rồi, đang ra sức dồn tiền để giải quyết vấn đề trái phiếu. Phải mua lại các trái phiếu đã phát hành sai mục đích, mà cả doanh nghiệp BDS, công ty CK và Bank đều tham gia. Ngoài ra, cuối năm nay sẽ đáo hạn 50K tỷ trái phiếu, không thanh toán được thì vào lò.

Khi các tay to bí tiền thì buộc phải bán tài sản, để cứu lấy cái tính mạng, nếu không muốn nhảy lầu. Tài sản của các tay to thì chủ yếu ở BDS và cổ phiếu. BDS giờ không bán được rồi, thì chỉ còn cổ phiếu là bán dễ, phải bán, giá nào cũng phải bán.

Tay to đã bán thì nhỏ lẻ có đỡ giời. Mọi phân tích TA, FA hay DJ tăng cũng bằng thừa. Bao giờ họ huy động được đủ lượng tiền cần thiết thì thị trường sẽ cân bằng lại thôi. Đấy là chưa tính đến các bạn Tây thoái vốn mạnh do VND phá giá đấy. Cũng chưa tính đến luôn áp lực call margin khi giá giảm sâu.

Chúng ta cùng nhìn lại toàn cảnh 7 dòng vốn chảy vào, ví như 7 mạch máu cấp nguồn sống cho các Doanh nghiệp:

1. Vốn chủ sở hữu (vốn tự có)
Các ông chủ hiện đều cạn kiệt nguồn vốn tự có, bao vốn liếng đã dùng để mua đất, mua dự án, xây dựng, giờ nằm chôn chân hết trong đất.
Một số ông chủ còn phải xoay tiền ra mua lại các trái phiếu chưa đến hạn để tránh các rủi ro sai phạm, nên thiếu càng thêm thiếu.

2. Tín dụng ngân hàng
Ngân hàng về cơ bản đã hết room cho các doanh nghiệp BĐS, nên các doanh nghiệp BĐS không hy vọng gì dòng tiền từ nguồn này

3. Trái phiếu Doanh nghiệp
Sau khi xử lý các sai phạm trong phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh hay gần đây là Vạn Thịnh Phát thì nhà đầu tư đã bị thương tổn niềm tin nghiêm trọng với trái phiếu doanh nghiệp, nghị định 65 lại có nhiều yêu cầu chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp, về mục đích phát hành.
Do đó huy động vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là điều rất khó khăn, mới đây công ty con của Novaland (Nova Saigon Roayl) đã thất bại khi cố huy động vốn từ kênh này

4. Thị trường chứng khoán
Liên tục các ngày gần đây là thông tin chủ tịch các công ty BĐS bị call margin: Ông Tuấn chủ tịch Công ty DIC Corp (Mã CK: DIG), ông Đạt, chủ tịch Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt đều bị call Margin.
Mọi người còn nói đùa là nhà các ông chủ công ty BĐS và NĐT cổ phiếu BĐS đều đang “rất sạch”… do các cổ phiểu này liên tục được “lau sàn” hàng ngày.
Giá giảm nên các kế hoạch để hút tiền từ TTCK đều thất bại:
i) Phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu: các cổ đông sẽ không mua vì không có tiền và giá đang xu hướng giảm
ii) Cầm cố cổ phiếu để vay lấy tiền thì rủi ro bị call margin do giá liên tục giảm & lãi suất vay margin thì đang tăng cao, hiện đã ở mức 14%/năm.
iii) Bán cổ phiếu để thu tiền về: Giá đang ở xu hướng giảm mạnh nên càng bán thì giá càng giảm, càng bị lỗ

5. Vốn FDI (vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài)
Thị trường tài chính toàn cầu đang trong tình trạng khó khăn chung, các quỹ đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài cũng đều đang ở trong giai đoạn phòng thủ, giữ tiền mặt; ngoài ra lãi suất đồng USD đang ở mức cao và vẫn đang có xu hướng tăng nên đang có xu hướng dòng ngoại tệ chảy khỏi Việt Nam thay vì chúng ta thu hút được dòng vốn này.
Đặc biệt các chiến dịch chống tha.m nhũ.ng đang đẩy mạnh trong nước cũng làm chùn chân các nhà đầu tư ngoại, vốn ngại các rủi ro về pháp lý, chính trị.

6. Vốn Ngân sách nhà nước (NSNN)
10 tháng đầu năm, cả nước mới dải ngân được 297.700 tỷ đồng, chỉ đạt 46,44% kế hoạch cả năm. Việc chậm dải ngân đầu tư công làm nguồn tiền vào nền kinh tế bị thiếu hụt, không bù được sự suy giảm từ các nguồn khác

7. Vốn trong dân
Hiện vẫn còn, nhưng người dân đang mất niềm tin vào thị trường, đang nghe ngóng, chờ đợi các tín hiệu đảo chiều của thị trường rồi mới xuống tiền.
Lãi suất đang ở mức cao nên người dân đang lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng như 1 kênh đầu tư an toàn trong giai đoạn hiện nay.

Cả 7 kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đều đang tắc, nếu không có biện pháp khơi thông nhanh chóng thì cả thị trường sẽ tê liệt, nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ đứng trên bờ vực sinh tồn.

Vậy đâu là giải pháp?

Kênh 1, 3, 5 chúng ta khó có giải pháp trong ngắn hạn do:
Kênh 1 – Vốn chủ sở hữu của các công ty: Đã cạn kiệt, bị call margin cổ phiếu là dấu hiệu rõ nhất.
Kênh 3 – Trái phiếu doanh nghiệp: Niềm tin đã mất, khó có thể lấy lại được trong ngắn hạn.
Kênh 5 – Vốn FDI: phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chúng ta không chủ động được nguồn này.

Giải pháp hiện giờ chỉ ở Kênh 2,4,6,7.

Nới room là giải pháp cho kênh 2, bước đầu có thể là room cho cá nhân vay mua BĐS để kích hoạt tính thanh khoản của thị trường.
Quyết liệt đẩy nhanh dải ngân đầu tư công tại kênh 4 cũng bơm nguồn vốn đáng kể cho thị trường.
Các giải pháp đồng bộ cho kênh 2 + 6, kết hợp với các thông điệp ổn định lãi suất, giải pháp xử lý cho trái phiếu doanh nghiệp sẽ kéo lại niềm tin cho thị trường, từ đó Kênh 4 & 7 tự nhiên được khơi thông.

Bất động sản là ngành quan trọng của nền kinh tế, có tới 270 ngành phụ trợ đi theo; nổi bật như ngành thép, ngành xây dựng… đều là các ngành thâm dụng vốn & lao động; nếu ngành BĐS bị tê liệt thì sẽ có ảnh hưởng dây chuyền khó lường đến cả nền kinh tế.

"Hàng đổi hàng" là một phương án. Trong trường hợp này, trái chủ yêu cầu doanh nghiệp thực hiện thanh toán trái phiếu bằng sản phẩm của họ, như bất động sản, bao gồm căn hộ, đất phân lô, thậm chí biệt thự.
Còn một giải pháp khác là thu xếp giãn nợ. Những người nắm giữ trái phiếu có thể yêu cầu đơn vị đại diện chủ nợ hoặc đơn vị phân phối tổ chức đàm phán với doanh nghiệp và thực hiện giãn kỳ hạn trả nợ, kết hợp với việc thanh toán một phần hoặc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu đó.
Phương án này sẽ giúp giải quyết khó khăn cho chính doanh nghiệp phát hành, nhà đầu tư không phải cắt lỗ và có cơ hội thu hồi khoản đầu tư đó trong tương lai. Tùy theo mức độ rủi ro và triển vọng của dự án mà nhà đầu tư đàm phán giữ nguyên lãi suất hoặc tăng lãi suất trái phiếu đã được đánh giá lại và thỏa thuận với doanh nghiệp.
Phương án này hiện cũng rất phổ biến ở thị trường trái phiếu Trung Quốc. Tỷ lệ vỡ nợ hiện ở mức 1,35% trên quy mô thị trường 8 nghìn tỷ USD, chiếm tới 44% GDP của nước này. Tuy nhiên, tỷ lệ vỡ nợ trái phiếu có lãi suất cao hiện lên tới 28% vào giữa năm 2022. Với sự chung tay của người sở hữu trái phiếu, 46% trong tổng số 97 lô trái phiếu vỡ nợ của các doanh nghiệp bất động sản từ đầu 2018 đến giữa 2022 đã được giải quyết mà không qua các thủ tục tòa án hoặc sự can thiệp trực tiếp của cơ quan quản lý. Những thủ tục này vốn mất rất nhiều thời gian và mang lại kết quả khá "đau đớn" cho cả hai bên.
Tương tự, 32% trong tổng số 142 lô trái phiếu quốc tế của 36 doanh nghiệp bất động sản đã được tái cấu trúc với kỳ hạn mới và hoàn trả một phần tiền gốc. Các biện pháp này đã góp phần đưa thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Trung Quốc trong tầm kiểm soát.
Kết quả trên của Trung Quốc cũng có sự can thiệp và chỉ đạo của cơ quan quản lý nhà nước mà Việt Nam có thể tham khảo với các hình thức khác nhau: chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay mua nhà nếu chứng minh là không đầu cơ; chỉ đạo các định chế hoặc doanh nghiệp nhà nước mua lại dự án của một số chủ đầu tư bất động sản rơi vào tình trạng vỡ nợ; tạo quỹ giải cứu bất động sản...
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay cần có được sự chủ động của doanh nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ nợ, sự tham gia của các định chế tài chính trung gian trong vai trò tư vấn, "hòa giải" và đặc biệt là sự chia sẻ và đồng hành tiếp tục của nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu. Đó cũng là trách nhiệm khi đi đầu tư vào một tài sản có rủi ro cao. Đó cũng là cách để hướng tới sự phát triển bền vững và tránh những đổ vỡ dây chuyền đem đến sự thiệt hại cho tất cả các bên.
vnexpress
