Định danh bất động sản, “bước chuyển” minh bạch

(ĐTCK) Việc định danh điện tử từng bất động sản sẽ tạo ra bước chuyển căn bản trong quản l&#253; v&#224; minh bạch h&#243;a thị trường, d&#249; ph&#237;a trước l&#224; kh&#244;ng &#237;t th&#225;ch thức.
V&#236; sao phải “số h&#243;a” giao dịch bất động sản?

Theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Ch&#237;nh phủ về x&#226;y dựng v&#224; quản l&#253; hệ thống th&#244;ng tin, cơ sở dữ liệu về nh&#224; ở v&#224; thị trường bất động sản, từ ng&#224;y 1/3/2026, mỗi bất động sản từ nh&#224; ở ri&#234;ng lẻ, căn hộ chung cư đến c&#225;c sản phẩm h&#236;nh th&#224;nh trong dự &#225;n, sẽ được gắn một m&#227; định danh điện tử ri&#234;ng tr&#234;n hệ thống th&#244;ng tin, cơ sở dữ liệu về nh&#224; ở v&#224; thị trường bất động sản.

Hệ thống n&#224;y do Bộ X&#226;y dựng quản l&#253;, trong khi UBND cấp tỉnh chịu tr&#225;ch nhiệm thu thập, cập nhật v&#224; khai th&#225;c dữ liệu tại địa phương.

Việc triển khai định danh điện tử được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển quan trọng trong c&#244;ng t&#225;c quản l&#253; thị trường bất động sản, tương tự như c&#225;ch phương tiện giao th&#244;ng được quản l&#253; bằng biển số v&#224; hồ sơ đăng k&#253;. Khi mỗi bất động sản c&#243; “danh t&#237;nh” ri&#234;ng, to&#224;n bộ th&#244;ng tin li&#234;n quan sẽ được tập hợp, li&#234;n th&#244;ng v&#224; theo d&#245;i xuy&#234;n suốt v&#242;ng đời t&#224;i sản.

&#212;ng Phạm Đức Toản - Tổng gi&#225;m đốc EZ Property nh&#236;n nhận, việc số h&#243;a v&#224; định danh từng bất động sản l&#224; hướng đi đ&#250;ng đắn v&#224; cần thiết trong quản l&#253; nh&#224; nước, gi&#250;p h&#236;nh th&#224;nh một “l&#253; lịch” đầy đủ cho từng bất động sản, từ vị tr&#237;, diện t&#237;ch, lịch sử giao dịch cho đến qu&#225; tr&#236;nh sở hữu. Qua đ&#243;, cơ quan quản l&#253; c&#243; thể theo d&#245;i mọi biến động của bất động sản trong suốt v&#242;ng đời của n&#243;.

Theo &#244;ng Toản, đ&#226;y cũng l&#224; tiền đề quan trọng để Nh&#224; nước từng bước triển khai c&#225;c ch&#237;nh s&#225;ch quản l&#253; thuế v&#224; kiểm so&#225;t đầu cơ trong tương lai, hướng tới một thị trường minh bạch, l&#224;nh mạnh hơn.

Th&#244;ng qua dữ liệu định danh, cơ quan quản l&#253; c&#243; thể x&#225;c định ch&#237;nh x&#225;c một c&#225; nh&#226;n đang sở hữu bao nhi&#234;u bất động sản. Đ&#226;y sẽ l&#224; căn cứ để nghi&#234;n cứu &#225;p thuế đối với căn nh&#224; thứ hai hoặc đ&#225;nh thuế tr&#234;n phần lợi nhuận chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ, theo hướng thời gian sở hữu c&#224;ng ngắn th&#236; mức thuế c&#224;ng cao, qua đ&#243; hạn chế t&#236;nh trạng đầu cơ, “lướt s&#243;ng”.

Dưới g&#243;c độ ph&#225;p l&#253;, luật sư Trần Viết H&#224; - C&#244;ng ty luật TNHH MTV Nam Sơn đ&#225;nh gi&#225;, việc định danh bất động sản gi&#250;p l&#224;m r&#245; bản chất của c&#225;c giao dịch tr&#234;n thị trường, từ t&#236;nh trạng ph&#225;p l&#253;, lịch sử giao dịch cho đến c&#225;c nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh li&#234;n quan.

Khi được định danh đầy đủ, c&#243; thể x&#225;c định r&#245; bất động sản đ&#243; đang thế chấp hay c&#242;n dư nợ t&#237;n dụng của chủ đầu tư, hay nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh thuộc về b&#234;n mua hay b&#234;n b&#225;n. To&#224;n bộ th&#244;ng tin được số h&#243;a v&#224; minh bạch sẽ tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản r&#245; r&#224;ng, l&#224;nh mạnh hơn.

Hiện nay, Việt Nam chưa &#225;p dụng thuế đối với bất động sản thứ hai, nhưng trong tương lai, ch&#237;nh s&#225;ch n&#224;y c&#243; thể được xem x&#233;t. Khi hệ thống định danh v&#224; định danh điện tử được triển khai đồng bộ, mọi th&#244;ng tin về quyền sở hữu, số lượng bất động sản đứng t&#234;n mỗi c&#225; nh&#226;n sẽ được quản l&#253; chặt chẽ. Khi đ&#243;, việc nhờ người kh&#225;c đứng t&#234;n hộ bất động sản để vay vốn hoặc n&#233; tr&#225;nh nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh sẽ tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Theo luật sư H&#224;, trước đ&#226;y, do th&#244;ng tin chưa r&#245; r&#224;ng, một số đối tượng c&#243; thể lợi dụng bất động sản để thực hiện c&#225;c h&#224;nh vi phi ph&#225;p như rửa tiền, thổi gi&#225;, tạo sốt ảo tại những khu vực hạ tầng k&#233;m, kh&#244;ng c&#243; gi&#225; trị sử dụng thực.

Tuy nhi&#234;n, khi dữ liệu đất đai, gi&#225; giao dịch, số lần chuyển nhượng… đều được số h&#243;a v&#224; li&#234;n th&#244;ng, những h&#224;nh vi n&#224;y sẽ rất kh&#243; thực hiện. B&#234;n cạnh đ&#243;, việc thổi gi&#225; bất động sản ở những khu vực kh&#244;ng c&#243; gi&#225; trị khai th&#225;c thực tế sẽ sớm bị thị trường đ&#224;o thải. Những bất động sản bị đẩy gi&#225; l&#234;n cao bất hợp l&#253; sẽ quay trở về gi&#225; trị thực.

Từ đ&#243;, &#244;ng H&#224; khuyến nghị, nh&#224; đầu tư cần ch&#250; trọng hơn đến c&#244;ng t&#225;c thẩm định v&#224; lựa chọn sản phẩm. Bất động sản được lựa chọn cần c&#243; gi&#225; trị sử dụng thực, tạo ra d&#242;ng tiền hoặc lợi &#237;ch kinh tế r&#245; r&#224;ng, thay v&#236; chạy theo c&#225;c cơn sốt gi&#225; như trước đ&#226;y.

“Thời gian tới, khi mỗi bất động sản được định danh cụ thể, hoạt động giao dịch sẽ c&#243; những biến chuyển đ&#225;ng kể. Nếu kh&#244;ng đ&#225;nh gi&#225; kỹ lưỡng ph&#225;p l&#253;, gi&#225; trị v&#224; tiềm năng thực của t&#224;i sản, nh&#224; đầu tư rất dễ rơi v&#224;o t&#236;nh trạng ‘kh&#243; tho&#225;t h&#224;ng’, dẫn đến nguy cơ thua lỗ”, &#244;ng H&#224; cảnh b&#225;o.

Cần được triển khai theo lộ tr&#236;nh d&#224;i hơi,

C&#225;c th&#224;nh vi&#234;n thị trường nh&#236;n nhận, việc ho&#224;n thiện hệ thống th&#244;ng tin về nh&#224; ở v&#224; thị trường bất động sản l&#224; một trong những giải ph&#225;p quan trọng nhằm n&#226;ng cao hiệu quả đ&#225;nh gi&#225;, theo d&#245;i v&#224; quản l&#253;, qua đ&#243; bảo đảm thị trường ph&#225;t triển ổn định, l&#224;nh mạnh v&#224; bền vững.

Hệ thống dữ liệu đầy đủ, đồng bộ kh&#244;ng chỉ tạo thuận lợi cho người d&#226;n v&#224; doanh nghiệp trong việc tiếp cận, khai th&#225;c th&#244;ng tin, m&#224; c&#242;n hỗ trợ đ&#225;ng kể cho c&#244;ng t&#225;c quản l&#253; nh&#224; nước.

Sắp tới, mỗi bất động sản sẽ c&#243; “danh t&#237;nh” ri&#234;ng. Ảnh: Dũng Minh.
Sắp tới, mỗi bất động sản sẽ c&#243; “danh t&#237;nh” ri&#234;ng. Ảnh: Dũng Minh.

Tuy nhi&#234;n, qu&#225; tr&#236;nh x&#226;y dựng v&#224; vận h&#224;nh hệ thống th&#244;ng tin, cơ sở dữ liệu đất đai được dự b&#225;o sẽ đối mặt với kh&#244;ng &#237;t th&#225;ch thức, đặc biệt ở kh&#226;u nhập liệu ban đầu. Nguy&#234;n nh&#226;n l&#224; do số lượng bất động sản tr&#234;n thực tế rất lớn, đa dạng về loại h&#236;nh, lịch sử sử dụng v&#224; t&#236;nh trạng ph&#225;p l&#253;.

Theo &#244;ng Phạm Đức Toản, một trong những rủi ro lớn nhất nằm ở t&#237;nh ch&#237;nh x&#225;c của dữ liệu gốc. Thực tế cho thấy, t&#236;nh trạng chồng lấn ranh giới thửa đất giữa c&#225;c hộ liền kề vẫn kh&#225; phổ biến.

Nếu dữ liệu đầu v&#224;o kh&#244;ng được r&#224; so&#225;t, chuẩn h&#243;a kỹ lưỡng, nguy cơ ph&#225;t sinh tranh chấp k&#233;o d&#224;i trong tương lai l&#224; rất cao. B&#234;n cạnh đ&#243;, năng lực tổ chức thực hiện tại một số địa phương cũng l&#224; vấn đề cần lưu t&#226;m, nhất l&#224; tại khu vực n&#244;ng th&#244;n, v&#249;ng s&#226;u, v&#249;ng xa, nơi tr&#236;nh độ chuy&#234;n m&#244;n v&#224; khả năng ứng dụng c&#244;ng nghệ của một bộ phận c&#225;n bộ c&#242;n hạn chế.

Từ thực tế n&#224;y, &#244;ng Toản cho rằng, việc định danh bất động sản cần được triển khai theo lộ tr&#236;nh d&#224;i hơi, c&#243; trọng t&#226;m, trọng điểm. Trước mắt, n&#234;n ưu ti&#234;n c&#225;c loại h&#236;nh bất động sản, khu vực dễ thực hiện, đồng thời t&#237;nh to&#225;n kỹ ngay từ kh&#226;u nhập liệu để bảo đảm hệ thống th&#244;ng tin ch&#237;nh x&#225;c, tr&#225;nh tạo ra những vướng mắc mới cho người d&#226;n v&#224; cơ quan quản l&#253; trong tương lai.

Ở g&#243;c độ nh&#224; đầu tư, chị Trần Thu Hương (phường Long Phước, TP.HCM) cho rằng, việc triển khai định danh bất động sản trước hết n&#234;n tập trung tại c&#225;c đ&#244; thị lớn v&#224; khu vực trung t&#226;m, nơi c&#243; mật độ giao dịch cao.

Theo nh&#224; đầu tư n&#224;y, cần ưu ti&#234;n minh bạch c&#225;c th&#244;ng tin cốt l&#245;i như ph&#225;p l&#253;, t&#236;nh trạng tranh chấp, chủ sở hữu v&#224; lịch sử chuyển nhượng.

Trong giai đoạn đầu, d&#249; chưa thể triển khai đồng loạt, nhưng c&#225;c bất động sản c&#243; nhu cầu chuyển nhượng n&#234;n được y&#234;u cầu định danh bắt buộc nhằm hạn chế rủi ro cho người mua, tr&#225;nh t&#236;nh trạng mua phải đất đang tranh chấp, nằm trong quy hoạch, chưa đủ điều kiện ph&#225;p l&#253; hoặc c&#225;c dự &#225;n c&#243; dấu hiệu lừa đảo.

Định danh bất động sản, “bước chuyển” minh bạch

(ĐTCK) Việc định danh điện tử từng bất động sản sẽ tạo ra bước chuyển căn bản trong quản lý và minh bạch hóa thị trường, dù phía trước là không ít thách thức.
Vì sao phải “số hóa” giao dịch bất động sản?

Theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến các sản phẩm hình thành trong dự án, sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu tại địa phương.

Việc triển khai định danh điện tử được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý thị trường bất động sản, tương tự như cách phương tiện giao thông được quản lý bằng biển số và hồ sơ đăng ký. Khi mỗi bất động sản có “danh tính” riêng, toàn bộ thông tin liên quan sẽ được tập hợp, liên thông và theo dõi xuyên suốt vòng đời tài sản.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property nhìn nhận, việc số hóa và định danh từng bất động sản là hướng đi đúng đắn và cần thiết trong quản lý nhà nước, giúp hình thành một “lý lịch” đầy đủ cho từng bất động sản, từ vị trí, diện tích, lịch sử giao dịch cho đến quá trình sở hữu. Qua đó, cơ quan quản lý có thể theo dõi mọi biến động của bất động sản trong suốt vòng đời của nó.

Theo ông Toản, đây cũng là tiền đề quan trọng để Nhà nước từng bước triển khai các chính sách quản lý thuế và kiểm soát đầu cơ trong tương lai, hướng tới một thị trường minh bạch, lành mạnh hơn.

Thông qua dữ liệu định danh, cơ quan quản lý có thể xác định chính xác một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản. Đây sẽ là căn cứ để nghiên cứu áp thuế đối với căn nhà thứ hai hoặc đánh thuế trên phần lợi nhuận chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ, theo hướng thời gian sở hữu càng ngắn thì mức thuế càng cao, qua đó hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng”.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Viết Hà - Công ty luật TNHH MTV Nam Sơn đánh giá, việc định danh bất động sản giúp làm rõ bản chất của các giao dịch trên thị trường, từ tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch cho đến các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Khi được định danh đầy đủ, có thể xác định rõ bất động sản đó đang thế chấp hay còn dư nợ tín dụng của chủ đầu tư, hay nghĩa vụ tài chính thuộc về bên mua hay bên bán. Toàn bộ thông tin được số hóa và minh bạch sẽ tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản rõ ràng, lành mạnh hơn.

Hiện nay, Việt Nam chưa áp dụng thuế đối với bất động sản thứ hai, nhưng trong tương lai, chính sách này có thể được xem xét. Khi hệ thống định danh và định danh điện tử được triển khai đồng bộ, mọi thông tin về quyền sở hữu, số lượng bất động sản đứng tên mỗi cá nhân sẽ được quản lý chặt chẽ. Khi đó, việc nhờ người khác đứng tên hộ bất động sản để vay vốn hoặc né tránh nghĩa vụ tài chính sẽ tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Theo luật sư Hà, trước đây, do thông tin chưa rõ ràng, một số đối tượng có thể lợi dụng bất động sản để thực hiện các hành vi phi pháp như rửa tiền, thổi giá, tạo sốt ảo tại những khu vực hạ tầng kém, không có giá trị sử dụng thực.

Tuy nhiên, khi dữ liệu đất đai, giá giao dịch, số lần chuyển nhượng… đều được số hóa và liên thông, những hành vi này sẽ rất khó thực hiện. Bên cạnh đó, việc thổi giá bất động sản ở những khu vực không có giá trị khai thác thực tế sẽ sớm bị thị trường đào thải. Những bất động sản bị đẩy giá lên cao bất hợp lý sẽ quay trở về giá trị thực.

Từ đó, ông Hà khuyến nghị, nhà đầu tư cần chú trọng hơn đến công tác thẩm định và lựa chọn sản phẩm. Bất động sản được lựa chọn cần có giá trị sử dụng thực, tạo ra dòng tiền hoặc lợi ích kinh tế rõ ràng, thay vì chạy theo các cơn sốt giá như trước đây.

“Thời gian tới, khi mỗi bất động sản được định danh cụ thể, hoạt động giao dịch sẽ có những biến chuyển đáng kể. Nếu không đánh giá kỹ lưỡng pháp lý, giá trị và tiềm năng thực của tài sản, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng ‘khó thoát hàng’, dẫn đến nguy cơ thua lỗ”, ông Hà cảnh báo.

Cần được triển khai theo lộ trình dài hơi,

Các thành viên thị trường nhìn nhận, việc hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là một trong những giải pháp quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả đánh giá, theo dõi và quản lý, qua đó bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.

Hệ thống dữ liệu đầy đủ, đồng bộ không chỉ tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận, khai thác thông tin, mà còn hỗ trợ đáng kể cho công tác quản lý nhà nước.

Sắp tới, mỗi bất động sản sẽ có “danh tính” riêng. Ảnh: Dũng Minh.
Sắp tới, mỗi bất động sản sẽ có “danh tính” riêng. Ảnh: Dũng Minh.

Tuy nhiên, quá trình xây dựng và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai được dự báo sẽ đối mặt với không ít thách thức, đặc biệt ở khâu nhập liệu ban đầu. Nguyên nhân là do số lượng bất động sản trên thực tế rất lớn, đa dạng về loại hình, lịch sử sử dụng và tình trạng pháp lý.

Theo ông Phạm Đức Toản, một trong những rủi ro lớn nhất nằm ở tính chính xác của dữ liệu gốc. Thực tế cho thấy, tình trạng chồng lấn ranh giới thửa đất giữa các hộ liền kề vẫn khá phổ biến.

Nếu dữ liệu đầu vào không được rà soát, chuẩn hóa kỹ lưỡng, nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài trong tương lai là rất cao. Bên cạnh đó, năng lực tổ chức thực hiện tại một số địa phương cũng là vấn đề cần lưu tâm, nhất là tại khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa, nơi trình độ chuyên môn và khả năng ứng dụng công nghệ của một bộ phận cán bộ còn hạn chế.

Từ thực tế này, ông Toản cho rằng, việc định danh bất động sản cần được triển khai theo lộ trình dài hơi, có trọng tâm, trọng điểm. Trước mắt, nên ưu tiên các loại hình bất động sản, khu vực dễ thực hiện, đồng thời tính toán kỹ ngay từ khâu nhập liệu để bảo đảm hệ thống thông tin chính xác, tránh tạo ra những vướng mắc mới cho người dân và cơ quan quản lý trong tương lai.

Ở góc độ nhà đầu tư, chị Trần Thu Hương (phường Long Phước, TP.HCM) cho rằng, việc triển khai định danh bất động sản trước hết nên tập trung tại các đô thị lớn và khu vực trung tâm, nơi có mật độ giao dịch cao.

Theo nhà đầu tư này, cần ưu tiên minh bạch các thông tin cốt lõi như pháp lý, tình trạng tranh chấp, chủ sở hữu và lịch sử chuyển nhượng.

Trong giai đoạn đầu, dù chưa thể triển khai đồng loạt, nhưng các bất động sản có nhu cầu chuyển nhượng nên được yêu cầu định danh bắt buộc nhằm hạn chế rủi ro cho người mua, tránh tình trạng mua phải đất đang tranh chấp, nằm trong quy hoạch, chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc các dự án có dấu hiệu lừa đảo.