SNZ -Quả bom tấn 2022- T&#244;̉ng C&#244;ng ty C&#244;̉ ph&#226;̀n phát tri&#234;̉n khu C&#244;ng nghi&#234;̣p (UpCOM)


M&#227; CP: SNZ
VĐL: 3.765 tỷ
Gi&#225; trị sổ s&#225;ch: 14.600
Tổng Quan:
Cổ đ&#244;ng nh&#224; nước: 99.54%
Nước ngo&#224;i, BLĐ v&#224; Nhỏ lẻ 0.46%  khoảng 1.6tr.
Cơ sở định gi&#225; t&#224;i sản đ&#227; xong (xem chi tiết b&#234;n dưới).
Gi&#225; trị t&#224;i sản trước khi tho&#225;i vốn: dự t&#237;nh 4.5 tỷ USD khoảng 100.000 tỷ VNĐ.
Gi&#225; trị CP: Gi&#225; trị t&#224;i sản/ số cổ phần lưu h&#224;nh. Khủng khiếp qu&#225; c&#225;c bạn tự t&#237;nh v&#236; 335ha Trung t&#226;m Bi&#234;n H&#242;a được bao bọc bởi s&#244;ng Đồng Nai v&#224; S&#244;ng C&#225;i khủng khiếp qu&#225;. 

1.	Tổng quan:
Tổng c&#244;ng ty Sonadezi l&#224; một Tổng c&#244;ng ty lớn mạnh nhất tỉnh Đồng Nai gồm C&#244;ng ty mẹ v&#224; 11 c&#244;ng ty th&#224;nh vi&#234;n hoạt động kinh doanh chủ yếu trong c&#225;c lĩnh vực Bất động sản c&#244;ng nghiệp v&#224; d&#226;n dụng, X&#226;y dựng v&#224; Vật liệu x&#226;y dựng, Dịch vụ, Cấp nước. T&#237;nh đến nay, 10 KCN của Sonadezi ở Đồng Nai v&#224; B&#224; Rịa - Vũng T&#224;u (tổng diện t&#237;ch tr&#234;n 4.200ha) đ&#227; thu h&#250;t được 761 dự &#225;n đầu tư trong v&#224; ngo&#224;i nước (gồm 549 dự &#225;n FDI v&#224; 212 dự &#225;n DDI) với tổng vốn đăng k&#253; gần 10 tỷ USD v&#224; 15.426 tỷ đồng. Trong đ&#243;, c&#243; nhiều dự &#225;n c&#244;ng nghệ cao của c&#225;c thương hiệu nổi tiếng thế giới như Fujitsu, Bosch, Olympus, Sanyo, Shell, Shisheido, Kenda, Atus, Hans Vina, 3M, Halla E&amp;C… Theo thống k&#234;, Tổng c&#244;ng ty Sonadezi đ&#227; v&#224; đang triển khai khoảng 60 dự &#225;n với tổng mức đầu tư khoảng 29.000 tỷ đồng v&#224; gần 35 triệu USD, 
C&#244;ng ty con v&#224; C&#244;ng ty Li&#234;n kết:
C&#212;NG TY CON (7)

C&#244;ng ty Cổ phần M&#244;i trường Sonadezi	300	192.13	64.04%	 	 	
C&#244;ng ty cổ phần Cấp nước Đồng Nai	1,200	639.9	53.33%	 	 	
CTCP Đầu tư X&#226;y dựng v&#224; Vật liệu Đồng Nai	88.34	46.19	52.29%	 	 	
C&#244;ng ty cổ phần Sonadezi Long Th&#224;nh	200	102.38	51.19%	 	 	
CTCP Sonadezi Giang Điền	500	255	51%	 	 	
C&#244;ng ty Cổ phần Cảng Đồng Nai	185.22	62.97	34%	 	 	
C&#244;ng ty Cổ phần Ph&#225;t triển Đ&#244; thị C&#244;ng nghiệp Số 	303.05	61.74	20.37%	 	 	


C&#212;NG TY LI&#202;N KẾT (8)
 

C&#244;ng ty cổ phần Sonadezi Ch&#226;u Đức	1,000	468.4	46.84%	 	 	
C&#244;ng ty Cổ phần X&#226;y dựng Đồng Nai	21	8.4	40%	 	 	
C&#244;ng ty CP đầu tư quốc lộ 91 Cần Thơ - An Giang	282	112.01	39.72%	 	 	
CTCP Sonadezi An B&#236;nh	31.13	11.81	37.95%	 	 	
C&#244;ng ty Cổ phần Bến xe v&#224; Dịch vụ Vận tải Đồng Nai	17.7	6.37	36%	 	 	
C&#244;ng ty Cổ phần Sơn Đồng Nai	15.18	4.56	30.04%	 	 	
CTCP X&#226;y dựng C&#244;ng nghiệp số 1 - Đồng Nai	30.74	6.15	20%	 	 	
C&#244;ng ty Cổ phần Dịch vụ Sonadezi	50	10	20%	 	 	


C&#243; thể thấy rằng, SNZ sở hữu nhiều t&#224;i sản BĐS khủng gi&#225; rẻ c&#225;ch đ&#226;y 30 năm v&#224; sở hữu cổ phần chi phối 1 số cty về BĐS CN đ&#227; ni&#234;m y&#234;t tr&#234;n s&#224;n chưng kho&#225;n như:
SZC, SZB, SZL, SZG, D2D,…với gi&#225; trị t&#224;i sản tăng l&#234;n gần 20.000 tỷ (Gi&#225; tr&#234;n l&#224; t&#237;nh theo gia thị trường tr&#234;n s&#224;n chốt 31/12/2021).
2.	Về kết quả kinh doanh:
SNZ l&#224; một cổ phiểu cơ bản tốt, tăng trưởng h&#224;ng năm (xem  b&#225;o c&#225;o kết quả kinh doanh 2018,2019,2020 tr&#234;n cafef), cụ thể 2020 như sau:
Kết quả thực hiện c&#225;c chỉ ti&#234;u chủ yếu:
a. C&#244;ng ty mẹ:
ĐVT: triệu đồng
STT 	Chỉ ti&#234;u 	Kế hoạch 	Thực hiện 	% TH/ KH
1 	Vốn điều lệ 	3.765.000 	3.765.000 	100,00%
2 	Tổng doanh thu 	604.369 	582.404 	96,37%
3 	Lợi nhuận trước thuế 	456.841 	441.283 	96,59%
4 	Lợi nhuận sau thuế TNDN 	416.696 	418.944 	100,54%
5 	Phải nộp ng&#226;n s&#225;ch nh&#224; nước 	76.549 	59.395 	77,59%
6 	Tỷ suất lợi nhuận tr&#234;n vốn CSH 	10,94% 	11,01% 	100,64%
b. Hợp nhất:
ĐVT: triệu đồng
STT 	Chỉ ti&#234;u 	Kế hoạch 	Thực hiện 	% TH/ KH
1 	Vốn điều lệ 	3.765.000 	3.765.000 	100,00%
2 	Tổng doanh thu 	4.583.944 	5.338.571 	116,46%
3 	Lợi nhuận trước thuế 	1.143.565 	1.516.188 	131,58%
4 	Lợi nhuận sau thuế TNDN 	914.852 	1.269.788 	138,80%
5 	Phải nộp ng&#226;n s&#225;ch nh&#224; nước 	461.330 	662.763 	143,66%
6 	Tỷ suất lợi nhuận tr&#234;n vốn CSH 	13,16% 	17,67% 	134,27%


3.	Về game tho&#225;t vốn nh&#224; nước từ 96.54%% xuống 36%:
a.	Cơ sở để tho&#225;i vốn:

Ng&#224;y 29/06/2020, Thủ tướng đ&#227; c&#243; Quyết định số 908/QĐ-TTg ph&#234; duyệt Danh
mục doanh nghiệp c&#243; vốn nh&#224; nước thực hiện tho&#225;i vốn đến hết năm 2020. Theo đ&#243;, nh&#224;
nước sẽ tho&#225;i vốn tại Tổng c&#244;ng ty từ 99,54% xuống c&#242;n 36%.
Ng&#224;y 07/09/2020, UBND tỉnh đ&#227; c&#243; văn bản số 10654/UBND-KTNS b&#225;o c&#225;o Bộ
Kế hoạch v&#224; Đầu tư về những kh&#243; khăn trong qu&#225; tr&#236;nh tho&#225;i vốn li&#234;n quan đến việc chuyển
đổi c&#244;ng năng KCN Bi&#234;n H&#242;a 1.

Ng&#224;y 02/11/2020, UBND tỉnh đ&#227; c&#243; văn bản số 13160/UBND-KTNS xin &#253; kiến
hướng dẫn của Bộ Kế hoạch v&#224; Đầu tư, Bộ T&#224;i ch&#237;nh về việc xử l&#253; vướng mắc trong qu&#225;
tr&#236;nh thực hiện tho&#225;i vốn nh&#224; nước theo Quyết định số 908/QĐ-TTg ng&#224;y 29/06/2020 của
Thủ tướng Ch&#237;nh phủ (li&#234;n quan đến C&#244;ng ty CP Cấp nước Đồng Nai).
Tr&#234;n cơ sở đồng &#253; của Thủ tướng 1/2021 về việc đưa 335ha KCN Bi&#234;n H&#242;a ra khỏi Quy hoạch, ng&#224;y 28/12/2021, Tỉnh ĐN đ&#227; chốt phương &#225;n chuy&#234;n 335ha KCN Bi&#234;n H&#242;a Th&#224;nh khu đ&#244; thị, Thương mại, dịch vụ v&#224; ho&#224;n th&#224;nh trước 2025.
Với những thủ tục tr&#234;n đ&#227; ho&#224;n tất, những vướng mắc li&#234;n quan đến định gi&#225; trước khi tho&#225;i vốn đẫ c&#243; cở sở v&#224; sẽ ho&#224;n th&#224;nh trước qu&#253; 1/2022.
2. Định gi&#225; t&#224;i sản SNZ để tho&#225;i vốn:
- T&#224;i sản g&#243;p vốn v&#224;o c&#225;c c&#244;ng ty con: tr&#234;n 20.000 tỷ (xem tỷ lệ sở hữu v&#224; thị gi&#225; tr&#234;n s&#224;n của c&#225;c c&#244;ng ty con v&#224; li&#234;n kết như SZC, SZL, D2D, SZB, SZG,…chốt 31/12/2022). Gia trị tr&#234;n c&#243; thể tang th&#234;m rất nhiều nếu c&#225;c cổ phiếu tr&#234;n tang, đặc biệt SZG mới l&#234;n s&#224;n trắng b&#234;n b&#225;n.
-  335ha đất trung t&#226;m bi&#234;n h&#242;a chuyển th&#224;nh đất đ&#244; thị, thương mại, dịch vụ. Nếu Thủ Thi&#234;m được bao bọc bởi s&#244;ng S&#224;i G&#242;n, đối diện Q1 c&#243; gi&#225; khoảng 2ty/m2 th&#236; với 335ha Trung t&#226;m Th&#224;nh phố Bi&#234;n H&#242;a được bao bọc bởi s&#244;ng Đồng Nai v&#224; s&#244;ng c&#225;i trị gi&#225; sẽ kh&#244;ng dưới 200tr/m2. Với 335ha trị gi&#225; khoảng 30 tỷ USD. Tuy nhi&#234;n, định gi&#225; theo bảng gi&#225; nh&#224; nước để tho&#225;i vốn th&#236; khoảng 20-30tr/m2 th&#236; 335ha khoảng 3-3.5 tỷ USD.
T&#224;i liệu tham khảo:
Tham khảo t&#224;i li&#234;u li&#234;n quan:
<a href="http://www.baodongnai.com.vn/.../dua-bien-hoa-tro-thanh.../" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">www.baodongnai.com.vn/.../</a>
<a href="https://nld.com.vn/.../chot-phuong-an-xu-ly-kcn-bien-hoa" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">nld.com.vn/.../chot-phuong-an-xu-ly-kcn-bien-hoa</a>...
B&#225;o c&#225;o kết quả kinh doanh 2020 v&#224; kế hoạch kinh doanh 2022-2025 tr&#234;n website.
<a href="https://vietnambiz.vn/thu-tuong-dong-y-dua-khu-cong" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">vietnambiz.vn/thu-tuong-dong-y-dua-khu-cong</a>...




SNZ -Quả bom tấn 2022- Tổng Công ty Cổ phần phát triển khu Công nghiệp (UpCOM)


Mã CP: SNZ
VĐL: 3.765 tỷ
Giá trị sổ sách: 14.600
Tổng Quan:
Cổ đông nhà nước: 99.54%
Nước ngoài, BLĐ và Nhỏ lẻ 0.46%  khoảng 1.6tr.
Cơ sở định giá tài sản đã xong (xem chi tiết bên dưới).
Giá trị tài sản trước khi thoái vốn: dự tính 4.5 tỷ USD khoảng 100.000 tỷ VNĐ.
Giá trị CP: Giá trị tài sản/ số cổ phần lưu hành. Khủng khiếp quá các bạn tự tính vì 335ha Trung tâm Biên Hòa được bao bọc bởi sông Đồng Nai và Sông Cái khủng khiếp quá. 

1.	Tổng quan:
Tổng công ty Sonadezi là một Tổng công ty lớn mạnh nhất tỉnh Đồng Nai gồm Công ty mẹ và 11 công ty thành viên hoạt động kinh doanh chủ yếu trong các lĩnh vực Bất động sản công nghiệp và dân dụng, Xây dựng và Vật liệu xây dựng, Dịch vụ, Cấp nước. Tính đến nay, 10 KCN của Sonadezi ở Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu (tổng diện tích trên 4.200ha) đã thu hút được 761 dự án đầu tư trong và ngoài nước (gồm 549 dự án FDI và 212 dự án DDI) với tổng vốn đăng ký gần 10 tỷ USD và 15.426 tỷ đồng. Trong đó, có nhiều dự án công nghệ cao của các thương hiệu nổi tiếng thế giới như Fujitsu, Bosch, Olympus, Sanyo, Shell, Shisheido, Kenda, Atus, Hans Vina, 3M, Halla E&C… Theo thống kê, Tổng công ty Sonadezi đã và đang triển khai khoảng 60 dự án với tổng mức đầu tư khoảng 29.000 tỷ đồng và gần 35 triệu USD, 
Công ty con và Công ty Liên kết:
CÔNG TY CON (7)

Công ty Cổ phần Môi trường Sonadezi	300	192.13	64.04%	 	 	
Công ty cổ phần Cấp nước Đồng Nai	1,200	639.9	53.33%	 	 	
CTCP Đầu tư Xây dựng và Vật liệu Đồng Nai	88.34	46.19	52.29%	 	 	
Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành	200	102.38	51.19%	 	 	
CTCP Sonadezi Giang Điền	500	255	51%	 	 	
Công ty Cổ phần Cảng Đồng Nai	185.22	62.97	34%	 	 	
Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 	303.05	61.74	20.37%	 	 	


CÔNG TY LIÊN KẾT (8)
 

Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức	1,000	468.4	46.84%	 	 	
Công ty Cổ phần Xây dựng Đồng Nai	21	8.4	40%	 	 	
Công ty CP đầu tư quốc lộ 91 Cần Thơ - An Giang	282	112.01	39.72%	 	 	
CTCP Sonadezi An Bình	31.13	11.81	37.95%	 	 	
Công ty Cổ phần Bến xe và Dịch vụ Vận tải Đồng Nai	17.7	6.37	36%	 	 	
Công ty Cổ phần Sơn Đồng Nai	15.18	4.56	30.04%	 	 	
CTCP Xây dựng Công nghiệp số 1 - Đồng Nai	30.74	6.15	20%	 	 	
Công ty Cổ phần Dịch vụ Sonadezi	50	10	20%	 	 	


Có thể thấy rằng, SNZ sở hữu nhiều tài sản BĐS khủng giá rẻ cách đây 30 năm và sở hữu cổ phần chi phối 1 số cty về BĐS CN đã niêm yêt trên sàn chưng khoán như:
SZC, SZB, SZL, SZG, D2D,…với giá trị tài sản tăng lên gần 20.000 tỷ (Giá trên là tính theo gia thị trường trên sàn chốt 31/12/2021).
2.	Về kết quả kinh doanh:
SNZ là một cổ phiểu cơ bản tốt, tăng trưởng hàng năm (xem  báo cáo kết quả kinh doanh 2018,2019,2020 trên cafef), cụ thể 2020 như sau:
Kết quả thực hiện các chỉ tiêu chủ yếu:
a. Công ty mẹ:
ĐVT: triệu đồng
STT 	Chỉ tiêu 	Kế hoạch 	Thực hiện 	% TH/ KH
1 	Vốn điều lệ 	3.765.000 	3.765.000 	100,00%
2 	Tổng doanh thu 	604.369 	582.404 	96,37%
3 	Lợi nhuận trước thuế 	456.841 	441.283 	96,59%
4 	Lợi nhuận sau thuế TNDN 	416.696 	418.944 	100,54%
5 	Phải nộp ngân sách nhà nước 	76.549 	59.395 	77,59%
6 	Tỷ suất lợi nhuận trên vốn CSH 	10,94% 	11,01% 	100,64%
b. Hợp nhất:
ĐVT: triệu đồng
STT 	Chỉ tiêu 	Kế hoạch 	Thực hiện 	% TH/ KH
1 	Vốn điều lệ 	3.765.000 	3.765.000 	100,00%
2 	Tổng doanh thu 	4.583.944 	5.338.571 	116,46%
3 	Lợi nhuận trước thuế 	1.143.565 	1.516.188 	131,58%
4 	Lợi nhuận sau thuế TNDN 	914.852 	1.269.788 	138,80%
5 	Phải nộp ngân sách nhà nước 	461.330 	662.763 	143,66%
6 	Tỷ suất lợi nhuận trên vốn CSH 	13,16% 	17,67% 	134,27%


3.	Về game thoát vốn nhà nước từ 96.54%% xuống 36%:
a.	Cơ sở để thoái vốn:

Ngày 29/06/2020, Thủ tướng đã có Quyết định số 908/QĐ-TTg phê duyệt Danh
mục doanh nghiệp có vốn nhà nước thực hiện thoái vốn đến hết năm 2020. Theo đó, nhà
nước sẽ thoái vốn tại Tổng công ty từ 99,54% xuống còn 36%.
Ngày 07/09/2020, UBND tỉnh đã có văn bản số 10654/UBND-KTNS báo cáo Bộ
Kế hoạch và Đầu tư về những khó khăn trong quá trình thoái vốn liên quan đến việc chuyển
đổi công năng KCN Biên Hòa 1.

Ngày 02/11/2020, UBND tỉnh đã có văn bản số 13160/UBND-KTNS xin ý kiến
hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính về việc xử lý vướng mắc trong quá
trình thực hiện thoái vốn nhà nước theo Quyết định số 908/QĐ-TTg ngày 29/06/2020 của
Thủ tướng Chính phủ (liên quan đến Công ty CP Cấp nước Đồng Nai).
Trên cơ sở đồng ý của Thủ tướng 1/2021 về việc đưa 335ha KCN Biên Hòa ra khỏi Quy hoạch, ngày 28/12/2021, Tỉnh ĐN đã chốt phương án chuyên 335ha KCN Biên Hòa Thành khu đô thị, Thương mại, dịch vụ và hoàn thành trước 2025.
Với những thủ tục trên đã hoàn tất, những vướng mắc liên quan đến định giá trước khi thoái vốn đẫ có cở sở và sẽ hoàn thành trước quý 1/2022.
2. Định giá tài sản SNZ để thoái vốn:
- Tài sản góp vốn vào các công ty con: trên 20.000 tỷ (xem tỷ lệ sở hữu và thị giá trên sàn của các công ty con và liên kết như SZC, SZL, D2D, SZB, SZG,…chốt 31/12/2022). Gia trị trên có thể tang thêm rất nhiều nếu các cổ phiếu trên tang, đặc biệt SZG mới lên sàn trắng bên bán.
-  335ha đất trung tâm biên hòa chuyển thành đất đô thị, thương mại, dịch vụ. Nếu Thủ Thiêm được bao bọc bởi sông Sài Gòn, đối diện Q1 có giá khoảng 2ty/m2 thì với 335ha Trung tâm Thành phố Biên Hòa được bao bọc bởi sông Đồng Nai và sông cái trị giá sẽ không dưới 200tr/m2. Với 335ha trị giá khoảng 30 tỷ USD. Tuy nhiên, định giá theo bảng giá nhà nước để thoái vốn thì khoảng 20-30tr/m2 thì 335ha khoảng 3-3.5 tỷ USD.
Tài liệu tham khảo:
Tham khảo tài liêu liên quan:
http://www.baodongnai.com.vn/.../dua-bien-hoa-tro-thanh.../
https://nld.com.vn/.../chot-phuong-an-xu-ly-kcn-bien-hoa...
Báo cáo kết quả kinh doanh 2020 và kế hoạch kinh doanh 2022-2025 trên website.
https://vietnambiz.vn/thu-tuong-dong-y-dua-khu-cong...


