Chỉ v&igrave; khoản nợ l&atilde;i tr&aacute;i phiếu 15,4 triệu USD kh&ocirc;ng kịp trả m&agrave; cả một đế chế BĐS sụp đổ d&acirc;y chuyền.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250818/images/2025-08-18_140540.png" style="height:403px; width:603px" />

Từng được coi l&agrave; &quot;người khổng lồ&quot; an to&agrave;n nhất của ng&agrave;nh bất động sản (BĐS) Trung Quốc, vụ vỡ nợ của Country Garden đ&atilde; gi&aacute;ng một đ&ograve;n ch&iacute; mạng v&agrave;o niềm tin của thị trường, kh&ocirc;ng chỉ l&agrave;m rung chuyển nền kinh tế nội địa m&agrave; c&ograve;n lan tỏa hậu quả khủng khiếp đến c&aacute;c dự &aacute;n ở Đ&ocirc;ng Nam &Aacute; (ĐN&Aacute;), nơi họ từng đặt cược v&agrave;o những si&ecirc;u đ&ocirc; thị đầy tham vọng.

Country Garden hiện c&oacute; tổng nghĩa vụ nợ khổng lồ, l&ecirc;n tới khoảng 192 tỷ USD, khiến c&ocirc;ng ty trở th&agrave;nh một trong những doanh nghiệp BĐS nợ nhiều nhất thế giới.

Hậu quả của t&igrave;nh trạng n&agrave;y l&agrave; tr&igrave; ho&atilde;n thi c&ocirc;ng, mất niềm tin của người mua, rủi ro t&agrave;i ch&iacute;nh cho đối t&aacute;c địa phương v&agrave; sức &eacute;p l&ecirc;n ng&acirc;n s&aacute;ch đ&ocirc; thị. Những hậu quả n&agrave;y được minh họa r&otilde; nhất qua dự &aacute;n Forest City ở Malaysia, c&ugrave;ng một số dự &aacute;n ven biển v&agrave; khu đ&ocirc; thị kh&aacute;c.

Cơn b&atilde;o nợ Trung Quốc

Country Garden từng l&agrave; nh&agrave; ph&aacute;t triển BĐS lớn nhất Trung Quốc theo doanh số b&aacute;n h&agrave;ng, với hơn 3.000 dự &aacute;n tr&ecirc;n khắp cả nước. C&ocirc;ng ty được coi l&agrave; một &quot;&ocirc;ng lớn&quot; khỏe mạnh v&agrave; c&oacute; khả năng chống chịu tốt hơn so với c&aacute;c đối thủ như Evergrande.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250818/images/screencapture-file-c-users-admin-desktop-index-html-2025-08-18-14_08_09.png" style="height:297px; width:600px" />

Tuy nhi&ecirc;n, v&agrave;o giữa năm 2023, Country Garden bắt đầu gặp phải c&aacute;c vấn đề thanh khoản nghi&ecirc;m trọng do doanh số b&aacute;n nh&agrave; sụt giảm mạnh v&agrave; kh&oacute; khăn trong việc ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu mới để huy động vốn.

Th&aacute;ng 10/2023, Country Garden ch&iacute;nh thức được c&aacute;c nh&agrave; đầu tư c&ocirc;ng bố vỡ nợ khi kh&ocirc;ng thể thanh to&aacute;n khoản l&atilde;i tr&aacute;i phiếu trị gi&aacute; 15,4 triệu USD sau khi kết th&uacute;c thời gian &acirc;n hạn.

Đến th&aacute;ng 2/2024, c&ocirc;ng ty tiếp tục đối mặt với đơn kiện y&ecirc;u cầu thanh l&yacute; t&agrave;i sản từ một chủ nợ v&igrave; khoản vay trị gi&aacute; 205 triệu USD kh&ocirc;ng được thanh to&aacute;n. Mặc d&ugrave; Country Garden đ&atilde; tuy&ecirc;n bố sẽ &quot;ki&ecirc;n quyết&quot; phản đối v&agrave; T&ograve;a Hồng K&ocirc;ng gia hạn phi&ecirc;n xử sang 5/1/2026, nguy cơ thanh l&yacute; t&agrave;i sản vẫn hiện hữu, k&eacute;o theo &aacute;p lực thanh khoản, buộc Country Garden phải c&acirc;n nhắc tho&aacute;i vốn tại nhiều thị trường nước ngo&agrave;i.

Một v&iacute; dụ điển h&igrave;nh l&agrave; Forest City-Malaysia, dự &aacute;n từng được quảng b&aacute; l&agrave; &quot;khu đ&ocirc; thị xanh&quot; trị gi&aacute; l&ecirc;n đến 100 tỷ USD, nay trở th&agrave;nh biểu tượng của những hệ lụy khi một nh&agrave; ph&aacute;t triển lớn gặp khủng hoảng. Phần lớn c&ocirc;ng tr&igrave;nh chưa ho&agrave;n thiện, tỉ lệ lấp đầy rất thấp v&agrave; nhiều t&ograve;a nh&agrave; giống &quot;th&agrave;nh phố ma&quot;.

B&aacute;o c&aacute;o chỉ ra rằng chỉ khoảng 15% dự &aacute;n ho&agrave;n th&agrave;nh so với mục ti&ecirc;u ban đầu, v&agrave; h&agrave;ng tỉ Ringgit đ&atilde; được đầu tư m&agrave; hiệu quả sử dụng thực tế thấp hơn rất nhiều kỳ vọng. Những ph&aacute;t biểu của giới chức Malaysia v&agrave; c&aacute;c b&ecirc;n li&ecirc;n quan cho thấy họ đang t&igrave;m mọi c&aacute;ch t&aacute;i định vị dự &aacute;n (v&iacute; dụ: chuyển sang m&ocirc; h&igrave;nh khu kinh tế đặc biệt) để cứu gi&aacute; trị v&agrave; cảnh b&aacute;o rủi ro cho t&agrave;i sản c&ocirc;ng v&agrave; tư địa phương.

Tờ Financial Times (FT) cho hay tiến độ thi c&ocirc;ng Forest City bị tr&igrave; ho&atilde;n, nhiều hạng mục chưa c&oacute; nh&agrave; thầu tiếp tục hoặc thiếu nguồn vốn để ho&agrave;n th&agrave;nh. Gi&aacute; trị bất động sản sụt giảm mạnh ở một số ph&acirc;n kh&uacute;c, người mua ban đầu (chủ yếu từ Trung Quốc) đối mặt rủi ro chậm nhận nh&agrave; v&agrave; mất gi&aacute; t&agrave;i sản.

Dẫu vậy Country Garden khẳng định hoạt động tại Malaysia đang &quot;b&igrave;nh thường v&agrave; ổn định&quot;, với doanh số b&aacute;n tốt v&agrave; một số người mua đang sống ở đ&oacute;, như c&aacute;c nh&acirc;n vi&ecirc;n l&agrave;m việc ở Singapore đến thu&ecirc;, thu&ecirc; kỳ nghỉ. C&ocirc;ng ty c&ograve;n lập th&ecirc;m &quot;Malaysia Division&quot; v&agrave;o th&aacute;ng 9/2024 để quản l&yacute; dự &aacute;n, kỳ vọng th&uacute;c đẩy nh&oacute;m lợi &iacute;ch c&ugrave;ng ph&aacute;t triển.

Ngo&agrave;i Forest City, Country Garden c&oacute; mặt ở nhiều dự &aacute;n tại Malaysia (Danga Bay, Central Park), v&agrave; từng mở rộng tới Indonesia, Australia&hellip;

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250818/images/169212933127711.jpg" style="height:403px; width:605px" />

V&iacute; dụ dự &aacute;n ven biển Country Garden Danga Bay tại Johor Bahru, trị gi&aacute; khoảng 18 tỷ USD, nhiều cư d&acirc;n lo lắng về việc chậm ho&agrave;n th&agrave;nh, chậm cấp sổ hồng (strata title), giảm gi&aacute; trị bất động sản.

Dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị t&iacute;ch hợp Central Park ở Tampoi, Johor Bahru, trị gi&aacute; khoảng 990 triệu USD, dự kiến ho&agrave;n th&agrave;nh trong năm 2024 nhưng hiện bị nghi ngại sẽ bị tr&igrave; ho&atilde;n do khủng hoảng nợ.

Tập đo&agrave;n Country Garden cũng từng c&oacute; dự &aacute;n chung cư tại Indonesia, cụ thể l&agrave; dự &aacute;n Sky House BSD ở Tangerang, ngoại &ocirc; Jakarta. Tập đo&agrave;n cũng đ&atilde; th&agrave;nh lập một c&ocirc;ng ty con tại Th&aacute;i Lan v&agrave; c&oacute; kế hoạch ph&aacute;t triển c&aacute;c dự &aacute;n căn hộ v&agrave; khu d&acirc;n cư, bao gồm c&aacute;c dự &aacute;n The Livin Phetkasem v&agrave; Skyrise Avenue Sukhumvit.

Ở Malaysia, c&aacute;c dự &aacute;n ven biển v&agrave; khu đ&ocirc; thị t&iacute;ch hợp chịu ảnh hưởng chủ yếu qua cơ chế t&agrave;i trợ v&agrave; niềm tin thị trường. Một nh&agrave; ph&aacute;t triển mẹ gặp khủng hoảng c&oacute; thể tr&igrave; ho&atilde;n b&agrave;n giao, ho&aacute;n đổi hợp đồng li&ecirc;n doanh, hoặc buộc phải b&aacute;n lại/sang nhượng dự &aacute;n cho nh&agrave; đầu tư địa phương. Điều n&agrave;y đặt nh&agrave; thầu, ng&acirc;n h&agrave;ng cấp vốn v&agrave; người mua địa phương v&agrave;o thế kh&ocirc;ng chắc chắn về ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; t&agrave;i ch&iacute;nh.

Một số dự &aacute;n bị &quot;tho&aacute;i vốn&quot; hoặc t&aacute;i cơ cấu cổ phần do Country Garden ưu ti&ecirc;n bảo to&agrave;n thanh khoản cho c&aacute;c khoản nợ cấp tập trung. Hợp đồng với nh&agrave; thầu địa phương c&oacute; thể bị đ&agrave;m ph&aacute;n lại, k&eacute;o d&agrave;i tiến độ, điều chỉnh chi ph&iacute;, hoặc tr&igrave; ho&atilde;n thanh to&aacute;n, đe dọa chuỗi cung ứng x&acirc;y dựng tại khu vực.

Hệ lụy rộng lớn

Theo FT, Country Garden kh&ocirc;ng phải l&agrave; một nh&agrave; ph&aacute;t triển nhỏ, họ đ&atilde; đổ h&agrave;ng tỉ USD v&agrave;o c&aacute;c dự &aacute;n quốc tế với kỳ vọng th&uacute;c đẩy tăng trưởng doanh thu. Khi một doanh nghiệp quy m&ocirc; n&agrave;y gặp khủng hoảng, hệ lụy lan rộng nhanh hơn so với doanh nghiệp địa phương.

Ngo&agrave;i ra, việc huy động nợ bằng đồng USD/đi vay qua tr&aacute;i phiếu offshore l&agrave;m tăng rủi ro ph&aacute;p l&yacute; quốc tế khi kh&ocirc;ng trả được nợ, dẫn tới c&aacute;c đơn kiện v&agrave; phi&ecirc;n t&ograve;a thanh l&yacute; tại c&aacute;c t&agrave;i ph&aacute;n như Hồng K&ocirc;ng. Điều n&agrave;y k&eacute;o d&agrave;i thời gian bất định v&agrave; l&agrave;m giảm cơ hội phục hồi.

Sự sụp đổ của Country Garden, với khoản nợ l&ecirc;n tới hơn 190 tỷ USD, kh&ocirc;ng phải l&agrave; một sự kiện c&aacute; biệt m&agrave; l&agrave; đỉnh điểm của một cuộc khủng hoảng t&agrave;i ch&iacute;nh k&eacute;o d&agrave;i,&nbsp;

H&agrave;ng triệu người mua nh&agrave; đ&atilde; đặt cọc cho c&aacute;c căn hộ chưa ho&agrave;n thiện của Country Garden, giờ đ&acirc;y phải đối mặt với nguy cơ mất trắng t&agrave;i sản. T&igrave;nh trạng n&agrave;y đ&atilde; l&agrave;m sụp đổ niềm tin của người d&acirc;n v&agrave;o ng&agrave;nh bất động sản, khiến doanh số b&aacute;n nh&agrave; sụt giảm mạnh mẽ v&agrave; đẩy nhiều c&ocirc;ng ty kh&aacute;c v&agrave;o thế kh&oacute; khăn tương tự.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250818/images/2025-08-18_140548.png" style="height:401px; width:599px" />

Vụ vỡ nợ của Country Garden c&ograve;n g&acirc;y ra những rủi ro l&acirc;y lan (contagion risk) đối với to&agrave;n bộ nền kinh tế. Lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng một phần tư GDP của Trung Quốc.

Sự sụp đổ của c&aacute;c &quot;&ocirc;ng lớn&quot; như Evergrande v&agrave; Country Garden c&oacute; thể g&acirc;y ra hiệu ứng domino, đe dọa sự ổn định của hệ thống t&agrave;i ch&iacute;nh, ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; thị trường việc l&agrave;m. C&aacute;c nh&agrave; m&aacute;y sản xuất vật liệu x&acirc;y dựng, thiết bị gia dụng v&agrave; h&agrave;ng loạt ng&agrave;nh c&ocirc;ng nghiệp phụ trợ kh&aacute;c cũng bị ảnh hưởng nặng nề.

Quay trở lại những diễn biến mới nhất, ng&agrave;y 16/1/2025, Country Garden đưa ra đề xuất t&aacute;i cấu tr&uacute;c nhằm giảm 11,6 tỷ USD nợ offshore.

Đến ng&agrave;y 11/4/2025, c&ocirc;ng ty đ&atilde; đạt đồng thuận với một nh&oacute;m tr&aacute;i chủ v&agrave; gần đạt thỏa thuận với nh&oacute;m ng&acirc;n h&agrave;ng, nhằm giảm 14,1 tỷ USD nợ, chiếm khoảng 78% gi&aacute; trị nợ, nghĩa l&agrave; chủ nợ chỉ nhận lại 22%.

Trong năm 2024, doanh số của Country Garden giảm 37% c&ograve;n 253 tỷ nh&acirc;n d&acirc;n tệ (khoảng 35 tỷ USD), lỗ r&ograve;ng giảm từ mức kỷ lục năm 2023 nhưng vẫn ở mức đ&aacute;ng kể.

Dự kiến v&agrave;o 5/1/2026, t&ograve;a sẽ ra ph&aacute;n quyết về y&ecirc;u cầu thanh l&yacute; nếu Country Garden kh&ocirc;ng thuyết phục được t&ograve;a bằng kế hoạch t&aacute;i cấu tr&uacute;c.

Vụ vỡ nợ của Country Garden l&agrave; lời cảnh tỉnh: khi những tập đo&agrave;n bất động sản lớn gặp khủng hoảng, hậu quả kh&ocirc;ng dừng lại ở bi&ecirc;n giới quốc gia.

Ở Đ&ocirc;ng Nam &Aacute;, điều n&agrave;y thể hiện r&otilde; nhất qua Forest City &mdash; một dự &aacute;n kỳ vọng lớn nhưng đang vật lộn để tồn tại &mdash; v&agrave; qua nhiều dự &aacute;n phụ trợ kh&aacute;c bị ảnh hưởng bằng c&aacute;ch n&agrave;y hay c&aacute;ch kh&aacute;c.

Hiện tại, Country Garden đang nỗ lực t&aacute;i cơ cấu nợ, nhưng qu&aacute; tr&igrave;nh n&agrave;y được dự đo&aacute;n sẽ phức tạp v&agrave; k&eacute;o d&agrave;i. Tương lai của c&aacute;c dự &aacute;n dang dở, đặc biệt l&agrave; si&ecirc;u dự &aacute;n Forest City, vẫn c&ograve;n bấp b&ecirc;nh v&agrave; phụ thuộc v&agrave;o khả năng của Country Garden trong việc giải quyết khủng hoảng. D&ugrave; kết quả cuối c&ugrave;ng ra sao, vụ vỡ nợ n&agrave;y đ&atilde; để lại những vết sẹo s&acirc;u sắc tr&ecirc;n thị trường BĐS to&agrave;n cầu.

*Nguồn: Tổng hợp﻿

<a href="https://markettimes.vn/doanh-nghiep-bds-vo-no-192-ty-usd-anh-huong-hang-loat-du-an-tai-dna-tat-ca-chi-vi-khoan-lai-trai-phieu-15-4-trieu-usd-khong-kip-tra-88784.html">Băng Băng-Link gốc</a>

Chỉ vì khoản nợ lãi trái phiếu 15,4 triệu USD không kịp trả mà cả một đế chế BĐS sụp đổ dây chuyền.


Thế giới

Tạp chí Nhịp sống thị trường

Doanh nghiệp BĐS vỡ nợ 192 tỷ USD ảnh hưởng hàng loạt dự án tại ĐNÁ, tất cả chỉ vì khoản lãi trái phiếu 15,4 triệu USD không kịp trả

Phạm Huỳnh Tấn Lạt

Sợ thế. Bds vn vẫn chạy đấy. Tquoc nh&#236;n th&#232;m ko

Sợ thế. Bds vn vẫn chạy đấy. Tquoc nhìn thèm ko