VNI l&#234;n mức n&#224;y th&#236; d&#249; c&#243; quan ngại g&#236; cũng đ&#227; l&#224; m&#243;n qu&#224; qu&#253; gi&#225; cho những nh&#224; đầu tư theo thị trường từ đầu năm tới nay. Cần cơ cấu danh mục cho ph&#249; hợp với thời điểm hiện tại.

Ng&#224;nh Bất động sản ngo&#224;i VHM l&#224; m&#227; ch&#237;nh th&#236; hiện Mon đầu tư nhiều nhất v&#224;o HLD
C&#244;ng ty n&#224;y nhỏ b&#225;o c&#225;o đơn giản kh&#244;ng c&#243; g&#236; để ph&#226;n t&#237;ch nhiều, c&#225;c con số Mon kh&#244;ng viết ch&#237;nh x&#225;c chi tiết nhưng đại &#253; ch&#237;nh để dễ nắm bắt: 

- Vốn chủ hữu 660 nhưng HLD c&#243; t&#224;i sản ẩn l&#224; t&#242;a nh&#224; 15 tầng ngay mặt hồ Linh Đ&#224;m, trong sổ s&#225;ch chỉ ghi nhận c&#243; 5x tỷ, trong khi gi&#225; trị thị trường rẻ cũng phải &gt; 400 tỷ. Cơ bản tạm coi như gi&#225; n&#224;y th&#236; P/B thực tế =1.

- Dự &#225;n ch&#237;nh B&#236;nh Giang sử dụng đ&#242;n bẩy rất cao. Vốn h&#243;a chỉ 930 nhưng vay tới 1500 tỷ. Hầu hết l&#224; để đưa v&#224;o h&#224;ng tồn kho dự &#225;n B&#236;nh Giang c&#243; gi&#225; vốn khoảng 2200-2300 tỷ. L&#227;i dự t&#237;nh thu về tương đương vốn h&#243;a (hiện 930). Tuy vay nhiều nhưng được ưu đ&#227;i n&#234;n chi ph&#237; t&#224;i ch&#237;nh trong 2025 thấp. Timing vốn tốt. Khi tiền b&#225;n thu về th&#236; khoản vay n&#224;y sẽ giảm nhanh trong khi ROE duy tr&#236; cao.

- L&#227;i thu về, một phần đầu tư dự &#225;n kh&#225;c, c&#242;n lại truyền thống trước đ&#226;y l&#224; trả cổ tức cao đến sạch sẽ vốn. N&#234;n nguồn vốn tối ưu cho cổ đ&#244;ng.
===
T&#243;m lại sức mạnh ở chỗ lợi nhuận dự kiến = 100% vốn h&#243;a, cần vốn th&#236; đi vay l&#227;i suất rẻ, chứ kh&#244;ng cần nh&#224; đầu tư nộp nhiều g&#225;nh chi ph&#237; vốn. L&#227;i th&#236; trả lại hết. Sắp đủ nắng để nở hoa.

Những cổ đ&#244;ng theo từ 2022 đ&#227; phải trả chi ph&#237; vốn rất lớn. Cổ đ&#244;ng 2025 gần thời điểm mở b&#225;n th&#236; được miễn lu&#244;n chi ph&#237; n&#224;y.

Nhược điểm l&#224; thanh khoản hiện tại rất thấp, nhưng rồi sẽ tăng v&#224; ch&#237;nh s&#225;ch trả full cổ tức đ&#227; gi&#250;p ho&#224;n vốn rồi.
Nếu nắm giữ 6 th&#225;ng - 1 năm, tỉ trọng nhỏ.
Nắm giữ 2-3 năm th&#236; c&#243; thể mua nhiều hơn 
Ch&#250;c mọi người th&#224;nh c&#244;ng.

VNI lên mức này thì dù có quan ngại gì cũng đã là món quà quý giá cho những nhà đầu tư theo thị trường từ đầu năm tới nay. Cần cơ cấu danh mục cho phù hợp với thời điểm hiện tại.

Ngành Bất động sản ngoài VHM là mã chính thì hiện Mon đầu tư nhiều nhất vào HLD
Công ty này nhỏ báo cáo đơn giản không có gì để phân tích nhiều, các con số Mon không viết chính xác chi tiết nhưng đại ý chính để dễ nắm bắt: 

- Vốn chủ hữu 660 nhưng HLD có tài sản ẩn là tòa nhà 15 tầng ngay mặt hồ Linh Đàm, trong sổ sách chỉ ghi nhận có 5x tỷ, trong khi giá trị thị trường rẻ cũng phải > 400 tỷ. Cơ bản tạm coi như giá này thì P/B thực tế =1.

- Dự án chính Bình Giang sử dụng đòn bẩy rất cao. Vốn hóa chỉ 930 nhưng vay tới 1500 tỷ. Hầu hết là để đưa vào hàng tồn kho dự án Bình Giang có giá vốn khoảng 2200-2300 tỷ. Lãi dự tính thu về tương đương vốn hóa (hiện 930). Tuy vay nhiều nhưng được ưu đãi nên chi phí tài chính trong 2025 thấp. Timing vốn tốt. Khi tiền bán thu về thì khoản vay này sẽ giảm nhanh trong khi ROE duy trì cao.

- Lãi thu về, một phần đầu tư dự án khác, còn lại truyền thống trước đây là trả cổ tức cao đến sạch sẽ vốn. Nên nguồn vốn tối ưu cho cổ đông.
===
Tóm lại sức mạnh ở chỗ lợi nhuận dự kiến = 100% vốn hóa, cần vốn thì đi vay lãi suất rẻ, chứ không cần nhà đầu tư nộp nhiều gánh chi phí vốn. Lãi thì trả lại hết. Sắp đủ nắng để nở hoa.

Những cổ đông theo từ 2022 đã phải trả chi phí vốn rất lớn. Cổ đông 2025 gần thời điểm mở bán thì được miễn luôn chi phí này.

Nhược điểm là thanh khoản hiện tại rất thấp, nhưng rồi sẽ tăng và chính sách trả full cổ tức đã giúp hoàn vốn rồi.
Nếu nắm giữ 6 tháng - 1 năm, tỉ trọng nhỏ.
Nắm giữ 2-3 năm thì có thể mua nhiều hơn 
Chúc mọi người thành công.

Gemini

Nhật Ký Đầu Tư

Tin Nguyen

Tiến Mừng Nguyễn