Nguyen huy

Hi vọng gi&#250;p &#237;ch b&#225;c &#128070;

498ny5k54x

&#212;ng Sơn bị ng&#226;n h&#224;ng kiện đ&#242;i hơn 5 tỷ đồng đ&#227; cho vay để mua biệt thự, song t&#242;a x&#225;c định kh&#244;ng c&#243; dự &#225;n n&#224;y v&#224; chủ đầu tư c&#243; tr&#225;ch nhiệm trả khoản nợ của &#244;ng Sơn.

Vụ tranh chấp hợp đồng t&#237;n dụng giữa nguy&#234;n đơn l&#224; Ng&#226;n h&#224;ng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) v&#224; bị đơn l&#224; vợ chồng &#244;ng Trần Hồng Sơn, 59 tuổi, được TAND Khu vực 7 - TP HCM x&#233;t xử chiều 30/9.

C&#244;ng ty Cổ phần Novareal (Novareal JSC) được t&#242;a triệu tập với tư c&#225;ch người c&#243; quyền, nghĩa vụ li&#234;n quan nhưng vắng mặt.

Hồ sơ vụ kiện thể hiện, ng&#224;y 5/11/2020, vợ chồng &#244;ng Sơn k&#253; Văn bản thỏa thuận với C&#244;ng ty Cổ phần Novareal mua biệt thự song lập diện t&#237;ch đất 150 m2, tổng diện t&#237;ch s&#224;n 175 m2 thuộc Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại x&#227; Tiến Th&#224;nh, Th&#224;nh phố Phan Thiết, tỉnh B&#236;nh Thuận (c&#242;n gọi l&#224; dự &#225;n NovaWorld Phan Thiết, nay thuộc phường Tiến Th&#224;nh, tỉnh L&#226;m Đồng).

Hai mươi ng&#224;y sau (25/11/2020), vợ chồng &#244;ng k&#253; hợp đồng t&#237;n dụng với VPBank vay 3,65 tỷ đồng để thanh to&#225;n tiền đặt cọc mua biệt thự song lập n&#243;i tr&#234;n.

Hợp đồng c&#243; thời hạn 36 th&#225;ng, l&#227;i suất 11,5% một năm; t&#224;i sản bảo đảm ch&#237;nh l&#224; quyền t&#224;i sản ph&#225;t sinh từ thỏa thuận mua biệt thự n&#224;y.

Theo tr&#236;nh b&#224;y của nguy&#234;n đơn, từ khi giải ng&#226;n đến nay, vợ chồng &#244;ng Sơn chỉ trả 900 triệu đồng tiền l&#227;i, chưa thanh to&#225;n gốc v&#224; ngừng trả từ th&#225;ng 12/2022. Đến ng&#224;y 30/9 dư nợ đ&#227; vượt 5,32 tỷ đồng. D&#249; nhiều lần nhắc nhở nhưng vợ chồng &#244;ng Sơn kh&#244;ng trả nợ, ng&#226;n h&#224;ng buộc phải khởi kiện, y&#234;u cầu thanh to&#225;n hoặc xử l&#253; t&#224;i sản bảo đảm.

Nếu vợ chồng &#244;ng Sơn kh&#244;ng thanh to&#225;n khoản nợ, ng&#226;n h&#224;ng c&#243; quyền xử l&#253; t&#224;i sản bảo đảm l&#224; to&#224;n bộ quyền t&#224;i sản của vợ chồng &#244;ng ph&#225;t sinh từ hợp đồng thỏa thuận mua biệt thự. Trường hợp sau khi xử l&#253; t&#224;i sản tr&#234;n m&#224; vẫn kh&#244;ng đủ thanh to&#225;n, &#244;ng Sơn v&#224; b&#224; Đ&#224;o phải tiếp tục trả hết số nợ c&#242;n lại cho ng&#226;n h&#224;ng.

Vợ chồng &#244;ng Sơn thống nhất với tr&#236;nh b&#224;y của nguy&#234;n đơn, chỉ mong ng&#226;n h&#224;ng cắt giảm l&#227;i, kể cả l&#227;i qu&#225; hạn để &#244;ng b&#224; c&#243; thể xoay xở trả nợ.

Sau qu&#225; tr&#236;nh nghi&#234;n cứu hồ sơ v&#224; nghị &#225;n, HĐXX đ&#227; b&#225;c y&#234;u cầu khởi kiện của VPBank, tuy&#234;n hợp đồng t&#237;n dụng giữa nguy&#234;n đơn v&#224; bị đơn đều v&#244; hiệu.

T&#242;a buộc C&#244;ng ty Cổ phần Novareal phải trả lại cho VPBank 3,65 tỷ đồng nợ gốc (số tiền c&#244;ng ty nhận giải ng&#226;n từ ng&#226;n h&#224;ng); buộc VPBank phải trả lại cho vợ chồng &#244;ng Sơn hơn 900 triệu đồng.

HĐXX ph&#226;n t&#237;ch, khoản vay m&#224; ng&#226;n h&#224;ng giải ng&#226;n cho vợ chồng &#244;ng Sơn nhằm thanh to&#225;n đợt 2 theo văn bản thỏa thuận k&#253; ng&#224;y 5/11/2020 với C&#244;ng ty Novareal để mua biệt thự song lập. T&#224;i sản bảo đảm l&#224; to&#224;n bộ quyền t&#224;i sản của vợ chồng &#244;ng Sơn ph&#225;t sinh từ văn bản n&#224;y. Căn biệt thự n&#224;y thuộc loại t&#224;i sản h&#236;nh th&#224;nh trong tương lai, v&#236; vậy trước khi xem x&#233;t t&#237;nh ph&#225;p l&#253; của hợp đồng t&#237;n dụng, cần đ&#225;nh gi&#225; t&#237;nh ph&#225;p l&#253; của văn bản thỏa thuận mua căn biệt thự.

T&#242;a x&#225;c định, C&#244;ng ty Novareal nh&#226;n danh chủ đầu tư dự &#225;n Thung Lũng Đại Dương k&#253; hợp đồng l&#224; đơn vị tư vấn, m&#244;i giới độc quyền sản phẩm bất động sản thuộc dự &#225;n. Do đ&#243;, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, c&#244;ng ty n&#224;y chỉ được hưởng th&#249; lao m&#244;i giới v&#224; hoa hồng khi chủ đầu tư k&#253; hợp đồng mua b&#225;n, cho thu&#234; bất động sản. Đ&#226;y cũng l&#224; giới hạn m&#224; ph&#225;p luật quy định với doanh nghiệp, c&#225; nh&#226;n kinh doanh dịch vụ m&#244;i giới.

Tuy nhi&#234;n, tại Điều 3 của văn bản thỏa thuận, Novareal lại quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn v&#224; phương thức nộp tiền, cũng như c&#225;ch xử l&#253; tiền đặt cọc.

Theo t&#242;a, nội dung n&#224;y tr&#225;i luật, bởi c&#244;ng ty m&#244;i giới kh&#244;ng c&#243; quyền trực tiếp nhận tiền đặt cọc từ kh&#225;ch h&#224;ng, m&#224; chỉ đ&#243;ng vai tr&#242; trung gian để người mua v&#224; chủ đầu tư k&#253; hợp đồng.

Hơn nữa, kết quả thẩm định hiện trạng thực tế t&#224;i sản h&#236;nh th&#224;nh trong tương lai cho thấy ng&#226;n h&#224;ng kh&#244;ng chỉ được vị tr&#237; khu đất x&#226;y biệt thự. Qu&#225; tr&#236;nh x&#225;c minh tại địa phương ch&#237;nh quyền cũng kh&#244;ng c&#243; th&#244;ng tin quản l&#253; dự &#225;n. Hồ sơ vụ &#225;n kh&#244;ng c&#243; t&#224;i liệu chứng minh bất động sản h&#236;nh th&#224;nh trong tương lai l&#224; biệt thự song lập thuộc dự &#225;n Thung Lũng Đại Dương đ&#227; được x&#226;y xong phần m&#243;ng (điều kiện ti&#234;n quyết để đưa v&#224;o kinh doanh).

C&#244;ng ty Delta Valley B&#236;nh Thuận (chủ đầu tư dự &#225;n) cũng kh&#244;ng được ph&#233;p ủy quyền cho Novareal k&#253; hợp đồng đặt cọc li&#234;n quan đến nh&#224; ở.

&quot;Do t&#224;i sản n&#224;y thực tế kh&#244;ng tồn tại, việc Novareal nhận tiền đặt cọc từ kh&#225;ch h&#224;ng bị x&#225;c định l&#224; vi phạm ph&#225;p luật&quot;, HĐXX n&#234;u quan điểm, đồng thời x&#225;c định &quot;bản thỏa thuận ng&#224;y 5/11/2020 vợ chồng &#244;ng Sơn k&#253; với C&#244;ng ty Novareal l&#224; v&#244; hiệu&quot;.

Đối với hợp đồng t&#237;n dụng giữa ng&#226;n h&#224;ng v&#224; vợ chồng &#244;ng Sơn, t&#242;a x&#225;c định, sau khi c&#225;c b&#234;n k&#253; kết hợp đồng t&#237;n dụng th&#236; số tiền giải ng&#226;n được ng&#226;n h&#224;ng chuyển thẳng v&#224;o t&#224;i khoản của C&#244;ng ty Novareal mở tại ch&#237;nh ng&#226;n h&#224;ng n&#224;y.

HĐXX viện dẫn khoản 2 Điều 8 Th&#244;ng tư số 39/2016 của Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước quy định Tổ chức t&#237;n dụng &quot;kh&#244;ng được cho vay để thanh to&#225;n c&#225;c chi ph&#237;, đ&#225;p ứng c&#225;c nhu cầu t&#224;i ch&#237;nh của c&#225;c giao dịch, h&#224;nh vi m&#224; ph&#225;p luật cấm&quot;.

Từ đ&#243;, HĐXX x&#225;c định, hợp đồng t&#237;n dụng giữa VPBank v&#224; vợ chồng &#244;ng Sơn v&#244; hiệu. T&#242;a kh&#244;ng c&#243; căn cứ chấp nhận y&#234;u cầu khởi kiện của ng&#226;n h&#224;ng.

Do bị đơn kh&#244;ng c&#243; phản tố, t&#242;a d&#224;nh việc giải quyết hậu quả hợp đồng v&#244; hiệu cho một vụ &#225;n d&#226;n sự kh&#225;c.

Ông Sơn bị ngân hàng kiện đòi hơn 5 tỷ đồng đã cho vay để mua biệt thự, song tòa xác định không có dự án này và chủ đầu tư có trách nhiệm trả khoản nợ của ông Sơn.

Vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn, 59 tuổi, được TAND Khu vực 7 - TP HCM xét xử chiều 30/9.

Công ty Cổ phần Novareal (Novareal JSC) được tòa triệu tập với tư cách người có quyền, nghĩa vụ liên quan nhưng vắng mặt.

Hồ sơ vụ kiện thể hiện, ngày 5/11/2020, vợ chồng ông Sơn ký Văn bản thỏa thuận với Công ty Cổ phần Novareal mua biệt thự song lập diện tích đất 150 m2, tổng diện tích sàn 175 m2 thuộc Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (còn gọi là dự án NovaWorld Phan Thiết, nay thuộc phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng).

Hai mươi ngày sau (25/11/2020), vợ chồng ông ký hợp đồng tín dụng với VPBank vay 3,65 tỷ đồng để thanh toán tiền đặt cọc mua biệt thự song lập nói trên.

Hợp đồng có thời hạn 36 tháng, lãi suất 11,5% một năm; tài sản bảo đảm chính là quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận mua biệt thự này.

Theo trình bày của nguyên đơn, từ khi giải ngân đến nay, vợ chồng ông Sơn chỉ trả 900 triệu đồng tiền lãi, chưa thanh toán gốc và ngừng trả từ tháng 12/2022. Đến ngày 30/9 dư nợ đã vượt 5,32 tỷ đồng. Dù nhiều lần nhắc nhở nhưng vợ chồng ông Sơn không trả nợ, ngân hàng buộc phải khởi kiện, yêu cầu thanh toán hoặc xử lý tài sản bảo đảm.

Nếu vợ chồng ông Sơn không thanh toán khoản nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền tài sản của vợ chồng ông phát sinh từ hợp đồng thỏa thuận mua biệt thự. Trường hợp sau khi xử lý tài sản trên mà vẫn không đủ thanh toán, ông Sơn và bà Đào phải tiếp tục trả hết số nợ còn lại cho ngân hàng.

Vợ chồng ông Sơn thống nhất với trình bày của nguyên đơn, chỉ mong ngân hàng cắt giảm lãi, kể cả lãi quá hạn để ông bà có thể xoay xở trả nợ.

Sau quá trình nghiên cứu hồ sơ và nghị án, HĐXX đã bác yêu cầu khởi kiện của VPBank, tuyên hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn đều vô hiệu.

Tòa buộc Công ty Cổ phần Novareal phải trả lại cho VPBank 3,65 tỷ đồng nợ gốc (số tiền công ty nhận giải ngân từ ngân hàng); buộc VPBank phải trả lại cho vợ chồng ông Sơn hơn 900 triệu đồng.

HĐXX phân tích, khoản vay mà ngân hàng giải ngân cho vợ chồng ông Sơn nhằm thanh toán đợt 2 theo văn bản thỏa thuận ký ngày 5/11/2020 với Công ty Novareal để mua biệt thự song lập. Tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền tài sản của vợ chồng ông Sơn phát sinh từ văn bản này. Căn biệt thự này thuộc loại tài sản hình thành trong tương lai, vì vậy trước khi xem xét tính pháp lý của hợp đồng tín dụng, cần đánh giá tính pháp lý của văn bản thỏa thuận mua căn biệt thự.

Tòa xác định, Công ty Novareal nhân danh chủ đầu tư dự án Thung Lũng Đại Dương ký hợp đồng là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền sản phẩm bất động sản thuộc dự án. Do đó, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, công ty này chỉ được hưởng thù lao môi giới và hoa hồng khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản. Đây cũng là giới hạn mà pháp luật quy định với doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới.

Tuy nhiên, tại Điều 3 của văn bản thỏa thuận, Novareal lại quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn và phương thức nộp tiền, cũng như cách xử lý tiền đặt cọc.

Theo tòa, nội dung này trái luật, bởi công ty môi giới không có quyền trực tiếp nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, mà chỉ đóng vai trò trung gian để người mua và chủ đầu tư ký hợp đồng.

Hơn nữa, kết quả thẩm định hiện trạng thực tế tài sản hình thành trong tương lai cho thấy ngân hàng không chỉ được vị trí khu đất xây biệt thự. Quá trình xác minh tại địa phương chính quyền cũng không có thông tin quản lý dự án. Hồ sơ vụ án không có tài liệu chứng minh bất động sản hình thành trong tương lai là biệt thự song lập thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương đã được xây xong phần móng (điều kiện tiên quyết để đưa vào kinh doanh).

Công ty Delta Valley Bình Thuận (chủ đầu tư dự án) cũng không được phép ủy quyền cho Novareal ký hợp đồng đặt cọc liên quan đến nhà ở.

"Do tài sản này thực tế không tồn tại, việc Novareal nhận tiền đặt cọc từ khách hàng bị xác định là vi phạm pháp luật", HĐXX nêu quan điểm, đồng thời xác định "bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 vợ chồng ông Sơn ký với Công ty Novareal là vô hiệu".

Đối với hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và vợ chồng ông Sơn, tòa xác định, sau khi các bên ký kết hợp đồng tín dụng thì số tiền giải ngân được ngân hàng chuyển thẳng vào tài khoản của Công ty Novareal mở tại chính ngân hàng này.

HĐXX viện dẫn khoản 2 Điều 8 Thông tư số 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định Tổ chức tín dụng "không được cho vay để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm".

Từ đó, HĐXX xác định, hợp đồng tín dụng giữa VPBank và vợ chồng ông Sơn vô hiệu. Tòa không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng.

Do bị đơn không có phản tố, tòa dành việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu cho một vụ án dân sự khác.