Cập nhật về DTD :

Khu c&#244;ng nghiệp Đồng Văn:

- Giai đoạn 1 v&#224; Giai đoạn 2 KCN Đồng Văn: C&#242;n khoảng 15ha đất thương phẩm – Ban l&#227;nh đạo dự kiến sẽ b&#225;n h&#224;ng xong trong 2015-2026; (d&#242;ng tiền ước t&#237;nh khoảng 500 tỷ cho DTD trong 2 năm). Sau đ&#243;, DTD sẽ chỉ c&#242;n kinh doanh phục vụ l&#224;m dịch vụ thương mại tại KCN.

- Giai đoạn 3 KCN Đ&#244;ng Văn kh&#244;ng c&#242;n nằm trong kế hoạch ph&#225;t triển dự &#225;n của DTD (hiện thuộc sở hữu của TAL) do chi ph&#237; x&#226;y dựng tăng v&#224; nhu cầu ở tỉnh H&#224; Nam chưa cao.

- DTD kh&#244;ng c&#243; kế hoạch ph&#225;t triển th&#234;m KCN trong ngắn hạn do sự cạnh tranh gay gắt từ Hưng Y&#234;n v&#224; Nam Định trong việc thu h&#250;t vốn FDI.

Trọng t&#226;m ph&#225;t triển của DTD:

- Cảng thủy nội địa Y&#234;n Lệnh Bắc (2,97 ha; TMĐT 468 tỷ đồng) -kết nối giao thương tại tỉnh H&#224; Nam v&#224; miền Bắc; bao gồm 1 bến container, 1 bến h&#224;ng rời v&#224; 1 bến tổng hợp. C&#244;ng suất thiết kế của giai đoạn 1 v&#224; 1,3 triệu tấn v&#224; giai đoạn 2 l&#224; 2,7 triệu tấn. Hiện c&#244;ng ty đang vận h&#224;nh tối đa c&#244;ng suất với 2 ca li&#234;n tục, đặt mục ti&#234;u doanh thu năm 2025 đạt 80 tỷ đồng, gấp đ&#244;i so với năm 2024.

- Thương mại dịch vụ tại KCN Đồng Văn (3,4 ha; TMĐT 793 tỷ đồng) - DTD kỳ vọng d&#242;ng tiền từ dịch vụ lưu tr&#250; sẽ đ&#243;ng g&#243;p bắt đầu từ 2027 đem lại đều đặn 100 tỷ đồng/năm.

- Bất động sản d&#226;n dụng: Cơ bản c&#225;c dự &#225;n sẽ ho&#224;n th&#224;nh trong 2025-2026.

  + Khu nh&#224; ở Th&#224;nh Đạt (8,7 ha) - Hiện tại dự &#225;n đ&#227; được ho&#224;n thiện c&#225;c thủ tục ph&#225;p l&#253; v&#224; b&#224;n giao đất để triển khai dự &#225;n; dự kiến 2025 ho&#224;n th&#224;nh x&#226;y dựng v&#224; nghiệm thu trong năm 2026.

      * Dự &#225;n sẽ cung cấp 6,2 ha đất ở v&#224; dịch vụ.

      * Ch&#250;ng t&#244;i dự b&#225;o khi đưa v&#224;o kinh doanh, tốc độ b&#225;n h&#224;ng của dự &#225;n sẽ khả quan nhờ (i) vị tr&#237; gần bệnh viện Bạch Mai, Việt Đức cơ sở 2; (ii) tiếp gi&#225;p mặt đường lớn; v&#224; (iii) dự &#225;n Sun Urban City H&#224; Nam đ&#227; gi&#250;p thiết lập mặt bằng gi&#225; mới tại Phủ L&#253;, đất nền biệt thự dao động từ 30-35 triệu/m2, chung cư 15-20 triệu/m2.

      * Ước t&#237;nh dự &#225;n sẽ đem lại d&#242;ng tiền khoảng 1.100 tỷ đồng từ 2026-2029.

  + Khu nh&#224; ở Văn X&#225; (15,1 ha; TMĐT 232 tỷ đồng; DTD 40%; NHA 60%) - Qu&#253; II/2025 đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh tuyến đường được b&#224;n giao đất để nghiệm thu theo tiến độ dự &#225;n v&#224; xin tổng duyệt đối ứng giao một phần đất cho dự &#225;n để nh&#224; đầu tư thu hồi 1 phần vốn, đồng thời tiếp tục xin cơ chế thực hiện phần c&#242;n lại v&#224;o năm 2026.

+ Khu nh&#224; ở Chợ Lương (19,8 ha; TMĐT 274 tỷ đồng; DTD 40%; NHA 60%) - Dự kiến Qu&#253; IV/2025 sẽ ho&#224;n th&#224;nh cơ bản một số hạng mục v&#224; xin cơ chế thanh to&#225;n nghiệm thu giai đoạn để thanh to&#225;n v&#224; trả cho nh&#224; đầu tư đối ứng bằng quỹ đất để nh&#224; đầu tư thu hồi vốn đầu tư.

Dự b&#225;o tổ hợp Văn X&#225; - Chợ Lương với sản phẩm chủ yếu l&#224; đất nền, khi mở b&#225;n sẽ đem lại d&#242;ng tiền lớn, c&#249;ng với gi&#225; vốn thấp do l&#224; quỹ đất đối ứng c&#244;ng tr&#236;nh BT.

Với kỳ vọng (i) b&#224;n giao nốt KCN trong 2025-2026; (ii) thời điểm c&#225;c dự &#225;n BĐS bắt đầu đem lại doanh thu rơi v&#224;o 2026; (iii) DTD đang giao dịch ở mức PB 1x; thấp hơn so với mức trung b&#236;nh ng&#224;nh l&#224; 1,3x; v&#224; (iv) lượng tiền mặt lớn c&#249;ng với tỷ lệ nợ vay thấp, đ&#225;nh gi&#225; khả quan cho DTD c&#243; khả năng về v&#249;ng 28 - 30k.

Cập nhật về DTD :

Khu công nghiệp Đồng Văn:

- Giai đoạn 1 và Giai đoạn 2 KCN Đồng Văn: Còn khoảng 15ha đất thương phẩm – Ban lãnh đạo dự kiến sẽ bán hàng xong trong 2015-2026; (dòng tiền ước tính khoảng 500 tỷ cho DTD trong 2 năm). Sau đó, DTD sẽ chỉ còn kinh doanh phục vụ làm dịch vụ thương mại tại KCN.

- Giai đoạn 3 KCN Đông Văn không còn nằm trong kế hoạch phát triển dự án của DTD (hiện thuộc sở hữu của TAL) do chi phí xây dựng tăng và nhu cầu ở tỉnh Hà Nam chưa cao.

- DTD không có kế hoạch phát triển thêm KCN trong ngắn hạn do sự cạnh tranh gay gắt từ Hưng Yên và Nam Định trong việc thu hút vốn FDI.

Trọng tâm phát triển của DTD:

- Cảng thủy nội địa Yên Lệnh Bắc (2,97 ha; TMĐT 468 tỷ đồng) -kết nối giao thương tại tỉnh Hà Nam và miền Bắc; bao gồm 1 bến container, 1 bến hàng rời và 1 bến tổng hợp. Công suất thiết kế của giai đoạn 1 và 1,3 triệu tấn và giai đoạn 2 là 2,7 triệu tấn. Hiện công ty đang vận hành tối đa công suất với 2 ca liên tục, đặt mục tiêu doanh thu năm 2025 đạt 80 tỷ đồng, gấp đôi so với năm 2024.

- Thương mại dịch vụ tại KCN Đồng Văn (3,4 ha; TMĐT 793 tỷ đồng) - DTD kỳ vọng dòng tiền từ dịch vụ lưu trú sẽ đóng góp bắt đầu từ 2027 đem lại đều đặn 100 tỷ đồng/năm.

- Bất động sản dân dụng: Cơ bản các dự án sẽ hoàn thành trong 2025-2026.

  + Khu nhà ở Thành Đạt (8,7 ha) - Hiện tại dự án đã được hoàn thiện các thủ tục pháp lý và bàn giao đất để triển khai dự án; dự kiến 2025 hoàn thành xây dựng và nghiệm thu trong năm 2026.

      * Dự án sẽ cung cấp 6,2 ha đất ở và dịch vụ.

      * Chúng tôi dự báo khi đưa vào kinh doanh, tốc độ bán hàng của dự án sẽ khả quan nhờ (i) vị trí gần bệnh viện Bạch Mai, Việt Đức cơ sở 2; (ii) tiếp giáp mặt đường lớn; và (iii) dự án Sun Urban City Hà Nam đã giúp thiết lập mặt bằng giá mới tại Phủ Lý, đất nền biệt thự dao động từ 30-35 triệu/m2, chung cư 15-20 triệu/m2.

      * Ước tính dự án sẽ đem lại dòng tiền khoảng 1.100 tỷ đồng từ 2026-2029.

  + Khu nhà ở Văn Xá (15,1 ha; TMĐT 232 tỷ đồng; DTD 40%; NHA 60%) - Quý II/2025 đã hoàn thành tuyến đường được bàn giao đất để nghiệm thu theo tiến độ dự án và xin tổng duyệt đối ứng giao một phần đất cho dự án để nhà đầu tư thu hồi 1 phần vốn, đồng thời tiếp tục xin cơ chế thực hiện phần còn lại vào năm 2026.

+ Khu nhà ở Chợ Lương (19,8 ha; TMĐT 274 tỷ đồng; DTD 40%; NHA 60%) - Dự kiến Quý IV/2025 sẽ hoàn thành cơ bản một số hạng mục và xin cơ chế thanh toán nghiệm thu giai đoạn để thanh toán và trả cho nhà đầu tư đối ứng bằng quỹ đất để nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư.

Dự báo tổ hợp Văn Xá - Chợ Lương với sản phẩm chủ yếu là đất nền, khi mở bán sẽ đem lại dòng tiền lớn, cùng với giá vốn thấp do là quỹ đất đối ứng công trình BT.

Với kỳ vọng (i) bàn giao nốt KCN trong 2025-2026; (ii) thời điểm các dự án BĐS bắt đầu đem lại doanh thu rơi vào 2026; (iii) DTD đang giao dịch ở mức PB 1x; thấp hơn so với mức trung bình ngành là 1,3x; và (iv) lượng tiền mặt lớn cùng với tỷ lệ nợ vay thấp, đánh giá khả quan cho DTD có khả năng về vùng 28 - 30k.

Đại Bàng Trắng