Novaland ho&#224;n th&#224;nh chặng đầu t&#225;i cấu tr&#250;c

NGỌC ĐIỂM
16:51 16/11/2025
Novaland đặt mục ti&#234;u ho&#224;n th&#224;nh t&#225;i cấu tr&#250;c v&#224;o cuối 2026 để trở lại quỹ đạo tăng trưởng từ 2027. T&#237;nh đến nay, tập đo&#224;n đ&#227; xong giai đoạn 1 của tiến tr&#236;nh.

[​IMG]
Phối cảnh dự &#225;n Aqua City. Ảnh: NVL​

C&#225;c vướng mắc ph&#225;p l&#253; dự &#225;n đ&#227; được th&#225;o gỡ

Kể từ cuối năm 2022, khủng hoảng thị trường tr&#225;i phiếu sau đại &#225;n SCB, thị trường bất động sản đ&#243;ng băng, nhiều doanh nghiệp lao đao, kh&#243; khăn d&#242;ng tiền. Novaland (m&#227;: NVL) với h&#224;ng chục ngh&#236;n tỷ đồng nợ tr&#225;i phiếu cũng kh&#244;ng nằm ngo&#224;i v&#242;ng xo&#225;y. Sau đ&#243;, doanh nghiệp bắt đầu chiến lược t&#225;i cấu tr&#250;c to&#224;n diện, thay đổi ổn định về cơ cấu tổ chức, t&#236;nh h&#236;nh t&#224;i ch&#237;nh, tinh gọn bộ m&#225;y hoạt động.
V&#224;o đầu năm nay, ban l&#227;nh đạo tập đo&#224;n c&#244;ng bố lộ tr&#236;nh t&#225;i cấu tr&#250;c, tập trung th&#225;o gỡ ph&#225;p l&#253; tại c&#225;c dự &#225;n trọng điểm, đ&#224;m ph&#225;n với nh&#224; thầu, cơ cấu t&#224;i ch&#237;nh v&#224; t&#236;m kiếm nguồn với mới nhằm kh&#244;i phục thi c&#244;ng tại c&#225;c dự &#225;n. Theo đ&#243;, Novaland đặt mục ti&#234;u ho&#224;n th&#224;nh t&#225;i cấu tr&#250;c v&#224;o cuối năm 2026 để trở lại quỹ đạo tăng trưởng v&#224; ph&#225;t triển v&#224;o 2027.
Tại sự kiện C&#244;ng bố kế hoạch ho&#224;n thiện Đại đ&#244; thị sinh th&#225;i ven s&#244;ng Aqua City ng&#224;y 15/11, &#244;ng Dương Văn Bắc, Tổng Gi&#225;m đốc Tập đo&#224;n Novaland (m&#227;: NVL) chia sẻ th&#244;ng tin quan trọng, đến qu&#253; III, tập đo&#224;n đ&#227; cơ bản ho&#224;n tất giai đoạn 1 của qu&#225; tr&#236;nh t&#225;i cấu tr&#250;c.
Đ&#243; l&#224; c&#225;c vướng mắc ph&#225;p l&#253; dự &#225;n đ&#227; được th&#225;o gỡ, 3 đại đ&#244; thị trọng điểm Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram đều đ&#227; v&#224; đang từng bước phục hồi qu&#225; tr&#236;nh x&#226;y dựng, đẩy mạnh b&#224;n giao nh&#224; cho kh&#225;ch h&#224;ng.
T&#237;nh ri&#234;ng c&#225;c dự &#225;n đang triển khai, hiện Novaland đ&#227; b&#224;n giao gần 6.000 sản phẩm tại Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Sunrise Riverside. Với cụm dự &#225;n tại trung t&#226;m TP.HCM, h&#224;ng ng&#224;n sản phẩm đ&#227; được cấp sổ cho sau thời gian d&#224;i đ&#236;nh trệ, số lượng n&#224;y sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2026 trở về sau.
Đặc biệt, dự &#225;n Aqua City đang được tập đo&#224;n tập trung to&#224;n lực để đưa về đ&#237;ch theo đ&#250;ng kế hoạch. Dự &#225;n được dự kiến thi c&#244;ng ho&#224;n thiện trong năm 2026, tiếp tục b&#224;n giao khoảng 9.200 sản phẩm trong năm 2026 - 2027.
Tiếp tục giải quyết c&#226;u chuyện nợ

Th&#225;o gỡ ph&#225;p l&#253; dự &#225;n l&#224; một dấu mốc quan trọng để tập đo&#224;n c&#243; thể triển khai x&#226;y dựng, ho&#224;n thiện v&#224; b&#225;n h&#224;ng thu tiền về. Tuy nhi&#234;n, &#225;p lực lớn nhất của Novaland l&#224; nợ v&#224; d&#242;ng tiền thiếu hụt. Theo BCTC hợp nhất so&#225;t x&#233;t b&#225;n ni&#234;n 2025, đơn vị kiểm to&#225;n lưu &#253; tập đo&#224;n c&#242;n kinh doanh thua lỗ, d&#242;ng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh &#226;m nặng v&#224; chưa thực hiện một số cam kết nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn trả li&#234;n quan đến c&#225;c khoản vay, tr&#225;i phiếu v&#224; c&#225;c khoản phải trả.
T&#237;nh đến 30/9, tập đo&#224;n c&#243; khoản nợ vay hơn 64.200 tỷ đồng, ri&#234;ng nợ tr&#225;i phiếu gần 29.600 tỷ đồng. Doanh nghiệp đ&#227; trả được 7.700 tỷ đồng nợ tr&#225;i phiếu so với đầu năm.
Novaland cho biết đ&#227; v&#224; đang đ&#224;m ph&#225;n với c&#225;c b&#234;n cho vay, tr&#225;i chủ để t&#225;i cấu tr&#250;c lại c&#225;c khoản nợ gốc, l&#227;i khi đến hạn. BCTC so&#225;t x&#233;t b&#225;n ni&#234;n 2025 cho biết tập đo&#224;n đ&#227; đạt được một số thỏa thuận t&#225;i cấu tr&#250;c ban đầu với chủ nợ v&#224; tr&#225;i chủ với tổng số tiền 14.484 tỷ đồng. C&#225;c chủ nợ vẫn sẵn s&#224;ng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn v&#224; cho ph&#233;p tập đo&#224;n thời gian để khắc phục.
Tiếp nữa, tập đo&#224;n c&#243; kế hoạch thanh l&#253; t&#224;i sản với tổng số tiền 28.380 tỷ đồng. Trong đ&#243;, tập đo&#224;n đ&#227; b&#225;n th&#224;nh c&#244;ng 7 t&#224;i sản thu về 13.506 tỷ đồng, k&#253; hợp đồng nguy&#234;n tắc b&#225;n 5 t&#224;i sản tổng gi&#225; trị 7.667 tỷ đồng, k&#253; c&#225;c bi&#234;n bản ghi nhớ cho việc b&#225;n 2 t&#224;i sản tổng gi&#225; trị 3.400 tỷ đồng v&#224; nhận được thư đề nghị kh&#244;ng r&#224;ng buộc từ người mua cho việc b&#225;n 4 t&#224;i sản với tổng gi&#225; trị 1.915 tỷ đồng.
Ngo&#224;i ra, tập đo&#224;n c&#242;n l&#234;n phương &#225;n ho&#225;n đổi nợ th&#224;nh cổ phiếu. Tại kỳ họp ĐHĐCĐ bất thường diễn ra th&#225;ng 8, HĐQT đ&#227; tr&#236;nh v&#224; được cổ đ&#244;ng duyệt kế hoạch ph&#225;t h&#224;nh 168 triệu cổ phiếu để ho&#225;n đổi khoản nợ trị gi&#225; 2.645 tỷ đồng, tương đương 17.746,7 đồng/cp cho nh&#243;m Chủ tịch HĐQT. 3 chủ nợ sẽ ho&#225;n đổi nợ th&#224;nh cổ phiếu cho Novaland bao gồm NovaGroup, Diamond Properties v&#224; b&#224; Ho&#224;ng Thu Ch&#226;u. Phương &#225;n sẽ được thực hiện v&#224;o qu&#253; IV/2025 – qu&#253; I/2026.
Đại diện Novaland cho biết đ&#226;y l&#224; số tiền doanh nghiệp phải trả cho c&#225;c b&#234;n đ&#227; thực hiện thế chấp cổ phiếu cho c&#225;c khoản vay c&#243; đảm bảo để c&#244;ng ty thực hiện nghĩa vụ thanh to&#225;n. Trong giai đoạn Novaland kh&#243; khăn nhất, c&#225;c cổ đ&#244;ng n&#224;y đ&#227; cam kết đồng h&#224;nh v&#224; hỗ trợ để doanh nghiệp c&#243; thể thanh to&#225;n c&#225;c khoản nợ đến hạn khi cần thiết v&#224; duy tr&#236; hoạt động li&#234;n tục.
Sau đ&#243;, tập đo&#224;n sẽ ph&#225;t h&#224;nh 151,8 triệu cổ phiếu để ho&#225;n đổi 6.074 tỷ đồng nợ tr&#225;i phiếu, tương đương gi&#225; ho&#225;n đổi 40.000 đồng/cp. Doanh nghiệp địa ốc n&#234;u r&#245; danh mục 13 l&#244; tr&#225;i phiếu sẽ thực hiện ho&#225;n đổi th&#224;nh cổ phiếu. Đ&#226;y l&#224; khoản dư nợ gốc tr&#225;i phiếu ri&#234;ng lẻ phần lớn c&#242;n tồn đọng từ năm 2023 đến nay, tuy nhi&#234;n v&#236; t&#236;nh h&#236;nh kinh doanh kh&#243; khăn, &#225;p lực trong nhiều năm qua, Novaland vẫn chưa thể thực hiện theo đ&#250;ng cam kết với tr&#225;i chủ.
Thời điểm ph&#225;t h&#224;nh sẽ trong 2026. Cổ phiếu ho&#225;n đổi nợ sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong v&#242;ng 1 năm kể từ ng&#224;y kết th&#250;c đợt ch&#224;o b&#225;n.
Cuối c&#249;ng, tập đo&#224;n nhận được t&#237;n dụng bổ sung từ c&#225;c ng&#226;n h&#224;ng cho c&#225;c dự &#225;n. L&#227;nh đạo Novaland th&#244;ng tin c&#225;c ng&#226;n h&#224;ng v&#224; tổ chức t&#224;i ch&#237;nh đ&#227; giải ng&#226;n v&#224; cam kết cấp th&#234;m với tổng hạn mức x&#226;y dựng hơn 18.000 tỷ đồng để Novaland c&#243; d&#242;ng tiền bền vững tiếp tục triển khai dự &#225;n Aqua City.


Novaland hoàn thành chặng đầu tái cấu trúc

NGỌC ĐIỂM
16:51 16/11/2025
Novaland đặt mục tiêu hoàn thành tái cấu trúc vào cuối 2026 để trở lại quỹ đạo tăng trưởng từ 2027. Tính đến nay, tập đoàn đã xong giai đoạn 1 của tiến trình.

[​IMG]
Phối cảnh dự án Aqua City. Ảnh: NVL​

Các vướng mắc pháp lý dự án đã được tháo gỡ

Kể từ cuối năm 2022, khủng hoảng thị trường trái phiếu sau đại án SCB, thị trường bất động sản đóng băng, nhiều doanh nghiệp lao đao, khó khăn dòng tiền. Novaland (mã: NVL) với hàng chục nghìn tỷ đồng nợ trái phiếu cũng không nằm ngoài vòng xoáy. Sau đó, doanh nghiệp bắt đầu chiến lược tái cấu trúc toàn diện, thay đổi ổn định về cơ cấu tổ chức, tình hình tài chính, tinh gọn bộ máy hoạt động.
Vào đầu năm nay, ban lãnh đạo tập đoàn công bố lộ trình tái cấu trúc, tập trung tháo gỡ pháp lý tại các dự án trọng điểm, đàm phán với nhà thầu, cơ cấu tài chính và tìm kiếm nguồn với mới nhằm khôi phục thi công tại các dự án. Theo đó, Novaland đặt mục tiêu hoàn thành tái cấu trúc vào cuối năm 2026 để trở lại quỹ đạo tăng trưởng và phát triển vào 2027.
Tại sự kiện Công bố kế hoạch hoàn thiện Đại đô thị sinh thái ven sông Aqua City ngày 15/11, ông Dương Văn Bắc, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland (mã: NVL) chia sẻ thông tin quan trọng, đến quý III, tập đoàn đã cơ bản hoàn tất giai đoạn 1 của quá trình tái cấu trúc.
Đó là các vướng mắc pháp lý dự án đã được tháo gỡ, 3 đại đô thị trọng điểm Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram đều đã và đang từng bước phục hồi quá trình xây dựng, đẩy mạnh bàn giao nhà cho khách hàng.
Tính riêng các dự án đang triển khai, hiện Novaland đã bàn giao gần 6.000 sản phẩm tại Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Sunrise Riverside. Với cụm dự án tại trung tâm TP.HCM, hàng ngàn sản phẩm đã được cấp sổ cho sau thời gian dài đình trệ, số lượng này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2026 trở về sau.
Đặc biệt, dự án Aqua City đang được tập đoàn tập trung toàn lực để đưa về đích theo đúng kế hoạch. Dự án được dự kiến thi công hoàn thiện trong năm 2026, tiếp tục bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm trong năm 2026 - 2027.
Tiếp tục giải quyết câu chuyện nợ

Tháo gỡ pháp lý dự án là một dấu mốc quan trọng để tập đoàn có thể triển khai xây dựng, hoàn thiện và bán hàng thu tiền về. Tuy nhiên, áp lực lớn nhất của Novaland là nợ và dòng tiền thiếu hụt. Theo BCTC hợp nhất soát xét bán niên 2025, đơn vị kiểm toán lưu ý tập đoàn còn kinh doanh thua lỗ, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm nặng và chưa thực hiện một số cam kết nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn trả liên quan đến các khoản vay, trái phiếu và các khoản phải trả.
Tính đến 30/9, tập đoàn có khoản nợ vay hơn 64.200 tỷ đồng, riêng nợ trái phiếu gần 29.600 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã trả được 7.700 tỷ đồng nợ trái phiếu so với đầu năm.
Novaland cho biết đã và đang đàm phán với các bên cho vay, trái chủ để tái cấu trúc lại các khoản nợ gốc, lãi khi đến hạn. BCTC soát xét bán niên 2025 cho biết tập đoàn đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và trái chủ với tổng số tiền 14.484 tỷ đồng. Các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép tập đoàn thời gian để khắc phục.
Tiếp nữa, tập đoàn có kế hoạch thanh lý tài sản với tổng số tiền 28.380 tỷ đồng. Trong đó, tập đoàn đã bán thành công 7 tài sản thu về 13.506 tỷ đồng, ký hợp đồng nguyên tắc bán 5 tài sản tổng giá trị 7.667 tỷ đồng, ký các biên bản ghi nhớ cho việc bán 2 tài sản tổng giá trị 3.400 tỷ đồng và nhận được thư đề nghị không ràng buộc từ người mua cho việc bán 4 tài sản với tổng giá trị 1.915 tỷ đồng.
Ngoài ra, tập đoàn còn lên phương án hoán đổi nợ thành cổ phiếu. Tại kỳ họp ĐHĐCĐ bất thường diễn ra tháng 8, HĐQT đã trình và được cổ đông duyệt kế hoạch phát hành 168 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ trị giá 2.645 tỷ đồng, tương đương 17.746,7 đồng/cp cho nhóm Chủ tịch HĐQT. 3 chủ nợ sẽ hoán đổi nợ thành cổ phiếu cho Novaland bao gồm NovaGroup, Diamond Properties và bà Hoàng Thu Châu. Phương án sẽ được thực hiện vào quý IV/2025 – quý I/2026.
Đại diện Novaland cho biết đây là số tiền doanh nghiệp phải trả cho các bên đã thực hiện thế chấp cổ phiếu cho các khoản vay có đảm bảo để công ty thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Trong giai đoạn Novaland khó khăn nhất, các cổ đông này đã cam kết đồng hành và hỗ trợ để doanh nghiệp có thể thanh toán các khoản nợ đến hạn khi cần thiết và duy trì hoạt động liên tục.
Sau đó, tập đoàn sẽ phát hành 151,8 triệu cổ phiếu để hoán đổi 6.074 tỷ đồng nợ trái phiếu, tương đương giá hoán đổi 40.000 đồng/cp. Doanh nghiệp địa ốc nêu rõ danh mục 13 lô trái phiếu sẽ thực hiện hoán đổi thành cổ phiếu. Đây là khoản dư nợ gốc trái phiếu riêng lẻ phần lớn còn tồn đọng từ năm 2023 đến nay, tuy nhiên vì tình hình kinh doanh khó khăn, áp lực trong nhiều năm qua, Novaland vẫn chưa thể thực hiện theo đúng cam kết với trái chủ.
Thời điểm phát hành sẽ trong 2026. Cổ phiếu hoán đổi nợ sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ ngày kết thúc đợt chào bán.
Cuối cùng, tập đoàn nhận được tín dụng bổ sung từ các ngân hàng cho các dự án. Lãnh đạo Novaland thông tin các ngân hàng và tổ chức tài chính đã giải ngân và cam kết cấp thêm với tổng hạn mức xây dựng hơn 18.000 tỷ đồng để Novaland có dòng tiền bền vững tiếp tục triển khai dự án Aqua City.
