Bđs &amp; Prefunding

Nhiều tr&#242; hỏi c&#244; Trang về cổ bđs năm nay 2025. Chứng vịt đ&#244;ng l&#224;o lu&#244;n kh&#243; đo&#225;n, tuy vậy đầu tư cần c&#243; luận điểm r&#245; r&#224;ng. Ta thử nghi&#234;n cứu dưới 1 số g&#243;c độ sau đ&#226;y:

- Đầu tư cơ bản: đ&#243; l&#224; nh&#236;n sức khoẻ doanh nghiệp để mua cp. Nếu theo trường ph&#225;i n&#224;y th&#236; cần c&#226;n nhắc v&#236; hiện tại sức khoẻ c&#225;c dn bđs tr&#234;n s&#224;n (cũng như kh&#244;ng tr&#234;n s&#224;n) đang yếu. Mặc d&#249; gi&#225; bđs ngo&#224;i kia c&#243; tăng, nhưng đ&#243; l&#224; ở ph&#226;n kh&#250;c đất nền sạch đấu gi&#225; nh&#224; nước, hoặc bđs c&#243; nhu cầu thật để ở, kinh doanh (như chung cư). H&#224;ng của c&#225;c dn tr&#234;n s&#224;n đa phần l&#224; khu đ&#244; thị ph&#226;n l&#244; b&#225;n nền hậu quả của những thời k&#236; tăng trưởng n&#243;ng trước kia. Tồn kho bđs cao nhất trong v&#224;i thập kỷ trở lại đ&#226;y cũng l&#224; do vậy. Tồn kho cao, tiền mặt sẽ thiếu. N&#244; va land vừa chậm trả 1 l&#244; tr&#225;i phiếu do thiếu tiền. Dig thiếu tiền phải l&#234;n s&#224;n b&#225;n giấy huy động nhưng bất th&#224;nh…

Vấn đề thứ 2 lu&#244;n thường trực l&#224; rủi ro ph&#225;p l&#253;. Hiếm c&#243; dn bđs n&#224;o tho&#225;t được ph&#225;p l&#253;. Nặng hay nhẹ th&#244;i. V&#224; rủi ro đ&#243; sang 2025 vẫn lớn. V&#237; dụ n&#244; va chưa biết sống chết ra sao, lượng tr&#225;i phiếu đ&#225;o 2025 l&#224; lớn v&#224; đang thiếu cash nghi&#234;m trọng. Dig tuần vừa rồi vừa bị ch&#237;nh quyền Vũng t&#224;u nhắc t&#234;n lại ở dự &#225;n Ch&#237; Linh b&#225;n đất cho d&#226;n 20 năm nhưng chưa giao được đất. Dig vẫn c&#242;n &#225;n treo thanh tra cổ phần ho&#225; từ 2024 chưa đ&#243;ng lại được…

- Đầu tư theo s&#243;ng: đ&#226;y l&#224; trường ph&#225;i kh&#244;ng quan t&#226;m đến cơ bản nhiều m&#224; c&#243; s&#243;ng l&#224; x&#250;c. Tiền v&#224;o bđs họ sẽ đu theo d&#242;ng tiền n&#224;y. C&#225;ch n&#224;y nghe hợp l&#253; nhưng c&#226;u hỏi l&#224; l&#253; do để d&#242;ng tiền v&#224;o bđs l&#224; g&#236;? L&#250;c đ&#243; lại phải quay lại pp 1 ph&#226;n t&#237;ch cơ bản: dn bđs đ&#227; tốt l&#234;n chưa, b&#225;n được h&#224;ng chưa, d&#242;ng tiền ổn định chưa, rủi ro ph&#225;p l&#253; c&#242;n kh&#244;ng…? C&#242;n thiếu những thứ n&#224;y m&#224; thấy tiền v&#224;o th&#236; r&#245; r&#224;ng l&#224; kh&#244;ng bền v&#224; rủi ro cao. Như n&#244; va  h&#244;m qua c&#243; tin thắng kiện 100 tỷ đ&#227; t&#237;m (?!). 100 tỷ với quy m&#244; n&#244; va chỉ như 10tr của 1 dn b&#236;nh thường. Th&#234;m nữa thắng kiện chứ để thu được lượng tiền n&#224;y về cũng l&#224; 1 vấn đề lớn.

Vậy t&#243;m lại theo c&#244; Trang với cổ bđs cần quan s&#225;t tiếp sức khoẻ dn bđs thời gian tới. C&#249;ng với quan s&#225;t biến động gi&#225; của c&#225;c loại bđs tr&#234;n thị trường để đưa ra quyết định ph&#249; hợp.

Vấn đề thứ 2 b&#224;n h&#244;m nay l&#224; prefunding. L&#226;u kh&#244;ng thấy ai nhắc lại. Nhưng c&#243; vẻ &#237;t người biết prefunding c&#243; vẻ đang hoạt động tốt mấy ng&#224;y gần đ&#226;y. Quan s&#225;t thấy T&#226;y Ninh đoạn n&#224;y giao dịch rất kh&#244; m&#225;u với lượng tiền trade rất lớn đến mức thao t&#250;ng được cả cơ sở lẫn ph&#225;i sinh. 1 lượng lớn hđ long được T&#226;y Ninh chốt chặn ở ps c&#249;ng với việc xoay v&#242;ng m&#250;c trụ ở cở sở khiến index diễn biến rất kh&#243; đo&#225;n. Lượng tiền lớn đột biến n&#224;y khả năng đến từ prefunding - ch&#237;nh l&#224; cho T&#226;y vay margin từ c&#225;c cty ck. Kh&#244;ng bất ngờ khi thứ 2 tới lợi dụng đ&#224; hồi phục của ck mỹ h&#244;m qua, T&#226;y Ninh tiếp tục k&#233;o trụ l&#244;i index quay đầu l&#234;n. Hoặc ở kịch bản ngược lại &#250;p sọt cũng c&#243; thể. T&#226;y Ninh chỉ thua khi c&#243; thi&#234;n nga đen ở mức rất xấu khiến số đ&#244;ng nhỏ lẻ vứt h&#224;ng chạy mất d&#233;p. C&#242;n ở m&#244;i trường to&#224;n tin tốt như hiện tại, họ l&#224;m g&#236; cũng kh&#244;ng kh&#243;!

Bđs & Prefunding

Nhiều trò hỏi cô Trang về cổ bđs năm nay 2025. Chứng vịt đông lào luôn khó đoán, tuy vậy đầu tư cần có luận điểm rõ ràng. Ta thử nghiên cứu dưới 1 số góc độ sau đây:

- Đầu tư cơ bản: đó là nhìn sức khoẻ doanh nghiệp để mua cp. Nếu theo trường phái này thì cần cân nhắc vì hiện tại sức khoẻ các dn bđs trên sàn (cũng như không trên sàn) đang yếu. Mặc dù giá bđs ngoài kia có tăng, nhưng đó là ở phân khúc đất nền sạch đấu giá nhà nước, hoặc bđs có nhu cầu thật để ở, kinh doanh (như chung cư). Hàng của các dn trên sàn đa phần là khu đô thị phân lô bán nền hậu quả của những thời kì tăng trưởng nóng trước kia. Tồn kho bđs cao nhất trong vài thập kỷ trở lại đây cũng là do vậy. Tồn kho cao, tiền mặt sẽ thiếu. Nô va land vừa chậm trả 1 lô trái phiếu do thiếu tiền. Dig thiếu tiền phải lên sàn bán giấy huy động nhưng bất thành…

Vấn đề thứ 2 luôn thường trực là rủi ro pháp lý. Hiếm có dn bđs nào thoát được pháp lý. Nặng hay nhẹ thôi. Và rủi ro đó sang 2025 vẫn lớn. Ví dụ nô va chưa biết sống chết ra sao, lượng trái phiếu đáo 2025 là lớn và đang thiếu cash nghiêm trọng. Dig tuần vừa rồi vừa bị chính quyền Vũng tàu nhắc tên lại ở dự án Chí Linh bán đất cho dân 20 năm nhưng chưa giao được đất. Dig vẫn còn án treo thanh tra cổ phần hoá từ 2024 chưa đóng lại được…

- Đầu tư theo sóng: đây là trường phái không quan tâm đến cơ bản nhiều mà có sóng là xúc. Tiền vào bđs họ sẽ đu theo dòng tiền này. Cách này nghe hợp lý nhưng câu hỏi là lý do để dòng tiền vào bđs là gì? Lúc đó lại phải quay lại pp 1 phân tích cơ bản: dn bđs đã tốt lên chưa, bán được hàng chưa, dòng tiền ổn định chưa, rủi ro pháp lý còn không…? Còn thiếu những thứ này mà thấy tiền vào thì rõ ràng là không bền và rủi ro cao. Như nô va  hôm qua có tin thắng kiện 100 tỷ đã tím (?!). 100 tỷ với quy mô nô va chỉ như 10tr của 1 dn bình thường. Thêm nữa thắng kiện chứ để thu được lượng tiền này về cũng là 1 vấn đề lớn.

Vậy tóm lại theo cô Trang với cổ bđs cần quan sát tiếp sức khoẻ dn bđs thời gian tới. Cùng với quan sát biến động giá của các loại bđs trên thị trường để đưa ra quyết định phù hợp.

Vấn đề thứ 2 bàn hôm nay là prefunding. Lâu không thấy ai nhắc lại. Nhưng có vẻ ít người biết prefunding có vẻ đang hoạt động tốt mấy ngày gần đây. Quan sát thấy Tây Ninh đoạn này giao dịch rất khô máu với lượng tiền trade rất lớn đến mức thao túng được cả cơ sở lẫn phái sinh. 1 lượng lớn hđ long được Tây Ninh chốt chặn ở ps cùng với việc xoay vòng múc trụ ở cở sở khiến index diễn biến rất khó đoán. Lượng tiền lớn đột biến này khả năng đến từ prefunding - chính là cho Tây vay margin từ các cty ck. Không bất ngờ khi thứ 2 tới lợi dụng đà hồi phục của ck mỹ hôm qua, Tây Ninh tiếp tục kéo trụ lôi index quay đầu lên. Hoặc ở kịch bản ngược lại úp sọt cũng có thể. Tây Ninh chỉ thua khi có thiên nga đen ở mức rất xấu khiến số đông nhỏ lẻ vứt hàng chạy mất dép. Còn ở môi trường toàn tin tốt như hiện tại, họ làm gì cũng không khó!

Sóng và Người

Thúy Kiều

Mạnh Nguyễn

Thuận Quang

nguyen quang Nam

Hãy Đợi Đấy

Thien Thien

Thích Bắt Đáy

Thuế Quan 2/4

4everspring

chuninh1974

Thích Ba Trợn 

Thick BTSS

NT&NQ&KCX@QTV

Nguyễn Sơn Tùng

Tien Duong Manh

Viet Hung Dam

GOGO