Khuyến nghị mua: V&#249;ng gi&#225; 67.000
Mục ti&#234;u: 90.000 (upside 33%)
Dừng lỗ: &lt; 63.000
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ 
 N&#250;t thắt ph&#225;p l&#253; trong c&#244;ng t&#225;c chuyển đổi đất cao su sang khu c&#244;ng nghiệp được th&#225;o gỡ, PHR kỳ vọng sẽ hưởng lợi k&#233;p nhờ v&#224;o tiền đền b&#249; từ KCN VSIP 3 v&#224; ghi nhận lợi nhuận/cổ tức cao từ c&#244;ng ty li&#234;n kết NTC trong giai đoạn 2022-2024. 
 Tăng trưởng d&#224;i hạn được đảm bảo bởi c&#225;c KCN đang trong giai đoạn nghi&#234;n cứu, dự kiến triển khai trong giai đoạn 2023-2025. 
 Mảng kinh doanh ch&#237;nh l&#224; cao su kỳ vọng vẫn t&#237;ch cực trong ngắn hạn nhờ 
(1) gi&#225; b&#225;n duy tr&#236; khi cơ cấu sản phẩm chuyển dịch sang d&#242;ng cao su chất lượng kỹ thuật cao v&#224; 
(2) sản lượng khai th&#225;c cao hơn khi tuổi đời của c&#226;y cao hơn.
TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP
C&#244;ng ty Cổ phần Cao su Phước H&#242;a (PHR) tiền th&#226;n l&#224; đồn điền cao su Phước H&#242;a, được đổi t&#234;n th&#224;nh C&#244;ng ty cao su Phước H&#242;a v&#224;o năm 1982 thuộc Tổng cục Cao su Việt Nam, tiến h&#224;nh cổ phần h&#243;a v&#224;o năm 2007 v&#224; ch&#237;nh thức ni&#234;m yết tr&#234;n sở giao dịch chứng kho&#225;n TP HCM v&#224;o năm 2009. 
PHR l&#224; một trong những c&#244;ng ty h&#224;ng đầu Việt Nam trong lĩnh vực trồng trọt va kinh doanh cao su. C&#244;ng ty sở hữu đồn điền cao su chủ yếu tại B&#236;nh Dương (12,508 ha), Đăk Lăk (226 ha), Campuchia (7,664 ha). C&#244;ng suất chế biển hiện tại đạt tr&#234;n 33,000 tấn/năm với danh mục sản phẩm tập trung v&#224;o cao su chất lượng kỹ thuật cao SVR L, SVR 5, SVR CV (~70% sản lượng). 
B&#234;n cạnh mảng cao su tự nhi&#234;n, PHR c&#242;n trực tiếp sở hữu 80% cổ phần CTCP KCN T&#226;n B&#236;nh v&#224; 32.9% cổ phần CTCP KCN Nam T&#226;n Uy&#234;n (NTC)
 

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
1.	MẢNG CAO SU – GỖ 
Khai th&#225;c v&#224; chế biến cao su tự nhi&#234;n l&#224; mảng kinh doanh ch&#237;nh đ&#243;ng g&#243;p v&#224;o doanh thu h&#224;ng năm của CTCP Cao su Phước H&#242;a v&#236; mảng KCN được ghi nhận đều trong suốt thời hạn thu&#234; v&#224; hiện tại PHR chỉ mới triển khai một KCN T&#226;n B&#236;nh (353 ha). Theo đ&#243;, mảng kinh doanh cao su đ&#243;ng g&#243;p khoảng 70% tổng doanh thu v&#224; 40-70% lợi nhuận gộp h&#224;ng năm do bi&#234;n lợi nhuận gộp biến động theo gi&#225; cao su thi&#234;n nhi&#234;n. C&#225;c sản phẩm gỗ đ&#243;ng g&#243;p khoảng 10-15% tổng doanh thu v&#224; tổng lợi nhuận gộp. c 
2.	MẢNG KHU C&#212;NG NGHIỆP
B&#236;nh Dương lu&#244;n l&#224; một điểm đến hấp dẫn trong mắt c&#225;c doanh nghiệp FDI. 
Lợi thế về vị tr&#237; địa l&#253; khu vực vệ tinh của TP HCM (25 km), nằm trong v&#249;ng kinh tế trọng điểm ph&#237;a Nam, quy hoạch hạ tầng đồng bộ v&#224; sự đồng h&#224;nh của tỉnh trong việc hỗ trợ c&#225;c doanh nghiệp, B&#236;nh Dương lu&#244;n nằm trong top tỉnh/th&#224;nh c&#243; d&#242;ng vốn FDI đăng k&#253; cao nhất tại Việt Nam từ 2014 đến nay. Tổng số KCN được quy hoạch tr&#234;n địa b&#224;n tỉnh l&#224; 33 KCN, ban Quản l&#253; c&#225;c KCN Binh Dương trực tiếp quản l&#253; 29 KCN (tổng quy m&#244; 12,663 ha) trong đ&#243; c&#243; 27 KCN đang hoạt động v&#224; 2 KCN đang ho&#224;n th&#224;nh c&#225;c thủ tục cuối c&#249;ng (KCN VSIP 3 v&#224; KCN C&#226;y Trường).
 
Quỹ đất lớn đang chờ chuyển đổi mục đ&#237;ch sử dụng đất sang khu c&#244;ng nghiệp.
PHR hiện đang sở hữu khoảng 12,508 ha đất trổng cao su tại B&#236;nh Dương v&#224; 691 ha đ&#227; giao cho UBND tỉnh B&#236;nh Dương để b&#224;n giao lại cho VSIP triển khai KCN VSIP 3. Định hướng kinh doanh của c&#244;ng ty ph&#249; hợp với chiến lược của C&#244;ng ty mẹ - Tập đo&#224;n C&#244;ng nghiệp Cao su Việt Nam (HoSE: GVR) l&#224; sẽ tập trung chuyển đổi đất cao su c&#243; gi&#225; trị gia tăng thấp sang đất KCN v&#224; n&#244;ng nghiệp c&#244;ng nghệ cao với khả năng sinh lời cao hơn. Tuy vậy, tốc độ chuyển đổi vẫn c&#242;n chậm trong 5 năm vừa qua v&#236; tỉnh ưu ti&#234;n ph&#225;t triển c&#244;ng nghiệp một c&#225;ch bền vững, tập trung đồng bộ hạ tầng v&#224; quy tr&#236;nh ph&#225;p l&#253; c&#242;n chưa r&#245; r&#224;ng.
TRIỂN VỌNG 2022 
dự b&#225;o trong năm 2022, DTT của PHR đạt 1,990 tỷ VND (+2% YoY) v&#224; LNST-CĐTS đạt 775 tỷ VND (+62% YoY) dựa tr&#234;n những quan điểm sau: 
• Mảng cao su: 
(1) Sản lượng cao su ti&#234;u thụ tăng 2.8% năm 2022 v&#224; tăng 3.8% năm 2023 chủ yếu nhờ v&#224;o năng suất vườn c&#226;y tại Campuchia được cải thiện, 
(2) c&#225;c nh&#224; m&#225;y chế biến cao su tại Campuchia bắt đầu vận h&#224;nh v&#224;o năm 2023 n&#234;n cơ cấu sản phẩm vẫn chưa c&#243; nhiều thay đổi v&#224; 
(3) gi&#225; b&#225;n cao su b&#236;nh qu&#226;n tương đương năm 2022 (42 triệu VND/tấn) 
• Mảng KCN: PHR vẫn tiếp tục ghi nhận đều doanh số cho thu&#234; đất KCN đối với phần diện t&#237;ch cũ. Ch&#250;ng t&#244;i kỳ vọng trong năm 2022, KCN T&#226;n B&#236;nh sẽ ghi nhận cho thu&#234; 8 ha (so với ~7ha năm 2022) 
• Thu nhập kh&#225;c từ tiền đền b&#249; hỗ trợ thiệt hại để triển khai KCN VSIP 3: Qu&#225; tr&#236;nh đ&#224;m ph&#225;n g&#243;p 20% vốn v&#224;o dự &#225;n KCN VSIP 3 vẫn chưa c&#243; nhiều tiến triển t&#237;ch cực trong 3 năm qua v&#224; kh&#243; th&#224;nh lập một li&#234;n doanh tại KCN VSIP 3. Kỳ vọng PHR sẽ tiến h&#224;nh phương &#225;n nhận tiền đền b&#249; hỗ trợ tối thiểu 2.5 tỷ VND/ha, nhận tiền nhiều đợt theo tiến độ triển khai của dự &#225;n, trong năm 2022 sẽ ghi nhận 346 tỷ VND (tương đương tiến độ dự &#225;n KCN VSIP3 giai đoạn 1), ghi nhận 864 tỷ VND trong 2023 v&#224; 518 tỷ VND trong 2024.
RỦI RO 
1. Chậm triển khai c&#225;c Khu c&#244;ng nghiệp. Hiện tại chưa c&#243; nhiều th&#244;ng tin cập nhật về c&#225;c KCN m&#224; PHR đang khảo s&#225;t, nghi&#234;n cứu. Rủi ro đến từ c&#225;c KCN n&#224;y l&#224; tốc độ triển khai vẫn chậm d&#249; quy tr&#236;nh đầu tư hạ tầng KCN đ&#227; dần ho&#224;n thiện v&#236; tiến độ ph&#225;p l&#253; vẫn chưa được c&#244;ng bố, lịch sử triển khai dự &#225;n chậm v&#224; c&#225;c vị tr&#237; l&#227;nh đạo của tỉnh B&#236;nh Dương chỉ vừa mới ổn định. 
2. Tiến độ đền b&#249; đất tại KCN VSIP 3 chậm hơn dự kiến. KCN VSIP 3 giai đoạn 1 c&#243; quy m&#244; gần 200 ha (diện t&#237;ch thương phẩm 127ha) đang trong qu&#225; tr&#236;nh x&#226;y dựng, đ&#227; c&#243; lượng MOU đặt thu&#234; cho to&#224;n bộ 127 ha n&#224;y. Mặc d&#249; theo quy hoạch KCN VSIP3 giai đoạn 2 sẽ được triển khai trong trường hợp giai đoạn 1 lắp đầy 60% tuy nhi&#234;n khả năng chậm triển khai giai đoạn 2 so với kỳ vọng của ch&#250;ng t&#244;i vẫn c&#243; thể xảy ra trong bối cảnh nền kinh tế vĩ m&#244; đang gặp kh&#243; khăn.
ĐỊNH GI&#193;


Khuyến nghị mua: Vùng giá 67.000
Mục tiêu: 90.000 (upside 33%)
Dừng lỗ: < 63.000
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ 
 Nút thắt pháp lý trong công tác chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp được tháo gỡ, PHR kỳ vọng sẽ hưởng lợi kép nhờ vào tiền đền bù từ KCN VSIP 3 và ghi nhận lợi nhuận/cổ tức cao từ công ty liên kết NTC trong giai đoạn 2022-2024. 
 Tăng trưởng dài hạn được đảm bảo bởi các KCN đang trong giai đoạn nghiên cứu, dự kiến triển khai trong giai đoạn 2023-2025. 
 Mảng kinh doanh chính là cao su kỳ vọng vẫn tích cực trong ngắn hạn nhờ 
(1) giá bán duy trì khi cơ cấu sản phẩm chuyển dịch sang dòng cao su chất lượng kỹ thuật cao và 
(2) sản lượng khai thác cao hơn khi tuổi đời của cây cao hơn.
TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP
Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa (PHR) tiền thân là đồn điền cao su Phước Hòa, được đổi tên thành Công ty cao su Phước Hòa vào năm 1982 thuộc Tổng cục Cao su Việt Nam, tiến hành cổ phần hóa vào năm 2007 và chính thức niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán TP HCM vào năm 2009. 
PHR là một trong những công ty hàng đầu Việt Nam trong lĩnh vực trồng trọt va kinh doanh cao su. Công ty sở hữu đồn điền cao su chủ yếu tại Bình Dương (12,508 ha), Đăk Lăk (226 ha), Campuchia (7,664 ha). Công suất chế biển hiện tại đạt trên 33,000 tấn/năm với danh mục sản phẩm tập trung vào cao su chất lượng kỹ thuật cao SVR L, SVR 5, SVR CV (~70% sản lượng). 
Bên cạnh mảng cao su tự nhiên, PHR còn trực tiếp sở hữu 80% cổ phần CTCP KCN Tân Bình và 32.9% cổ phần CTCP KCN Nam Tân Uyên (NTC)
 

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
1.	MẢNG CAO SU – GỖ 
Khai thác và chế biến cao su tự nhiên là mảng kinh doanh chính đóng góp vào doanh thu hàng năm của CTCP Cao su Phước Hòa vì mảng KCN được ghi nhận đều trong suốt thời hạn thuê và hiện tại PHR chỉ mới triển khai một KCN Tân Bình (353 ha). Theo đó, mảng kinh doanh cao su đóng góp khoảng 70% tổng doanh thu và 40-70% lợi nhuận gộp hàng năm do biên lợi nhuận gộp biến động theo giá cao su thiên nhiên. Các sản phẩm gỗ đóng góp khoảng 10-15% tổng doanh thu và tổng lợi nhuận gộp. c 
2.	MẢNG KHU CÔNG NGHIỆP
Bình Dương luôn là một điểm đến hấp dẫn trong mắt các doanh nghiệp FDI. 
Lợi thế về vị trí địa lý khu vực vệ tinh của TP HCM (25 km), nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, quy hoạch hạ tầng đồng bộ và sự đồng hành của tỉnh trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp, Bình Dương luôn nằm trong top tỉnh/thành có dòng vốn FDI đăng ký cao nhất tại Việt Nam từ 2014 đến nay. Tổng số KCN được quy hoạch trên địa bàn tỉnh là 33 KCN, ban Quản lý các KCN Binh Dương trực tiếp quản lý 29 KCN (tổng quy mô 12,663 ha) trong đó có 27 KCN đang hoạt động và 2 KCN đang hoàn thành các thủ tục cuối cùng (KCN VSIP 3 và KCN Cây Trường).
 
Quỹ đất lớn đang chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang khu công nghiệp.
PHR hiện đang sở hữu khoảng 12,508 ha đất trổng cao su tại Bình Dương và 691 ha đã giao cho UBND tỉnh Bình Dương để bàn giao lại cho VSIP triển khai KCN VSIP 3. Định hướng kinh doanh của công ty phù hợp với chiến lược của Công ty mẹ - Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HoSE: GVR) là sẽ tập trung chuyển đổi đất cao su có giá trị gia tăng thấp sang đất KCN và nông nghiệp công nghệ cao với khả năng sinh lời cao hơn. Tuy vậy, tốc độ chuyển đổi vẫn còn chậm trong 5 năm vừa qua vì tỉnh ưu tiên phát triển công nghiệp một cách bền vững, tập trung đồng bộ hạ tầng và quy trình pháp lý còn chưa rõ ràng.
TRIỂN VỌNG 2022 
dự báo trong năm 2022, DTT của PHR đạt 1,990 tỷ VND (+2% YoY) và LNST-CĐTS đạt 775 tỷ VND (+62% YoY) dựa trên những quan điểm sau: 
• Mảng cao su: 
(1) Sản lượng cao su tiêu thụ tăng 2.8% năm 2022 và tăng 3.8% năm 2023 chủ yếu nhờ vào năng suất vườn cây tại Campuchia được cải thiện, 
(2) các nhà máy chế biến cao su tại Campuchia bắt đầu vận hành vào năm 2023 nên cơ cấu sản phẩm vẫn chưa có nhiều thay đổi và 
(3) giá bán cao su bình quân tương đương năm 2022 (42 triệu VND/tấn) 
• Mảng KCN: PHR vẫn tiếp tục ghi nhận đều doanh số cho thuê đất KCN đối với phần diện tích cũ. Chúng tôi kỳ vọng trong năm 2022, KCN Tân Bình sẽ ghi nhận cho thuê 8 ha (so với ~7ha năm 2022) 
• Thu nhập khác từ tiền đền bù hỗ trợ thiệt hại để triển khai KCN VSIP 3: Quá trình đàm phán góp 20% vốn vào dự án KCN VSIP 3 vẫn chưa có nhiều tiến triển tích cực trong 3 năm qua và khó thành lập một liên doanh tại KCN VSIP 3. Kỳ vọng PHR sẽ tiến hành phương án nhận tiền đền bù hỗ trợ tối thiểu 2.5 tỷ VND/ha, nhận tiền nhiều đợt theo tiến độ triển khai của dự án, trong năm 2022 sẽ ghi nhận 346 tỷ VND (tương đương tiến độ dự án KCN VSIP3 giai đoạn 1), ghi nhận 864 tỷ VND trong 2023 và 518 tỷ VND trong 2024.
RỦI RO 
1. Chậm triển khai các Khu công nghiệp. Hiện tại chưa có nhiều thông tin cập nhật về các KCN mà PHR đang khảo sát, nghiên cứu. Rủi ro đến từ các KCN này là tốc độ triển khai vẫn chậm dù quy trình đầu tư hạ tầng KCN đã dần hoàn thiện vì tiến độ pháp lý vẫn chưa được công bố, lịch sử triển khai dự án chậm và các vị trí lãnh đạo của tỉnh Bình Dương chỉ vừa mới ổn định. 
2. Tiến độ đền bù đất tại KCN VSIP 3 chậm hơn dự kiến. KCN VSIP 3 giai đoạn 1 có quy mô gần 200 ha (diện tích thương phẩm 127ha) đang trong quá trình xây dựng, đã có lượng MOU đặt thuê cho toàn bộ 127 ha này. Mặc dù theo quy hoạch KCN VSIP3 giai đoạn 2 sẽ được triển khai trong trường hợp giai đoạn 1 lắp đầy 60% tuy nhiên khả năng chậm triển khai giai đoạn 2 so với kỳ vọng của chúng tôi vẫn có thể xảy ra trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô đang gặp khó khăn.
ĐỊNH GIÁ
