NG&#192;NH BĐS BƯỚC V&#192;O CHU KỲ MỚI 
Cổ phiếu quan t&#226;m: KDH, DPG, NLG, HDC, PDR, AGG, HDG

1. Nhu cầu thị trường từ năm 2025 dự b&#225;o sẽ l&#224; chu k&#236; BĐS sở hữu động lực th&#250;c đẩy lớn nhất từ yếu tố nh&#226;n khẩu học khi nh&#243;m d&#226;n số sinh quanh năm 1990 (thế hệ ghi nhận sự b&#249;ng nổ d&#226;n số mạnh nhất của Việt Nam v&#224; hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tầng lấp trung lưu) bước v&#224;o giai đoạn tăng tốc mua nh&#224;:

• Thế hệ tr&#234;n bước v&#224;o độ tuổi tr&#234;n 35 – thường đ&#227; kết h&#244;n v&#224; c&#243; con c&#225;i, k&#233;o theo &#225;p lực gay gắt trong việc mua nh&#224; để an cư khi việc ở nh&#224; thu&#234; hoặc sống c&#249;ng bố mẹ kh&#244;ng c&#242;n th&#237;ch hợp.
• Đ&#227; c&#243; sự nghiệp v&#224; thu nhập tương đối ổn định, sở hữu một lượng tiền tiết kiệm để c&#243; thể chấp nhận rủi ro vay nợ thế chấp mua nh&#224;. 

=&gt; Cầu mua nh&#224; sẽ li&#234;n tục gia tăng mạnh mẽ trong khoảng 10 năm tiếp theo, đến khi nh&#243;m d&#226;n số tr&#234;n đạt độ tuổi 45 – 46 (thường l&#224; đỉnh thu nhập, chi ti&#234;u của đời người trước khi bắt đầu giai đoạn tiết kiệm cho tuổi gi&#224;).

Khu vực H&#224; Nội, TP.HCM v&#224; v&#249;ng l&#226;n cận hưởng lợi lớn nhất từ xu hướng tr&#234;n nhờ l&#224; nơi tập trung phần lớn nhu cầu mua nh&#224; v&#224; c&#225;c giao dịch BĐS:
 • Vượt trội so với c&#225;c địa phương kh&#225;c về mức độ ph&#225;t triển kinh tế v&#224; cơ hội việc l&#224;m.
 • Qu&#225; tr&#236;nh di cư ồ ạt v&#224; nguồn cung nh&#224; ở thấp tại th&#224;nh phố lớn trong những năm qua đ&#227; khiến một lượng kh&#244;ng nhỏ người trẻ chưa sở hữu nh&#224; ở. 

2. Động lực từ c&#225;c dự &#225;n hạ tầng c&#244;ng: một số dự &#225;n hạ tầng giao th&#244;ng quan trọng dự kiến ho&#224;n th&#224;nh v&#224; bắt đầu đưa v&#224;o khai th&#225;c trong năm 2025, đặc biệt l&#224; tuyến cao tốc Bắc – Nam ph&#237;a Đ&#244;ng giai đoạn 2 (phần lớn được khởi c&#244;ng trong năm 2022 – 2023): 
• Th&#250;c đẩy t&#237;ch cực đến t&#226;m l&#253; thị trường v&#224; động lực tăng trưởng kinh tế tại c&#225;c địa phương c&#243; dự &#225;n lớn.
• Gia tăng khả năng kết nối v&#224; năng lực thu h&#250;t FDI, ph&#225;t triển c&#225;c trung t&#226;m sản xuất tại c&#225;c tỉnh th&#224;nh mới nổi. 
• Đối với một số địa phương ven H&#224; Nội v&#224; TP.HCM, c&#225;c đường v&#224;nh đai v&#224; hệ thống giao th&#244;ng kết nối tạo điều kiện cho việc gia nhập v&#249;ng đ&#244; thị, ph&#225;t triển c&#225;c KĐT phục vụ nhu cầu nh&#224; ở của người d&#226;n tại H&#224; Nội &amp; TP.HCM.

3. H&#224;nh lang ph&#225;p l&#253; đặt ra luật chơi mới

- C&#225;c bộ luật mới được ban h&#224;nh mang đến nhiều thay đổi lớn đối với thị trường v&#224; y&#234;u cầu sự th&#237;ch ứng từ c&#225;c chủ đầu tư 
Y&#234;u cầu nguồn vốn sẵn c&#243; dồi d&#224;o hơn: 
&#193;p lực d&#242;ng tiền cho giải ph&#243;ng mặt bằng (GPMB) bị đẩy cao c&#249;ng với sự điều chỉnh của bảng gi&#225; đất, trong khi giai đoạn tr&#234;n thường chưa c&#243; hỗ trợ từ vốn t&#237;n dụng. 
Việc siết chặt hoạt động b&#225;n nh&#224; tr&#234;n giấy v&#224; ph&#226;n l&#244; b&#225;n nền l&#224;m giảm khả năng chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nh&#224;. 

- Tối thiểu ch&#234;nh lệch thặng dư từ chuyển đổi đất:
Bảng gi&#225; đất tăng cao v&#224; việc t&#237;nh tiền sử dụng đất (TSDĐ) s&#225;t thị trường l&#224;m giảm hiệu quả của việc khai th&#225;c ch&#234;nh lệch thặng dư từ chuyển đổi đất, hoặc chiến thuật thu mua mặt bằng của doanh nghiệp nh&#224; nước, c&#225;c cơ sở kinh doanh – sản xuất để l&#224;m dự &#225;n NOTM. 
Để tạo ra lợi nhuận tốt, c&#225;c chủ đầu tư sẽ phải c&#243; khả năng gia tăng gi&#225; trị tr&#234;n quỹ đất th&#244;ng qua chất lượng quy hoạch, tiện &#237;ch hoặc đầu tư đ&#243;n đầu xu hướng ph&#225;t triển của địa phương. 

- Thay đổi quan niệm về quỹ đất doanh nghiệp
Việc găm đất, xin quy hoạch lấy chỗ của nhiều doanh nghiệp hiện nay sẽ kh&#244;ng c&#242;n nhiều hiệu quả v&#224; gần như kh&#244;ng đem về lợi thế về gi&#225; th&#224;nh nếu c&#225;c dự &#225;n chưa ho&#224;n th&#224;nh nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh, v&#224; thậm ch&#237; đối mặt với rủi ro thu hồi dự &#225;n hoặc hủy bỏ quy hoạch nếu treo k&#233;o d&#224;i.
C&#225;c doanh nghiệp mạnh về t&#224;i ch&#237;nh v&#224; năng lực c&#243; thể gia tăng danh mục dự &#225;n rất nhanh ch&#243;ng th&#244;ng qua hoạt động đấu thầu – đấu gi&#225; (được nh&#224; nước đẩy mạnh sử dụng trong giai đoạn tới).

- Minh bạch v&#224; chuy&#234;n nghiệp h&#243;a hoạt động ph&#225;t triển dự &#225;n
C&#225;c dự &#225;n quy m&#244; nhỏ v&#224; kh&#244;ng đạt ti&#234;u ch&#237; khu đ&#244; thị (chiếm phần lớn số lượng tr&#234;n thị trường) sẽ kh&#244;ng thể dựa v&#224;o quyền lực nh&#224; nước để thu hồi đất, m&#224; phải th&#244;ng qua việc thỏa thuận chuyển nhượng đất. 
C&#225;c quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch dự &#225;n đấu gi&#225; – đấu thầu được c&#244;ng khai rộng r&#227;i v&#224; dễ d&#224;ng tiếp cận bởi tất cả doanh nghiệp, theo đ&#243; giảm lợi thế địa phương v&#224; từ mối quan hệ th&#226;n hữu của c&#225;c doanh nghiệp, đặc biệt tại c&#225;c tỉnh.



NGÀNH BĐS BƯỚC VÀO CHU KỲ MỚI 
Cổ phiếu quan tâm: KDH, DPG, NLG, HDC, PDR, AGG, HDG

1. Nhu cầu thị trường từ năm 2025 dự báo sẽ là chu kì BĐS sở hữu động lực thúc đẩy lớn nhất từ yếu tố nhân khẩu học khi nhóm dân số sinh quanh năm 1990 (thế hệ ghi nhận sự bùng nổ dân số mạnh nhất của Việt Nam và hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tầng lấp trung lưu) bước vào giai đoạn tăng tốc mua nhà:

• Thế hệ trên bước vào độ tuổi trên 35 – thường đã kết hôn và có con cái, kéo theo áp lực gay gắt trong việc mua nhà để an cư khi việc ở nhà thuê hoặc sống cùng bố mẹ không còn thích hợp.
• Đã có sự nghiệp và thu nhập tương đối ổn định, sở hữu một lượng tiền tiết kiệm để có thể chấp nhận rủi ro vay nợ thế chấp mua nhà. 

=> Cầu mua nhà sẽ liên tục gia tăng mạnh mẽ trong khoảng 10 năm tiếp theo, đến khi nhóm dân số trên đạt độ tuổi 45 – 46 (thường là đỉnh thu nhập, chi tiêu của đời người trước khi bắt đầu giai đoạn tiết kiệm cho tuổi già).

Khu vực Hà Nội, TP.HCM và vùng lân cận hưởng lợi lớn nhất từ xu hướng trên nhờ là nơi tập trung phần lớn nhu cầu mua nhà và các giao dịch BĐS:
 • Vượt trội so với các địa phương khác về mức độ phát triển kinh tế và cơ hội việc làm.
 • Quá trình di cư ồ ạt và nguồn cung nhà ở thấp tại thành phố lớn trong những năm qua đã khiến một lượng không nhỏ người trẻ chưa sở hữu nhà ở. 

2. Động lực từ các dự án hạ tầng công: một số dự án hạ tầng giao thông quan trọng dự kiến hoàn thành và bắt đầu đưa vào khai thác trong năm 2025, đặc biệt là tuyến cao tốc Bắc – Nam phía Đông giai đoạn 2 (phần lớn được khởi công trong năm 2022 – 2023): 
• Thúc đẩy tích cực đến tâm lý thị trường và động lực tăng trưởng kinh tế tại các địa phương có dự án lớn.
• Gia tăng khả năng kết nối và năng lực thu hút FDI, phát triển các trung tâm sản xuất tại các tỉnh thành mới nổi. 
• Đối với một số địa phương ven Hà Nội và TP.HCM, các đường vành đai và hệ thống giao thông kết nối tạo điều kiện cho việc gia nhập vùng đô thị, phát triển các KĐT phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân tại Hà Nội & TP.HCM.

3. Hành lang pháp lý đặt ra luật chơi mới

- Các bộ luật mới được ban hành mang đến nhiều thay đổi lớn đối với thị trường và yêu cầu sự thích ứng từ các chủ đầu tư 
Yêu cầu nguồn vốn sẵn có dồi dào hơn: 
Áp lực dòng tiền cho giải phóng mặt bằng (GPMB) bị đẩy cao cùng với sự điều chỉnh của bảng giá đất, trong khi giai đoạn trên thường chưa có hỗ trợ từ vốn tín dụng. 
Việc siết chặt hoạt động bán nhà trên giấy và phân lô bán nền làm giảm khả năng chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà. 

- Tối thiểu chênh lệch thặng dư từ chuyển đổi đất:
Bảng giá đất tăng cao và việc tính tiền sử dụng đất (TSDĐ) sát thị trường làm giảm hiệu quả của việc khai thác chênh lệch thặng dư từ chuyển đổi đất, hoặc chiến thuật thu mua mặt bằng của doanh nghiệp nhà nước, các cơ sở kinh doanh – sản xuất để làm dự án NOTM. 
Để tạo ra lợi nhuận tốt, các chủ đầu tư sẽ phải có khả năng gia tăng giá trị trên quỹ đất thông qua chất lượng quy hoạch, tiện ích hoặc đầu tư đón đầu xu hướng phát triển của địa phương. 

- Thay đổi quan niệm về quỹ đất doanh nghiệp
Việc găm đất, xin quy hoạch lấy chỗ của nhiều doanh nghiệp hiện nay sẽ không còn nhiều hiệu quả và gần như không đem về lợi thế về giá thành nếu các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, và thậm chí đối mặt với rủi ro thu hồi dự án hoặc hủy bỏ quy hoạch nếu treo kéo dài.
Các doanh nghiệp mạnh về tài chính và năng lực có thể gia tăng danh mục dự án rất nhanh chóng thông qua hoạt động đấu thầu – đấu giá (được nhà nước đẩy mạnh sử dụng trong giai đoạn tới).

- Minh bạch và chuyên nghiệp hóa hoạt động phát triển dự án
Các dự án quy mô nhỏ và không đạt tiêu chí khu đô thị (chiếm phần lớn số lượng trên thị trường) sẽ không thể dựa vào quyền lực nhà nước để thu hồi đất, mà phải thông qua việc thỏa thuận chuyển nhượng đất. 
Các quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch dự án đấu giá – đấu thầu được công khai rộng rãi và dễ dàng tiếp cận bởi tất cả doanh nghiệp, theo đó giảm lợi thế địa phương và từ mối quan hệ thân hữu của các doanh nghiệp, đặc biệt tại các tỉnh.

