B&#225;o c&#225;o cập nhật IDC
KCN gặp th&#225;ch thức trong ngắn hạn, KDC gi&#250;p ổn định lợi nhuận cho IDC
Triển vọng mảng khu c&#244;ng nghiệp trước c&#226;u chuyện thuế quan
Tới hết 31/12/2024, IDC c&#242;n 1.092ha diện t&#237;ch đất thương phẩm, trong đ&#243; 450,7ha sẵn s&#224;ng cho thu&#234; từ c&#225;c KCN hiện hữu. Trong 2023-2024, IDC cũng rất t&#237;ch cực ph&#225;t triển th&#234;m diện t&#237;ch đất KCN mới nhằm bổ sung v&#224;o quỹ đất hiện c&#243;. C&#225;c khu c&#244;ng nghiệp mới như T&#226;n Lập 1, Mỹ Xu&#226;n B1 MR, Vinh Quanh bắt đầu v&#224;o giai đoạn đền b&#249; v&#224; sẽ đ&#243;ng g&#243;p v&#224;o quỹ đất mới cho IDC sau 2-3 năm tới. Mặc d&#249; vậy, c&#226;u chuyện thuế quan c&#243; những t&#225;c động nhất định ng&#224;nh KCN n&#243;i chung v&#224; IDC n&#243;i ri&#234;ng, khi t&#226;m l&#253; nh&#224; đầu tư trong ngắn hạn sẽ c&#243; sự chần chừ trong việc giải ng&#226;n đầu tư, mở rộng sản xuất.
 
Khu d&#226;n cư c&#243; thể sẽ l&#224; động lực gi&#250;p ổn định lợi nhuận cho IDC
IDC tập trung ph&#225;t triển Khu đ&#244; thị được quy hoạch đồng bộ, t&#237;ch hợp tiện &#237;ch như khu d&#226;n cư, c&#244;ng nghiệp, v&#224; dịch vụ với phần lớn quỹ đất đều nằm tại Long An v&#224; Đồng Nai. Thị trường Long An đang l&#224; điểm s&#225;ng của BĐS nh&#224; ở miền Nam với vị tr&#237; chiến lược gần Tp.HCM, kết nối hạ tầng mạnh mẽ (cao tốc Bến Lức – Long Th&#224;nh, v&#224;nh đai 3, 4). Ngo&#224;i ra, nhu cầu nh&#224; ở tăng mạnh do d&#226;n lao động nhập cư v&#224; xu hướng dịch chuyển từ Tp.HCM cũng gi&#250;p Long An dần trở th&#224;nh điểm n&#243;ng. Với Đồng Nai, s&#226;n bay Long Th&#224;nh v&#224; c&#225;c tuyến cao tốc (Tp.HCM - Long Th&#224;nh - Dầu Gi&#226;y, Bi&#234;n H&#242;a - Vũng T&#224;u) sẽ l&#224; những yếu tố th&#250;c đẩy ph&#225;t triển hạ tầng ho&#224;n thiện, tăng t&#237;nh hấp dẫn của thị trường BĐS tại đ&#226;y. Ngo&#224;i ra, c&#225;c dự &#225;n lớn như Paragon Dai Phuoc (Nam Long) v&#224; Gem Sky World (Đất Xanh) c&#249;ng với nhiều tiện &#237;ch ph&#225;t triển đi k&#232;m, sẽ hỗ trợ th&#234;m cho TT BĐS tại Đồng Nai.
Trong d&#224;i hạn, với triển vọng BĐS nh&#224; ở tại Long An v&#224; Đồng Nai c&#249;ng với triển vọng tươi s&#225;ng chung của cả ng&#224;nh, ch&#250;ng t&#244;i cho rằng IDC sẽ đẩy nhanh tiến độ triển khai cũng như mở b&#225;n tại c&#225;c KDC, đặc biệt l&#224; dự &#225;n KDC, nh&#224; ở c&#244;ng nh&#226;n Hựu Thạnh – vừa mới nhận được quyết định giao đất v&#224; giải ng&#226;n từng giai đoạn; đồng thời IDC cũng đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh đ&#243;ng tiền sử dụng đất cho giai đoạn 1 (33,44ha).
LNST năm 2025 dự b&#225;o giảm 8%. Cho năm 2025, BVSC dự ph&#243;ng KQKD sẽ giảm do (i) doanh thu từ KCN sẽ chậm lại trước c&#225;c lo ngại về vấn đề thuế quan &amp; diện t&#237;ch cho thu&#234; chuyển tiếp từ 2024 thấp hơn so với 2023; v&#224; (ii) kh&#244;ng c&#242;n doanh thu từ Aeon Mall. Doanh thu cả năm ước l&#224; 7.407 tỷ đồng (-16% yoy). LNST–MI l&#224; 1.847 tỷ đồng (-8% yoy).
 
Khuyến nghị. Với những th&#244;ng tin kh&#244;ng t&#237;ch cực từ thuế quan, hoạt động ch&#224;o thu&#234; Khu c&#244;ng nghiệp cũng như hoạt động ph&#226;n phối điện của IDC c&#243; thể bị ảnh hưởng trong ngắn hạn. Tuy nhi&#234;n, ch&#250;ng t&#244;i nhận thấy tiềm năng của IDC (i) nằm ở quỹ đất khu c&#244;ng nghiệp thương phẩm sẵn s&#224;ng kinh doanh lớn, với c&#225;c vị tr&#237; thuận lợi với nhu cầu từ kh&#225;ch h&#224;ng cao; v&#224; (ii) hoạt động kinh doanh điện trong KCN mang lại doanh thu ổn định h&#224;ng năm. Với t&#236;nh h&#236;nh t&#224;i ch&#237;nh kh&#225; an to&#224;n với tỷ lệ nợ vay/TTS hợp l&#253; ở mức 17%-18%, khả năng thanh to&#225;n tốt kể cả trong trường hợp d&#242;ng tiền từ KCN c&#243; thể bị gi&#225;n đoạn phần n&#224;o do ảnh hưởng của thuế đối ứng.

Báo cáo cập nhật IDC
KCN gặp thách thức trong ngắn hạn, KDC giúp ổn định lợi nhuận cho IDC
Triển vọng mảng khu công nghiệp trước câu chuyện thuế quan
Tới hết 31/12/2024, IDC còn 1.092ha diện tích đất thương phẩm, trong đó 450,7ha sẵn sàng cho thuê từ các KCN hiện hữu. Trong 2023-2024, IDC cũng rất tích cực phát triển thêm diện tích đất KCN mới nhằm bổ sung vào quỹ đất hiện có. Các khu công nghiệp mới như Tân Lập 1, Mỹ Xuân B1 MR, Vinh Quanh bắt đầu vào giai đoạn đền bù và sẽ đóng góp vào quỹ đất mới cho IDC sau 2-3 năm tới. Mặc dù vậy, câu chuyện thuế quan có những tác động nhất định ngành KCN nói chung và IDC nói riêng, khi tâm lý nhà đầu tư trong ngắn hạn sẽ có sự chần chừ trong việc giải ngân đầu tư, mở rộng sản xuất.
 
Khu dân cư có thể sẽ là động lực giúp ổn định lợi nhuận cho IDC
IDC tập trung phát triển Khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, tích hợp tiện ích như khu dân cư, công nghiệp, và dịch vụ với phần lớn quỹ đất đều nằm tại Long An và Đồng Nai. Thị trường Long An đang là điểm sáng của BĐS nhà ở miền Nam với vị trí chiến lược gần Tp.HCM, kết nối hạ tầng mạnh mẽ (cao tốc Bến Lức – Long Thành, vành đai 3, 4). Ngoài ra, nhu cầu nhà ở tăng mạnh do dân lao động nhập cư và xu hướng dịch chuyển từ Tp.HCM cũng giúp Long An dần trở thành điểm nóng. Với Đồng Nai, sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc (Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Biên Hòa - Vũng Tàu) sẽ là những yếu tố thúc đẩy phát triển hạ tầng hoàn thiện, tăng tính hấp dẫn của thị trường BĐS tại đây. Ngoài ra, các dự án lớn như Paragon Dai Phuoc (Nam Long) và Gem Sky World (Đất Xanh) cùng với nhiều tiện ích phát triển đi kèm, sẽ hỗ trợ thêm cho TT BĐS tại Đồng Nai.
Trong dài hạn, với triển vọng BĐS nhà ở tại Long An và Đồng Nai cùng với triển vọng tươi sáng chung của cả ngành, chúng tôi cho rằng IDC sẽ đẩy nhanh tiến độ triển khai cũng như mở bán tại các KDC, đặc biệt là dự án KDC, nhà ở công nhân Hựu Thạnh – vừa mới nhận được quyết định giao đất và giải ngân từng giai đoạn; đồng thời IDC cũng đã hoàn thành đóng tiền sử dụng đất cho giai đoạn 1 (33,44ha).
LNST năm 2025 dự báo giảm 8%. Cho năm 2025, BVSC dự phóng KQKD sẽ giảm do (i) doanh thu từ KCN sẽ chậm lại trước các lo ngại về vấn đề thuế quan & diện tích cho thuê chuyển tiếp từ 2024 thấp hơn so với 2023; và (ii) không còn doanh thu từ Aeon Mall. Doanh thu cả năm ước là 7.407 tỷ đồng (-16% yoy). LNST–MI là 1.847 tỷ đồng (-8% yoy).
 
Khuyến nghị. Với những thông tin không tích cực từ thuế quan, hoạt động chào thuê Khu công nghiệp cũng như hoạt động phân phối điện của IDC có thể bị ảnh hưởng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy tiềm năng của IDC (i) nằm ở quỹ đất khu công nghiệp thương phẩm sẵn sàng kinh doanh lớn, với các vị trí thuận lợi với nhu cầu từ khách hàng cao; và (ii) hoạt động kinh doanh điện trong KCN mang lại doanh thu ổn định hàng năm. Với tình hình tài chính khá an toàn với tỷ lệ nợ vay/TTS hợp lý ở mức 17%-18%, khả năng thanh toán tốt kể cả trong trường hợp dòng tiền từ KCN có thể bị gián đoạn phần nào do ảnh hưởng của thuế đối ứng.